TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 18/04346

N° Portalis 352J-W-B7C-CMW5E

N° MINUTE : 2

Assignation du :

13 Mars 2018

contradictoire

JUGEMENT

rendu le 16 Octobre 2025

DEMANDERESSE

Société ACCES VALEUR PIERRE

représentée par son gérant, la société BNP PARIBAS REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT FRANCE (REIM)

[Adresse 5]

[Localité 13]

représentée par Maître André JACQUIN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0428

DÉFENDERESSES

S.A.S. GRANDVISION FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0497

Décision du 16 Octobre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 18/04346 – N° Portalis 352J-W-B7C-CMW5E

S.A.S. PROMOD

[Adresse 14]

[Localité 8]

représentée par Maître Véronique MARRE de la SELARL SELARL MARRE & GUILLARD, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #E1253,

et par Maître Laure WAREMBOURG de la SELARL LW & ASSOCIES, Avocat au Barreau de Lille, avocat plaidant,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Madame Camille BERGER, Greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier, lors de la mise à disposition au greffe ,

Rédacteur : Jean-Christophe DUTON,

DEBATS

A l’audience du 03 Juin 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

²Par acte sous seing privé du l4 avril 2011, la SCPI ACCES VALEUR PIERRE a donné à bail commercial en renouvellement à la SAS PROMOD des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 17], pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2005 avec échéance au 30 novembre 2014, date à compter de laquelle il s’est tacitement poursuivi, moyennant un loyer principal initial de 131.287,93 euros.

Les locaux se décomposent comme suit :

«  – au rez-de-chaussée avec toilettes, un bureau et réserves annexes, d’une surface d’environ 320 m²,

— au 1er étage avec façade sur la [Adresse 20] entièrement vitrée, un local d’une surface de 208 m²,

— au sous-sol à usage de réserves, un local d’une surface de 215 m². ".

La destination est la suivante : « toutes activités commerciales, à l’exclusion de celles bruyantes, malodorantes ou contraires à l’ordre public ».

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2012, la SAS PROMOD a sous-loué en renouvellement une partie des locaux à la SAS GRANDVISION FRANCE, pour une durée de 9 années à compter rétroactivement du 1er décembre 2005 avec échéance au 30 novembre 2014, moyennant un loyer de 34 574,28 euros hors taxes hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 19 novembre 2014, la SAS GRANDVISION FRANCE a fait signifier à la SAS PROMOD une demande de renouvellement pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er décembre 2014. Le renouvellement est intervenu, tout en demeurant subordonné au renouvellement du bail principal, en application des dispositions de l’article L.145-32 du code de commerce, qui prévoit notamment que le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire.

Par acte extrajudiciaire signifié le 8 septembre 2017 à la SCPI ACCES VALEUR PIERRE, la SAS PROMOD a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2017.

Par deux actes extrajudiciaires signifiés le 2 novembre 2017, la SCPI ACCES VALEUR PIERRE a refusé le renouvellement du bail à la SAS PROMOD et offert le paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte extrajudiciaire signifié le 30 novembre 2017, la SAS PROMOD a dénoncé à la SAS GRANDVISION FRANCE, le refus de renouvellement du bail principal.

Par exploits d’huissier des 16 et 20 mars 2018, la SCPI ACCES VALEUR PIERRE a fait assigner la SAS PROMOD aux fins principales de voir fixer l’indemnité d’ éviction à la somme de 981.000 euros, outre les indemnités de licenciement à fixer sur justificatifs, et de voir fixer l’indemnité d’occupation qui lui est due à la somme annuelle indexée de 653.000 euros, hors taxes, hors charges, outre les intérêts de droit avec capitalisation.

Par ordonnance du 16 mai 2019, le juge de la mise en état a :

— constaté que le refus de renouvellement délivré le 2 novembre 2017 a mis fin au bail le 30 septembre 2017 et ouvert droit au profit de la SAS PROMOD , d’une part, en vertu de l’article L.145-14 du code de commerce, à une indemnité d’éviction et d’autre part, selon l’article L.145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité ;

— désigné en qualité d’expert judiciaire Madame [E] [G] aux fins de donner tous éléments pour déterminer les indemnités d’éviction et d’occupation.

Par exploit d’huissier du 30 octobre 2019, la SAS PROMOD a fait assigner en intervention forcée la SAS GRAND VISION FRANCE aux fins notamment de lui voir déclarer opposable l’expertise judiciaire ordonnée.

Par ordonnance du 5 novembre 2020, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des instances et dit que les opérations d’expertises confiées à Madame [E] [G] seront communes à la SAS GRANDVISION FRANCE.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception notifiée le 22 janvier 2021, la SAS PROMOD a indiqué à la SCPI ACCES VALEUR PIERRE son intention de libérer les locaux loués le 29 janvier 2021.

Le 29 janvier 2021, la SAS PROMOD a restitué à la SCPI ACCES VALEUR PIERRE la partie des locaux occupés par ses soins. La SAS GRANDVISION FRANCE, sous-locataire de la SAS PROMOD, s’est quant à elle maintenue dans les lieux, en accord avec la SCPI ACCES VALEUR PIERRE.

Par ordonnance du 14 février 2022, le juge de la mise en état, saisi d’un incident dans ce sens, a enjoint l’expert judiciaire désigné à inclure expressément dans son rapport tous les éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité due par la SAS GRANDVISION FRANCE pour l’occupation des lieux objet de la sous-location dont elle bénéficie depuis le 1er avril 2018 jusqu’à leur libération effective, abattement pour précarité en sus.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 20 janvier 2023.

Par conclusions notifiées le 19 février 2024, la SCPI ACCES VALEUR PIERRE demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— débouter la SAS PROMOD de l’ensemble de ses moyens ;

— juger que la SAS PROMOD a droit à une indemnité d’éviction en considération des locaux effectivement occupés par elle ;

— fixer l’indemnité d’éviction totale due par ses soins à la somme totale de 1.776.969,54 euros, indemnités accessoires comprises ;

— fixer l’indemnité d’occupation qui lui est due par la SAS PROMOD à la somme annuelle de 495.000 euros hors taxes et hors charges pour la période du 1er octobre 2017 au 29 janvier 2021 ;

— ordonner la compensation des sommes dues au titre de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation ;

— condamner la SAS PROMOD au paiement d’une somme 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— juger que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront supportés par moitié par chaque partie.

Par conclusions notifiées le 22 avril 2024, la SAS PROMOD demande au tribunal judiciaire de Paris de :

En tout état de cause, sur l’indemnité d’éviction,

— dire qu’elle a droit à une indemnité d’éviction en considération de la surface des locaux occupés par elle ;

— condamner la SCPI ACCES VALEUR PIERRE à lui payer, au titre de l’indemnité d’éviction principale, une somme de 3.521.708 euros ;

— condamner la SCPI ACCES VALEUR PIERRE à lui payer, au titre des indemnités accessoires, une somme de 722.908 euros ;

A titre principal, sur l’indemnité d’occupation,

— dire qu’elle est redevable d’une indemnité d’occupation calculée sur la seule surface des locaux occupés par elle, soit 205,70 m² ;

— dire qu’il y a lieu de tenir compte pour le calcul de l’indemnité d’occupation d’un abattement de précarité de 10 % en dehors des périodes de fermeture imposées et de 50% pour les périodes de fermeture imposées du local, soit du 15 mars 2020 au 11 mai 2020 et du 30 octobre 2020 au 28 novembre 2020 ;

— fixer l’indemnité d’occupation due par ses soins pour la période courant du lendemain de la prise d’effet du congé portant refus de renouvellement jusqu’au départ des lieux, soit du 2 octobre 2017 au 29 janvier 2021, en dehors des périodes de fermeture imposées, à la somme annuelle de 287.541 euros hors charges et hors taxes;

— fixer l’indemnité d’occupation due par ses soins pour les périodes de fermeture imposées, soit du 2 octobre 2017 au 29 janvier 2021, en dehors des périodes de fermeture imposées, à la somme annuelle de 159.745 euros hors charges et hors taxes;

A titre subsidiaire, sur l’indemnité d’occupation,

— condamner la SAS GRANDVISION à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant annuel hors taxes, hors charges de 152.550 euros pour la période courant du 1er octobre 2017 au 29 janvier 2021 ;

En tout état de cause,

— débouter la SAS GRANDVISION FRANCE et la SCPI ACCES VALEUR PIERRE de toutes leurs demandes ;

— ordonner la compensation entre l’indemnité d’éviction due par la SCPI ACCES VALEUR PIERRE et le solde de l’indemnité d’occupation due par ses soins ;

— condamner la SCPI ACCES VALEUR PIERRE au paiement d’une somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCPI ACCES VALEUR PIERRE aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais d’expertise définitifs.

Par conclusions notifiées le 10 janvier 2024, la SAS GRANDVISION FRANCE demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— statuer ce que de droit sur le litige opposant la SCPI ACCES VALEUR PIERRE et la SAS PROMOD ;

— débouter la SCPI ACCES VALEUR PIERRE et la SAS PROMOD de toutes demandes à son encontre ;

— condamner la SAS PROMOD, demanderesse à l’intervention forcée, au paiement d’une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP HB ASSOCIES, représentée par M^e Gilles HITTINGER-ROUX, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 3 juin 2025.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 3 juin 2025.

La décision a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur l’indemnité d’occupation statutaire

Selon l’article L.145-28 du code de commerce l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du statut des baux commerciaux, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Il résulte de l’article précité que le preneur maintenu dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est débiteur d’une indemnité d’ occupation prévue par le statut, correspondant à la valeur locative, usuellement diminuée d’un abattement de précarité.

L’indemnité d’ occupation est exigible, dès que le bail a pris fin par l’effet d’un congé ou d’une demande de renouvellement, y compris en cas d’exercice par le bailleur de son droit d’option.

Sur l’emplacement des locaux et leurs caractéristiques

L’expert judiciaire retient dans un rapport non contesté sur ce point que les locaux se trouvent à [Localité 16] dans le [Localité 3] au [Adresse 10], juste à côté de la Grande Epicerie de [Localité 16]-[Localité 18], rive droite.

L’expert souligne que les locaux considérés dépendent du meilleur tronçon de la [Adresse 20] (entre les [Adresse 19] et de [Localité 18], entre la Grande Epicerie de [Localité 16] rive droite et le centre commercial [Localité 18] Plaza). Ils sont correctement desservis par les transports en commun (métro/RER La Muette et Boulainvilliers et trois lignes de bus). L’expert rapporte que le stationnement est particulièrement difficile dans le secteur, malgré quelques places payantes en surface et la proximité d’un parking public.

L’expert note que le quartier, bien qu’excentré, est prisé dans la capitale, et est de nature essentiellement résidentielle (avec des résidents au pouvoir d’achat élevé), mais compte aussi des bureaux.

Le quartier bénéficie d’une très bonne commercialité (avec de nombreuses enseignes nationales). Il est constitué d’espaces verts (bois de Boulogne, jardin d’Acclimatation, notamment), et accueille un grand nombre d’ambassades et de consulats, outre des monuments et musées recherchés (Palais de Chaillot, Palais de Tokyo, Musée [15], notamment).

Dans le tronçon considéré, le ratio d’enseignes nationales est de 80%, l’expert soulignant en outre la présence de deux « locomotives » (La Grande Epicerie de [Localité 16] rive droite, et le centre commercial [Localité 18] Plaza) offrant une grande chalandise à des enseignes haut de gamme et à des enseignes dites de « mass-market » comme l’activité considérée aux termes de l’expertise.

L’immeuble, en maçonnerie sous enduit peint, est élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée et d’un R+1 sous marquise, puis de quatre étages droits et de deux autres en retrait successif, le dernier sous les combles, avec une couverture en zinc. Le ravalement est en bon état, ainsi que le gros œuvre (en apparence).

Les locaux considérés bénéficient d’une belle visibilité grâce à un large linéaire de façade d’environ 13,30 m (dont 10 m pour la SAS PROMOD et 3,30 m pour la SAS GRAND VISION FRANCE), sous un bandeau chacun à leur enseigne.

Les locaux de la SAS PROMOD se composent comme suit :

— au rez-de-chaussée : une vaste aire de vente classiquement aménagée pour l’activité exercée, et des locaux divers à la suite (réserve de proximité, local technique pour la climatisation, débarras, local de ménage) ;

— au R-1 : des locaux annexes (vestiaires, réserves, sanitaires, salles de pause avec un coin cuisine pour le personnel).

Les locaux de la SAS GRAND VISION, objet de la sous-location, se composent comme suit :

— au rez-de-chaussée : une boutique bénéficiant d’un linéaire façade de près de 3,50 m sur la [Adresse 20], constituée d’une entrée et d’un dégagement ;

— au premier étage (accessible par un ascenseur principal et par un escalier particulier à structure métallique et avec des marches d’une largeur de 1,40 m) : une aire de vente éclairée sur la [Adresse 20] ; un local social aveugle ; un bureau aveugle, un local de climatisation, des sanitaires et des vestiaires ;

— au R-1 (relié) : des locaux à usage de stockage et de locaux techniques (la machineries des deux ascenseurs).

L’expert indique que les locaux sont dans leur ensemble vastes, fonctionnels, correctement équipés, aménagés et en état d’entretien correct.

L’expert retient pour les locaux, qui ont été exploités par la SAS PROMOD jusqu’à son départ des lieux, une surface pondérée de 205,70 m2 B.

L’expert retient pour les locaux exploités par la SAS GRAND VISION FRANCE une surface pondérée de 113 m2 B.

La SAS PROMOD estime que l’indemnité d’occupation dont elle est redevable doit être assise sur la seule surface pondérée des locaux qu’elle occupe excluant la partie sous-louée à la SAS GRAND VISION FRANCE. Elle soutient en effet que la sous-location est régulière ; que les locaux sont divisibles ; que la SAS GRAND VISION FRANCE occupe toujours les locaux, et bénéficie d’un droit direct au renouvellement. Elle ajoute que le bailleur ne justifie d’aucun fondement juridique au soutien de sa demande de mise à sa charge de la totalité de l’indemnité d’occupation.

La SCPI ACCES VALEUR PIERRE estime que l’indemnité d’occupation dont est redevable la SAS PROMOD doit porter sur l’intégralité de l’assiette du bail, telle que pondérée par l’expert judiciaire, à savoir 318,70 m2 B.

La SAS GRAND VISION FRANCE soutient qu’elle n’a pas fait valoir, au cas d’espèce, de droit au renouvellement direct auprès de la SCPI ACCES VALEUR PIERRE et qu’elle s’en rapporte sur ce point qui oppose strictement la SAS PROMOD évincée à son bailleur.

Sur ce, il n’est pas contesté que la sous-location est en l’espèce régulière et donc opposable au bailleur. Il ressort en outre du rapport d’expertise judiciaire que les locaux sont parfaitement divisibles, ses composantes ayant été réparties de façon à permettre l’exploitation d’activités distinctes par deux sociétés distinctes. Cette divisibilité est au demeurant corroborée par le maintien dans les lieux sous-loués de la SAS GRAND VISION FRANCE, après la remise de la partie des locaux exploités par la SAS PROMOD, sans affecter l’activité de la première.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de la SAS PROMOD de restreindre l’indemnité d’occupation qu’elle doit à la seule partie des locaux qu’elle a effectivement exploité durant sa période de maintien dans les lieux de l’expiration du bail jusqu’à sa remise des clefs, soit du 1er octobre 2017 au 29 janvier 2021.

Le tribunal retiendra la surface pondérée de 205,70 m2 B pour déterminer l’indemnité d’occupation statutaire dont est redevable la SAS PROMOD.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Il est rappelé que le bail s’est éteint à compter du 1er octobre 2017.

Au titre des termes de la comparaison, l’expert judiciaire retient ce qui suit :

— quinze locations nouvelles (dont huit avec des loyers décapitalisés) dont les prix varient de 1.375 euros par m2 B pour un commerce de cigarettes électroniques concluant son bail en avril 2017 ([Adresse 12]) à 6.672 euros par m2 B (loyer décapitalisé) pour une activité de prêt-à-porter concluant un bail en août 2020 ([Adresse 7]);

— trois renouvellements amiables dont les prix varient de 1.060 euros par m2 B pour une agence bancaire renouvelant son bail en août 2013 ([Adresse 4]) à 1.577 euros par m2 B pour une agence bancaire renouvelant son bail en janvier 2017 ([Adresse 2]) ;

— deux fixations judiciaires dont les prix varient de 1.350 euros par m2 B pour une activité de parfumerie et cosmétique dont le bail a été renouvelé en octobre 2012 ([Adresse 6]) à 1.400 euros par m2 B pour un commerce de chaussure dont le bail a été renouvelé en juillet 2012 ([Adresse 9]).

L’expert judiciaire retient une valeur unitaire de renouvellement de 1.350 euros par m2 B au 1er octobre 2017.

Les parties adhèrent à l’estimation expertale qui sera donc validée par le tribunal.

Sur les correctifs

L’ article L.145-28 du code de commerce précise que l’indemnité d’occupation est déterminée « compte tenu de tous éléments d’appréciation ».

La destination du bail est la suivante : « toutes activités commerciales, à l’exclusion de celles bruyantes, malodorantes ou contraires à l’ordre public ».

L’expert propose une majoration de 15% au regard de la destination très étendue du bail.

La SCPI ACCES VALEUR PIERRE et la SAS PROMOD sont en accord sur la majoration proposée par l’expert judiciaire au titre de la destination étendue.

Il convient donc de valider la valeur unitaire majorée, en l’appliquant à la surface pondérée relative aux locaux qui ont été effectivement exploités par le preneur évincé.

Soit la somme de 319.449,25 euros, comme valeur locative de renouvellement au 1er octobre 2017 (avant abattement), calculée comme suit : ([1.350 € * 205,70 m2 B = 277.695] + 15% = 319.449,25).

Il est constant que le preneur simplement maintenu dans les lieux ne jouit pas des mêmes prérogatives que le locataire bénéficiant d’un bail renouvelé, ce qui justifie un abattement au titre de la précarité.

L’expert judiciaire propose un abattement de 10% pour précarité.

La SCPI ACCES VALEUR PIERRE fait valoir que cet abattement n’est pas justifié, en ce que la SAS PROMOD a pu poursuivre son activité jusqu’à son départ volontaire, et qu’elle ne démontre pas que son chiffre d’affaires a diminué en raison du refus de renouvellement. Au contraire, elle souligne que son chiffre d’affaires s’est amélioré à la suite du refus de renouvellement (CA 2017 : 1.011.038 € / CA 2018 : 1.028.421 €).

La SAS PROMOD soutient que l’abattement pour précarité est d’usage. Elle ajoute que la SCPI ACCES VALEUR PIERRE n’apporte aucunement la preuve de l’absence de précarité, en précisant que si le chiffre d’affaires entre 2017 et 2018 apparait relativement stable (+1.7% seulement), il enregistre une baisse notable en 2019 (-14,6%).

Sur ce, la SCPI ACCES VALEUR PIERRE ne peut sérieusement soutenir que le refus de renouvellement d’un bail commercial est sans effet sur la valeur locative de renouvellement, alors que la perte du titre locatif dont le refus est à l’origine rend l’occupation nécessairement précaire pour le preneur évincé, ce dont il doit être tenu compte pour déterminer la valeur de ce qu’il doit statutairement acquitter au titre de l’occupation des lieux, en vertu de l’article L.145-28 du code de commerce. Cette précarité oblige en pratique le preneur évincé, qui vend en l’espèce du prêt-à-porter, à limiter ses stocks et/ou à les brader et à différer tout investissement pour aménager et moderniser sa boutique, compte tenu du risque très élevé d’éviction, ce qui est de nature à freiner le développement de sa clientèle pour l’arrêt d’investissement et/ou de son chiffre d’affaires, pour la restriction ou le bradage des stocks.

Il est relevé en l’espèce une baisse notable en 2019 du chiffre d’affaires qui corrobore cette précarité.

En conséquence, il y a lieu de retenir l’abattement de 10% proposé par l’expert judiciaire.

Soit une valeur locative annuelle de renouvellement de 287.500 euros au 1er octobre 2017 (hors charges et hors taxes), calculée comme suit : 319.449,25 € -10% = 287.504,32 arrondis à 287.500 euros.

La SAS PROMOD sollicite un abattement supplémentaire au titre des périodes relatives à la crise sanitaire.

La SCPI ACCES VALEUR PIERRE soutient que cette situation résulte des mesures prises par les pouvoirs publics du fait de la pandémie Covid 19 dont elle a également dû subir les conséquences, et qu’il est constant que ces mesures ne découlent aucunement de la chose louée elle-même.

Sur ce, la demande d’abattement complémentaire de 50% au titre de la crise sanitaire ne saurait prospérer, en ce que la crise sanitaire est sans rapport avec les relations qu’entretiennent les parties telles qu’elles résultent du bail expiré.

En conséquence, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation comme suit : 287.500 euros par an, hors charges pour la période du 1er octobre 2017 au 29 janvier 2021.

La SAS PROMOD sera condamnée à payer à la SCPI ACCES VALEUR PIERRE la somme de 287.500 euros par an, hors taxes et hors charges au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er octobre 2017 au 29 janvier 2021selon les modalités fixées à l’article L.145-58 du code de commerce.

La SCPI ACCES VALEUR PIERRE sera déboutée du surplus de ses demandes indemnitaires.

Sur l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L.145-14 du code du commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Ce texte pose une présomption de perte du fonds de commerce obligeant le bailleur à verser une indemnité compensant cette perte sauf s’il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l’activité est transférée.

En l’espèce, les parties s’accordent sur l’hypothèse d’une perte de fonds de commerce.

Sur l’indemnité principale

Il est constant que l’indemnité d’éviction doit être évaluée à la date la plus proche du départ du preneur évincé, c’est-à-dire à la date de remise des clefs par celui-ci ou, dans l’hypothèse où il n’a pas remis les clés, à la date à laquelle le juge statue.

Les parties s’accordent sur le fait que la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur du fonds de commerce, dès lors seront examinés les points de divergence sur la méthode de calcul de la valeur du droit au bail.

L’expert détermine le loyer plafonné dans l’hypothèse d’un renouvellement au 1er octobre 2017 selon l’indice ILC comme suit : 153.362,84 euros par an hors taxes et hors charges [131.287,93 € * 110 (2T 2017)]/ 92,86 (3T 2005) = 153.362,84 euros].

Se fondant sur les données de la comparaison, les caractéristiques et l’emplacement des locaux précédemment exposés, il retient une valeur locative de marché de 2.000 euros /m2 B.

Le bailleur estime que cette valeur ne saurait excéder 1.800 euros, en ce qu’il faut se placer au plus proche de l’éviction intervenue le 29 janvier 2021, les références pertinentes doivent être donc prise antérieurement à la crise sanitaire. S’agissant d’une valeur de marché, il fait soutenir qu’il ne peut être admis de majoration ou de minoration, puisque celles-ci sont prévues par le code de commerce dans le cadre de la fixation d’une valeur locative de renouvellement qui n’est pas une valeur locative de marché.

Le preneur évincé reproche à l’expert judiciaire de ne pas avoir pris en considération une référence de location nouvelle d’août 2020 au prix de 2.316 €/m² B. Il estime nécessaire d’ajouter une majoration de 15% au titre de la destination étendue du bail, comme cela a été cas pour déterminer la valeur locative de renouvellement.

Sur ce, le bailleur estime la valeur locative de marché à 1.800 euros/m2 B sans justifier du montant ainsi proposé, étant relevé que contrairement à ses allégations, l’expert a bien pris en compte dans son estimation les références proches de la date d’éviction, et il n’y a pas lieu d’écarter les références de locations nouvelles d’août 2020 au seul motif qu’elles datent de la crise sanitaire.

Contrairement à ce que soutient le preneur évincé, il ne saurait être tenu compte sans recul et sans nuance de références postérieures à la date effective d’éviction, le tribunal étant tenu d’apprécier la valeur à la date de l’éviction. C’est également à tort que le preneur estime devoir obtenir une majoration, alors que la valeur locative de marché correspond au prix d’un local déterminé d’après l’offre et la demande de locaux dans un secteur donné sans aucune référence à des correctifs qui ne sont pas la pratique du marché.

En conséquence, compte tenu de l’emplacement des locaux (très bonne situation commerciale pour l’activité considérée, prisée et bien desservie par les transports), de ses caractéristiques (belle visibilité grâce à un large linéaire de façade, spacieux et fonctionnels), et des prix couramment pratiqués dans le voisinage à la date la plus proche de l’éviction, le tribunal considère que l’expert a fait une exacte appréciation de la valeur unitaire de marché. Il y a donc lieu de retenir la valeur de 2.000 euros/m2 B.

Il convient de rapporter cet élément à l’assiette effectivement exploitée par la SAS PROMOD, comme elle l’admet elle-même, par cohérence avec l’assiette retenue pour l’indemnité d’occupation: soit 411.400 euros par an au principal (2.000 euros * 205,70 m2 B = 411.400 €).

La valeur du droit au bail se détermine par le différentiel entre la valeur locative de marché et le loyer plafond, auquel doit s’appliquer un coefficient.

Il en résulte le différentiel suivant : 288.037,16 euros (441.400 € – 153.362,84 € = 288.037,16).

L’expert propose de retenir un coefficient de 8 au regard de la très bonne situation des locaux pour l’activité exercée.

La SAS PROMOD adhère à la proposition expertale.

La SCPI ACCES VALEUR PIERRE soutient qu’un coefficient de 6,5% serait plus adéquat, en se prévalant d’une étude de Monsieur [U] présentant des coefficients relatifs à la crise sanitaire qui, à la supposer réelle et pertinente, n’a pas été soumise au contradictoire, étant relevé que l’entretien que Monsieur [U] donne sur cette thématique qui est produit au contradictoire, est exprimé en des termes très généraux insusceptibles d’éclairer le tribunal sur les faits d’espèce.

En conséquence, compte tenu de la très bonne situation des locaux pour l’activité considérée, jouissant d’une belle visibilité dans le tronçon le plus privilégié, compte tenu de sa zone de forte chalandise, l’expert a fait une exacte appréciation du coefficient. Le tribunal retiendra donc un coefficient de 8.

Soit 2.305.000 euros, calculés comme suit : 288.037,16 € * 8 = 2.304.297,28 € arrondis à 2.305.000 euros.

L’indemnité principale d’éviction sera donc fixée par le tribunal à la somme de : 2.305.000 euros.

Sur les frais de remploi

L’acquisition d’un nouveau fonds de commerce est soumise à des droits. Compte tenu des frais de transaction et de rédaction d’actes, il est généralement retenu un pourcentage de l’ordre de 10% de la valeur du fonds pour déterminer cette indemnité de remploi.

En principe, les frais de remploi sont dus en chaque hypothèse, sauf s’il est établi que le locataire ne se réinstallera pas.

C’est au bailleur de rapporter la preuve de l’absence de réinstallation du preneur ou d’une réinstallation n’impliquant pas le règlement de tels frais.

En l’espèce, l’expert a retenu un taux de 10% au titre des frais de remploi.

Le bailleur estime qu’à défaut de production par le preneur évincé de factures payées au titre de frais de réinstallation, celui-ci ne saurait obtenir d’indemnité au titre de ce chef de préjudice.

Le preneur évincé estime que cette indemnité lui est due.

En l’espèce, la SCPI ACCES VALEUR PIERRE ne rapporte pas la preuve de la non réinstallation de la SAS PROMOD. Elle ne saurait inverser la charge de la preuve en demandant au tribunal de tirer les conséquences de ce que celle-ci ne justifie pas d’une réinstallation éventuelle.

En conséquence, il convient d’appliquer le taux proposé par l’expert à la valeur retenue, soit une indemnité accessoire au titre des frais de remploi de : 230.500 euros, calculés comme suit : (2.305.000 €) *10% = 230.500 euros.

Le tribunal fixera donc l’indemnité accessoire de la SAS PROMOD au titre des frais de remploi à la somme de 230.500 euros.

Sur le trouble commercial

Ce préjudice résulte de la perte de temps générée par l’éviction et le moindre investissement dans le commerce, ayant eu des incidences sur l’exploitation.

Il est d’usage que cette indemnité corresponde à trois mois de l’excédent brut d’exploitation (EBE) moyen des trois derniers exercices, et, s’il est nul ou déficitaire, en tenant compte d’autres paramètres comme le chiffre d’affaires ou la masse salariale.

En l’espèce, l’expert judiciaire retient un montant de 40.000 euros, correspondant à quinze jours de chiffre d’affaires hors taxe moyen.

Les parties concernées s’entendent sur ce montant.

Le tribunal fixera donc l’indemnité accessoire de la SAS PROMOD au titre du trouble commercial à la somme de 40.000 euros.

Sur les frais de déménagement

Il ressort de l’article L.145-14 du code de commerce que l’indemnité d’éviction peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement.

Cette indemnité accessoire a pour objet d’indemniser le preneur des frais exposés pour libérer les locaux dont il est évincé.

En l’espèce, l’expert estime les frais de déménagement, sur la base d’un forfait, en l’absence de devis, à la somme de 1.000 euros.

Le bailleur estime qu’en l’absence de justificatifs de frais de déménagements relatifs aux effets personnels des salariés ou aux archives commerciales, il convient de ne pas indemniser ce chef de préjudice.

Sur ce, le bail n’ayant stipulé aucune clause d’accession, le preneur évincé est tenu de libérer les lieux, à ses frais, de tout élément les garnissant. Le preneur évincé produit un devis de 10.500 euros hors taxes au soutien de ce chef de préjudice, ainsi que la facture associée. Il sera donc fait droit à sa demande.

Le tribunal fixera donc l’indemnité accessoire de la SAS PROMOD au titre des frais de déménagement à la somme de 10.500 euros.

Frais de réinstallation

Il ressort de l’article L.145-14 du code de commerce que l’indemnité d’éviction peut être augmentée éventuellement des frais normaux de réinstallation.

En général, l’indemnité principale permet au preneur évincé d’acquérir un fonds de commerce de même nature et équivalent à celui perdu. Il existe néanmoins des cas particuliers justifiant de frais de réinstallation, si les lieux présentent des aménagements spécifiques ou s’ils relèvent un concept particulier, essentiellement dans l’exploitation d’un commerce de chaîne.

En l’espèce, l’expert a retenu des frais de réinstallation tenant au concept particulier de la chaîne PROMOD pour l’aire de vente, et les estime à 1.000 euros /m2 d’aire de vente.

La SCPI ACCES VALEUR PIERRE fait soutenir qu’aucun projet de réinstallation n’est versé aux débats, et à défaut de production par le preneur de factures payées au titre de frais de réinstallation, ce poste doit être écarté des débats. Elle ajoute que la SAS PROMOD ne s’est en aucun cas réinstallée dans le quartier depuis son départ le 29 janvier 2021.

La SAS PROMOD fait valoir qu’il ne peut être contesté que le fonds de commerce appartient à une grande enseigne nationale qui dispose d’un concept spécifique, et chiffre le coût de réinstallation à 2.071,31 € / m² B. A titre subsidiaire, elle adhère au montant total estimé par l’expert de 310.000 euros.

Sur ce, comme déjà souligné précédemment la SCPI ACCES VALEUR PIERRE ne démontre pas l’absence de projet de réinstallation, la preuve lui incombant. Cette preuve ne peut résulter de l’absence d’installation depuis la remise des clefs, alors qu’il est loisible au preneur évincé d’attendre la perception de son indemnité d’éviction pour planifier sa réinstallation.

Il n’est pas contesté que la SAS PROMOD propose un concept particulier au titre de son appartenance à une chaîne nationale, ce qui lui offre droit à des frais de réinstallation. La SAS PROMOD ne justifie pas du coût de 2.071,31 € / m² P par un simple budget non étayé par des devis et des factures. Ce budget comprend en outre des éléments étrangers au concept particulier objet de l’indemnité (climatisation, antenne antivol, démagnétiseur, kit antiglisse notamment), ainsi que des éléments qui font doublon avec ceux qu’elle emporte dans le cadre du déménagement (mobilier central, mobilier mural et double caisses), et qui sont indemnisés à ce titre. La SAS PROMOD ne peut non plus espérer obtenir le montant total de 310.000 euros estimé par l’expert, alors que celui-ci inclut l’aire de vente exploitée par la SAS GRAND VISION FRANCE qui est étrangère à l’assiette indemnitaire retenue.

En conséquence, il y a lieu de retenir l’estimation expertale à hauteur de 1.000 euros / m2 B, et de l’appliquer à la seule surface exploitée par la SAS PROMOD.

