AