TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 1]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 24/00398 – N° Portalis DBWJ-W-B7I-C3MP

Le

Copie exécutoire + copie à M^e MECHIN

Copie exécutoire + copie à M^e KUCHCINSKI

Copie dossier

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2026

DEMANDEUR

M. [Z] [H]

né le 06 Mai 1974 à [Localité 1] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 02691/2023/001192 du 24/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représenté par M^e Christophe MECHIN, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDEUR

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD Exerçant sous la dénomination “PARTENORD HABITAT”

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Eric KUCHCINSKI, avocat au barreau de LILLE

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 06 Février 2026 du juge des contentieux de la protection de [Localité 3], (Aisne), présidée par William CRAWFORD, juge placé par ordonnance de Madame la première présidente de la cour d’appel d'[Localité 4] en date du 20 novembre 2025, assisté de Karine BLEUSE, Greffière ;

William CRAWFORD juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Nadia HESSANI

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique établi le 4 août 2015, la société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD (ci-après désignée par son nom commercial PARTENORD HABITAT) a donné bail à Monsieur [Z] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5], appartenant à la société HABITAT SAINT QUENTINOIS, moyennant un loyer initial de 259,13 euros par mois hors charges.

Invoquant des désordres dans son appartement, Monsieur [H] a fait diligenter une expertise amiable réalisée le 15 juin 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2024, Monsieur [H] a assigné la société PARTENORD HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT QUENTIN aux fins de voir la société PARTENORD HABITAT condamnée à indemniser ses préjudices matériels et de jouissances.

À l’audience, Monsieur [H], assisté par son conseil, a maintenu les demandes formulées dans son assignation, à l’exception de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il demande au juge des contentieux de la protection, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

CONDAMNER la société PARTENORD HABITAT à lui verser la somme de 1.811,94 euros ;

CONDAMNER la société PARTENORD HABITAT à lui verser la somme de 4.200 euros en réparation du préjudice subi ;

CONDAMNER la société PARTENORD HABITAT aux dépens.

Au soutien de ses demandes indemnitaires, et au visa de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [H] soutient d’abord que certains embellissements de son appartement ont subi des dommages en lien avec un dégât des eaux. Il fait également valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme d’un bien habitable, donc décent.

Lors de l’audience, la société PARTENORD HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu les demandes formulées dans ses dernières conclusions en demandant au juge des contentieux de la protection de :

REJETTER l’ensemble des demandes indemnitaires formées par Monsieur [H] ;

A titre subsidiaire, réduire la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur [H] et dire qu’elle ne saurait excéder une somme de 500 euros ;

CONDAMNER Monsieur [H] aux dépens et à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Afin d’obtenir le rejet de la demande indemnitaire de Monsieur [H] au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral, la société PARTENORD HABITAT fait valoir qu’elle a réalisé les travaux d’embellissement, et soutient que Monsieur [H] ne démontre pas l’indécence de son bien dont il se prévaut.

MOTIVATION

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la société PARTENORD

Il résulte de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que toutes les actions dérivant du contrat de bail sont prescrites par trois ans

L’article 43 du décret du 28 décembre 2020 portant application de la loi du 10 juillet 1991 relatif à l’aide juridique et à l’aide juridictionnelle et à l’aide à l’intervention de l’avocat dans les procédures non juridictionnelles dispose que “lorsqu’une action en justice ou un recours doit être intenté avant l’expiration d’un délai devant les juridictions de première instance ou d’appel, l’action ou le recours est réputé avoir été intenté dans le délai si la demande d’aide juridictionnelle s’y rapportant est adressée ou déposée au bureau d’aide juridictionnelle avant l’expiration dudit délai et si la demande en justice ou le recours est introduit dans un nouveau délai de même durée à compter de la date à laquelle le demandeur de l’aide juridictionnelle ne peut plus contester la décision d’admission ou de rejet de sa demande en application du premier alinéa de l’article 69 et de l’article 70 ou, en cas de recours de ce demandeur, de la date à laquelle la décision relative à ce recours lui a été notifiée ; ou, en cas d’admission, de la date, si elle est plus tardive, à laquelle un auxiliaire de justice a été désigné.”

En l’espèce, Monsieur [H] démontre avoir déposé une demande d’aide juridictionnelle en date du 25 août 2023. Il a été admis au bénéfice de l’aide juridictionnelle totale en date du 27 septembre 2023, de sorte que la prescription a bien été interrompue au 25 août 2023.

Monsieur [H] est donc recevable en ses demandes, le dégât des eaux étant intervenu le 20 mai 2021.

Sur les demandes de dommages-intérêts de Monsieur [H] au titre de l’indécence du logement

Sur l’existence d’une faute de la société PARTENORD HABITAT :

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Dans le même sens, l’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Les caractéristiques du logement décent sont définies dans le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Enfin, alors qu’il résulte de l’article 1720 du code civil que la charge de la preuve de l’obligation de délivrance d’un logement décent pèse sur le bailleur, il appartient à ce dernier de prouver qu’il s’est libéré de cette obligation sans que le locataire ne puisse renoncer à la délivrance d’un logement satisfaisant aux critères de la décence compte-tenu du caractère d’ordre public des textes susvisées qui proscrit tout accord entre les parties sur la location d’un logement non conformes aux normes.

En l’espèce, à la suite d’un dégât des eaux ayant fait l’objet d’un constat amiable daté du 21 mai 2021, le logement donné à bail à Monsieur [H] a fait l’objet d’une expertise amiable, diligentée par l’assurance habitation de Monsieur [H] et réalisée par le cabinet [P] [S] le 16 juin 2021. Cette expertise s’est déroulée en présence du bailleur.

Il ressort de cette expertise le constat d’une fuite provenant de l’appartement supérieur, au niveau de l’alimentation en eau froide sous la baignoire, qui a généré des dommages de mouille aux embellissements d’origine. L’expert en conclut que la responsabilité de la société PARTENORD est engagée.

Monsieur [H] verse également aux débats plusieurs photographies, datées du mois de mai 2021, qui laissent apparaître des traces d’humidité importantes dans plusieurs pièces.

Il est ainsi démontré l’existence de désordres liés à l’humidité du logement en lien avec ce dégât des eaux dans les semaines qui ont suivi le sinistre.

La société PARTENORD HABITAT affirme avoir mené des travaux à plusieurs reprises dans l’appartement, ce qui est contesté par Monsieur [H], qui indique que des moisissures sont apparues sur les plafonds et les murs, et que les travaux évoqués par la société PARTENORD sont intervenus postérieurement à son départ du logement en juin 2023.

Il résulte des factures versées par la société PARTENORD, relatives à des travaux réalisés dans l’appartement [Adresse 5] à [Localité 3], que celles-ci ont été émises au mois de juillet 2021, ainsi que l’une d’entre elles le 23 décembre 2021, contrairement à ce qu’indique Monsieur [H].

Pour autant, alors que la charge de la preuve de la réalisation des travaux repose sur la société PARTENORD, celle-ci ne démontre aucunement que les travaux ont été réalisés, de simples factures non acquittées ne pouvant valoir preuve suffisante.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le logement donné à bail à Monsieur [H] ne répond pas aux critères de la décence fixés par le décret du 30 janvier 2002 et plus particulièrement aux prescriptions prévues aux points 1°, 2°, 4° et 5° de l’article 2 susmentionné.

Dans ces conditions, il sera considéré que le bailleur était conscient des travaux à réaliser et a donc manqué à leur obligation d’entretien, et donc à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Sur les préjudices subis par Monsieur [H]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, la partie qui commet un manquement à ses obligations contractuelles peut être condamnée au paiement de dommages-intérêts s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1194 du code civil, les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, l’obligation de fournir au locataire un logement décent fait partie intégrante des obligations du bailleur.

Le préjudice de jouissance

En l’espèce, la société PARTENORD HABITAT avait l’obligation d’assurer la jouissance paisible du logement et notamment de réagir avec diligence pour faire cesser les nuisances subies par le locataire. Dès lors, l’indécence du logement précédemment caractérisée ouvre à Monsieur [H] le droit d’obtenir des dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance qu’ils ont eu à subir du fait de l’action insuffisante du bailleur face aux infiltrations.

L’évaluation du trouble de jouissance invoqué par les locataires doit essentiellement prendre en compte l’importance des désordres au regard de la valeur vénale ou locative du bien et le juge doit distinguer selon qu’il s’agit d’un simple trouble ou d’une véritable privation de jouissance.

En l’espèce, le logement est d’une surface habitable de 88 m². Les infiltrations et l’humidité qui en résultent se retrouve dans les pièces principales, ce qui a eu pour effet privé les locataires de faire un usage normal de l’appartement.

Si Monsieur [H] verse aux débats un certificat de son médecin traitant, attestant de ce que Monsieur [H] présente un état de santé altéré avec troubles de la mobilité, il ne matérialise pas les problèmes de santé rencontrés par son patient et ne fait pas de lien avec l’humidité de l’appartement ou les moisissures invoquées.

Pour autant, du fait du préjudice nécessairement causé par les désordres relevés, et au regard de l’absence d’éléments complémentaires démontrant le préjudice subi par Monsieur [H], celui-ci sera estimé à 10% de la valeur locative de l’immeuble depuis la survenance des désordres, soit le 21 mai 2021. Un préjudice de 26,57 euros sera donc retenu sur une durée de 24 mois, soit un préjudice total de 637,68 euros.

PARTENORD HABITAT sera donc condamnée à payer à Monsieur [H] la somme de 637,68 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur la demande de Monsieur [H] au titre des embellissements

Si Monsieur [H] se fonde sur le rapport d’expertise pour solliciter l’indemnisation des dommages causés aux embellissements, il ne rapporte cependant pas la preuve qu’il a lui-même procédé à ces embellissements.

Il y a donc lieu de rejeter ses demandes à ce titre.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens,

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société PARTENORD HABITAT, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Considérant que la société PARTENORD HABITAT est partie perdante et condamnée aux dépens, il y a lieu de rejeter sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuaant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE la société PARTENORD HABITAT à payer à Monsieur [Z] [H] la somme de 637,68 euros en réparation de son préjudice de jouissance sur la période du 20 mai 2021 jusqu’au 1er juin 2023 ;

REJETTE la demande de Monsieur [Z] [H] au titre des dommages causés à l’embellissement ;

REJETTE le surplus des demandes formées par Monsieur [Z] [H], notamment au titre de l’exécution sous astreinte des travaux ;

CONDAMNE la société PARTENORD HABITAT aux dépens ;

REJETTE la demande formée par la société PARTENORD HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE JUGE