Soit 205.700 euros calculés comme suit : 1.000 € * 205,70 m2 B = 205.700 €.

Il sera en outre retenu un abattement pour vétusté de 30%, cet abattement n’étant pas contesté par les parties dans son principe.

Le tribunal fixera donc l’indemnité accessoire de la SAS PROMOD au titre des frais de réinstallation à la somme de 144.000 euros, calculée comme suit : (205.700 € – 30% = 143.990 euros arrondis à 144.000).

Sur les frais de licenciement

Les frais de licenciement sont accordés sur justificatifs, s’ils sont en directement liés au non renouvellement du bail.

En l’espèce, l’expert estime cette indemnité à 6.800 euros au regard des soldes de tout compte relatifs à deux salariés licenciés, les autres ayant pu être réaffectés.

Les parties concernées s’entendent sur ce montant.

Le tribunal fixera donc l’indemnité accessoire de la SAS PROMOD au titre des frais de licenciement à la somme de 6.800 euros.

Sur les frais administratifs, commerciaux et divers

Ils correspondent aux frais liés aux diverses formalités administratives, à l’information des clients et fournisseurs.

En l’espèce, l’expert propose un forfait de 3.500 euros.

Les parties concernées s’entendent sur ce montant.

Le tribunal fixera donc l’indemnité accessoire de la SAS PROMOD au titre des frais administratifs et commerciaux à la somme de 3.500 euros.

Le total de l’indemnité d’éviction

L’indemnité d’éviction sera dès lors fixée comme suit :

— indemnité principale : 2.305.000 euros ;

— indemnité de frais de remploi : 230.500 euros ;

— indemnité de trouble commercial : 40.000 euros ;

— indemnité de déménagement : 10.500 euros ;

— indemnité de réinstallation : 144.000 euros ;

— indemnité de frais de licenciement : 6.800 euros ;

— indemnité de frais administratifs et commerciaux : 3.500 euros ;

Soit un total de : 2.740.300 euros.

Aux termes de l’article L.145-58 du code de commerce, le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Il est constant que le droit de repentir du bailleur ne peut valablement produire effet lorsqu’un processus irréversible de libération des locaux commerciaux et de réinstallation de l’activité a été engagé antérieurement à son exercice.

En l’espèce, il est relevé que le preneur évincé a quitté les lieux, de sorte que le droit de repentir ne peut plus être exercé.

La SCPI ACCES VALEUR PIERRE sera donc condamnée à payer à la SAS PROMOD l’indemnité d’éviction ainsi fixée, sans aucune réserve au regard du droit de repentir. La SAS PROMOD sera déboutée du surplus de ses demandes en paiement.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCPI ACCES VALEUR PIERRE ayant principalement succombé dans ses demandes sera condamnée aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, la SCPI ACCES VALEUR PIERRE sera condamnée à payer à la SAS PROMOD la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS GRAND VISION FRANCE sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

— Fixe l’indemnité d’occupation statutaire due par la SAS PROMOD à la SCPI ACCES VALEUR PIERRE à la somme annuelle de 287.500 euros hors taxes et hors charges pour la période du 1er octobre 2017 au 29 janvier 2021 ;

— Condamne la SAS PROMOD à payer à la SCPI ACCES VALEUR PIERRE la somme annuelle de 287.500 euros hors taxes et hors charges à titre d’indemnité d’occupation statutaire pour la période du 1er octobre 2017 au 29 janvier 2021 ;

— déboute la SCPI ACCES VALEUR PIERRE du surplus de ses demandes indemnitaires;

— Fixe l’indemnité d’éviction due à la locataire par la bailleresse à la somme de 2.740.300 euros, indemnité se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 2.305.000 euros ;

— indemnité de frais de remploi : 230.500 euros ;

— indemnité de trouble commercial : 40.000 euros ;

— indemnité de déménagement : 10.500 euros ;

— indemnité de réinstallation : 144.000 euros ;

— indemnité de frais de licenciement : 6.800 euros ;

— indemnité de frais administratifs et commerciaux : 3.500 euros ;

— Condamne la SCPI ACCES VALEUR PIERRE à payer à la SAS PROMOD la somme globale de 2.740.300 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;

— Déboute la SAS PROMOD du surplus de ses demandes indemnitaires ;

— Dit que la compensation s’opère de plein droit entre les créances réciproques de la SCPI ACCES VALEUR PIERRE et de la SAS PROMOD ;

— Condamne la SCPI ACCES VALEUR PIERRE aux entiers dépens (en ce, inclus les frais d’expertise judiciaire);

— Condamne la SCPI ACCES VALEUR PIERRE à payer à la SAS PROMOD la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Déboute la SAS GRAND VISION FRANCE de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette le surplus des demandes ;

— Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire

Fait et jugé à [Localité 16] le 16 Octobre 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME