REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-AVOLD

[Adresse 1]

N° RG 25/00091 – N° Portalis DBZK-W-B7J-DVXC

Minute n° 11/2026

JUGEMENT du 15 Janvier 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. CDC HABITAT SAINTE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Angélique HUM, avocat au barreau de SARREGUEMINES

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [L] [U] épouse [J], demeurant [Adresse 3]

non comparante

Monsieur [K] [J], demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Président : Michaël CHAN

Greffier : Sabine DE FRANCESCO

DÉBATS A L’AUDIENCE PUBLIQUE DU :

06 novembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026 et signé par Michaël CHAN, juge des contentieux de la protection, assisté de Sabine DE FRANCESCO, greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 21 février 2019, la société par actions simplifiée CDC HABITAT [Localité 2] (ci-après « CDC HABITAT [Localité 2] ») a consenti à Madame [L] [U] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024, CDC HABITAT [Localité 2] a fait signifier à Madame [L] [U], devenue épouse [J], un commandement de payer la somme principale de 1.563,09 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 31 mai 2024, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par avenant au contrat de location, Monsieur [K] [J] a été ajouté en qualité de partie au bail du 21 février 2019.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2025, CDC HABITAT SAINTE BARBE a fait assigner Madame [L] [U], épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Avold, afin d’obtenir la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025 au cours de laquelle Monsieur [K] [J], époux de la défenderesse, a indiqué intervenir volontairement à la procédure.

Par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2025, CDC HABITAT [Localité 2] a fait signifier à Monsieur [K] [J], un commandement de payer la somme principale de 3.995,20 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 30 juin 2025, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Après remises, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 novembre 2025

En demande, CDC HABITAT [Localité 2] se réfère à l’audience à ses dernières conclusions du 18 septembre 2025 complétées par la production d’un décompte actualisé au 30 octobre 2025. La bailleresse demande au juge des contentieux de la protection de, notamment :

constater la résiliation du bail portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] et en suspendre les effets,

condamner solidairement Madame [L] [U], épouse [J] et Monsieur [K] [J] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3.716,23 au 4 juillet 2025 sous réserve des loyers échus au jour du jugement,

autoriser les locataires à s’acquitter de leur dette par versements mensuels de 30,00 euros à compter du 4 juillet 2025 et ce, en plus du loyer, soit un total mensuel de 551,25 euros, jusqu’à complet règlement de l’arriéré,

juger qu’en cas de respect par Madame [L] [U], épouse [J] et Monsieur [K] [J] de leurs engagements, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

juger qu’en cas de non-respect d’une seule échéance dans son intégralité, le jugement de condamnation et d’évacuation prendra son plein effet après une ultime mise en demeure,

ordonner l’expulsion de Madame [L] [U], épouse [J] et Monsieur [K] [J],

condamner solidairement Madame [L] [U], épouse [J] et Monsieur [K] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer payé en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 331,70 euros majorée des charges et avances sur charges à hauteur de 116,74 euros et ce jusqu’à évacuation effective,

condamner solidairement Madame [L] [U], épouse [J] et Monsieur [K] [J] à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En défense, Madame [L] [U], épouse [J] et Monsieur [K] [J] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés à l’audience du 6 novembre 2025. Par courriers électroniques en date du 5 novembre 2025 et du 6 novembre 2025, Madame [L] [U], épouse [J] a indiqué que les locataires ne pourrait assister à l’audience pour des raisons médicales et professionnelles tout en confirmant son accord pour l’exécution de la convention d’apurement conclue le 4 juillet 2025 avec la bailleresse.

L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande en résiliation :

La demanderesse justifie de la saisie de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) en date du 20 juin 2024, de sorte qu’il doit être considéré que les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 sont respectées.

L’assignation a été notifiée le 9 avril 2024 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant l’audience du 19 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la demande en résiliation doit être déclarée recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet désormais que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, il convient de dire que le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de deux mois pour payer la dette locative.

Et en tout état de cause, le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cour de cassation – Pourvoi n° 24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, et le dernier commandement de payer signifié à Monsieur [K] [J] le 21 juillet 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 3.995,20 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2025.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été intégralement payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail conclu le 21 février 2019 entre CDC HABITAT [Localité 2] et Madame [L] [U], épouse [J] et Monsieur [K] [J] sont réunies au 21 septembre 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

CDC HABITAT [Localité 2] produit aux débats un décompte selon lequel Madame [L] [U], épouse [J] et Monsieur [K] [J] lui doivent la somme de 3.716,23 euros au 4 juillet 2025.

Madame [L] [U], épouse [J] et Monsieur [K] [J] ne contestent ni le principe, ni le montant de leur dette.

Il revient toutefois au juge de décompter de la somme réclamée au titre de l’arriéré locatif les montants correspondant aux « frais de contentieux » de 138,95 euros facturé la 1er avril 2025, qui relèvent des seuls dépens de l’instance.

En conséquence, Madame [L] [U], épouse [J] et Monsieur [K] [J] seront condamnés solidairement à payer la somme de 3.577,28 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation dus au 4 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, en considération des éléments versés aux débats ainsi que de la convention d’apurement conclue entre les parties en date du 4 juillet 2025, Madame [L] [U], épouse [J] et Monsieur [K] [J] seront, conformément à cette convention et la demande de la bailleresse, autorisés à se libérer du reliquat de leur dette locative par un versement mensuel minimal de 30,00 euros, et ce à compter du 04 juillet 2025 et selon les modalités précisées au dispositif du jugement.

En cas de respect des modalités de paiement, la clause résolutoire sera, à leur issue, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, l’intégralité des sommes dues sera exigible et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Par ailleurs, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Afin de dédommager la bailleresse du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celle-ci.

En l’espèce, il y a lieu de condamner in solidum Madame [L] [U], épouse [J] et Monsieur [K] [J] à payer une indemnité d’occupation mensuelle à CDC HABITAT [Localité 2] d’un montant équivalent à celui des loyers et charges prévus au contrat de bail résilié et révisable dans les mêmes conditions que le bail résilié, à compter de la date du premier paiement non-effectué.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision :

Madame [L] [U], épouse [J] et Monsieur [K] [J] qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandements de payer signifiés les 19 juin 2024 et 21 juillet 2025.

L’équité et la situation économique des parties justifient en l’espèce de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la bailleresse sera rejetée sur ce point.

Il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT AVOLD, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail conclu le 21 février 2019 entre la société par actions simplifiée CDC HABITAT [Localité 2], et Madame [L] [U], épouse [J] et Monsieur [K] [J] sont réunies au 21 septembre 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [U], épouse [J] et Monsieur [K] [J] à payer à la société par actions simplifiée CDC HABITAT [Localité 2] la somme de 3.577,28 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [L] [U], épouse [J] et Monsieur [K] [J] à s’acquitter de cette somme en réglant chaque mois, pendant 36 mois à compter du 4 juillet 2025, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30,00 €, la dernière échéance étant ajustée selon le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [L] [U], épouse [J] et Monsieur [K] [J] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Madame [L] [U], épouse [J] et Monsieur [K] [J] à son échéance, soit au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et non régularisé suite à l’envoi par la bailleresse d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire sera acquise et le bail se trouvera automatiquement résilié ;

Dans cette seule hypothèse :

Condamne solidairement Madame [L] [U], épouse [J] et Monsieur [K] [J] à payer à la société par actions simplifiée CDC HABITAT [Localité 2] le solde de la dette locative ;

Ordonne, faute de départ volontaire des lieux loués au [Adresse 4] à [Localité 3] et de ses accessoires, l’expulsion de Madame [L] [U], épouse [J] et Monsieur [K] [J] et de celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne dans ce cas Madame [L] [U], épouse [J] et Monsieur [K] [J], in solidum, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de la date du paiement non effectué, et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clés en mains propres à la bailleresse ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE in solidum Madame [L] [U], épouse [J] et Monsieur [K] [J] aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais de commandements de payer des 19 juin 2024 et 21 juillet 2025 ;

REJETTE les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection