TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 1]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00493 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C753

Le

copie + copie exécutoire M^e Eric KUCHCINSKI

copie sous-préfecture de [Localité 1]

copie dossier

JUGEMENT DU 24 AVRIL 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD

inscrite au RCS de [Localité 2] sous le N° D 378 072 144

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Eric KUCHCINSKI, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE

Mme [X] [P]

demeurant [Adresse 3]

non comparante

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 20 Mars 2026 du juge des contentieux de la protection de [Localité 3], (Aisne), présidée par William CRAWFORD, assisté de Céline GAU, greffier ;

William CRAWFORD juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Nadia HESSANI

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 3 octobre 2024, l’Office public de l’habitat du Nord, dit ci-après [H], a donné à bail à Madame [X] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 302,79 euros, et une avance sur charges de 217,59 euros soit la somme totale de 520,38 euros par mois.

Se prévalant d’échéances de loyer demeurées impayées, le bailleur a fait délivrer le 30 mai 2025 à Madame [P] commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 813,73 euros au titre des loyers et charges impayés. Le commandement de payer visait la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2025, déposé à étude, [H] a fait assigner Madame [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, afin de voir, notamment au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;ordonner l’expulsion de Madame [P] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 4], au besoin avec l’assistance de la force publique, à compter de la signification de la décision à intervenir ;condamner Madame [P] à lui payer la somme de 1.177,35 euros correspondant à l’arriéré de loyers dus au 19 août 2025, avec intérêts au taux légal à partir du commandement de payer et de l’assignation pour les sommes correspondantes ; condamner Madame [P] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel augmenté des charges, à compter de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux ; condamner Madame [P] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris notamment les frais du commandement de payer ; ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans son assignation, au soutien de ses prétentions, [H] a fait valoir que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement de payer du 30 mai 2025, de sorte qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail, ce dernier se trouve résilié de plein droit.

Après un renvoi prononcé lors de l’audience du 19 décembre 2025, dans l’attente de la reprise du logement, l’affaire a été appelée et utilement retenue à l’audience du 20 mars 2026.

Par ordonnance du 22 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection saisi par requête a constaté la résiliation du bail et autorisé la reprise du logement.

A l’audience du 20 mars 2026, [H] comparant représentée par son conseil a repris les termes de son assignation, se désistant néanmoins de ses demandes relatives à l’expulsion et la résiliation du bail.

Madame [P] n’a pas comparu.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[H] a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [P].

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux articles 472 et 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Sur la demande en résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Sur la recevabilité

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En outre, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 5 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 octobre 2025, et que l’assignation en date du 27 octobre 2025 a été dénoncée le même jour au préfet de l’Aisne, soit six semaines avant l’audience du 19 décembre 2025.

Par conséquent, l’action sera déclarée recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une telle clause résolutoire.

Par exploit du 30 mai 2025, le bailleur a fait commandement à Madame [P] de s’acquitter de la somme de 813,73 euros de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois. Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte de l’historique du compte locataire en date du 16 mars 2026 que les loyers n’ont pas été payés dans les deux mois. Faute d’avoir régularisé cette somme dans le délai imparti, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié à la date du 31 juillet 2025.

Il sera cependant constaté la reprise des lieux par ordonnance du 22 janvier 2026, et le désistement du bailleur de sa demande d’expulsion.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre des lieux par Madame [P] a causé un préjudice au bailleur, qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux soit le 12 mars 2026. Cette indemnité mensuelle d’occupation est due à compter d’un délai de deux mois suivant le commandement de payer demeuré infructueux, soit en l’espèce le 31 juillet 2025.

En outre, il ressort du décompte actualisé de la créance produit à l’audience par le bailleur qu’à la date du 16 mars 2026, Madame [P] demeure redevable de la somme de 3.454,42 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de février 2026 incluse, après soustraction des frais de justice qui ne constituent pas des loyers ni des charges et qu’il n’y a pas lieu de comptabiliser dans le montant de l’arriéré locatif réclamé.

Madame [P], absente lors de l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Par conséquent, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 16 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, Madame [P] sera condamnée à payer à [H] la somme de 3.454,42 euros.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [P], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte-tenu des sommes dues par Madame [P], de la vocation de bailleur social de [H], et de la spécificité du présent contentieux, notamment quant à son impact socio-économique, l’équité commande de rejeter les demandes formulées par le bailleur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la présente action ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence, la résiliation à la date du 31 juillet 2025 du bail conclu entre l’Office public de l’habitat du Nord et Madame [X] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4] ;

CONSTATE le désistement de l’Office public de l’habitat du Nord de sa demande d’expulsion ;

CONDAMNE Madame [X] [P] à payer à l’Office public de l’habitat du Nord une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 31 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux du 12 mars 2026 ;

DIT que cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges ;

CONDAMNE Madame [X] [P] à payer à l’Office public de l’habitat du Nord la somme de 3.454,42 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 16 mars 2026, échéance de février 2026 incluse ;

DIT que la présente condamnation au paiement de l’arriéré comprend tant les loyers et charges impayés à la date de la résiliation que les indemnités d’occupation dues au titre des mensualités comprises entre la résiliation et le dernier décompte actualisé ;

REJETTE la demande formulée par l’Office public de l’habitat du Nord au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [P] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit ;

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION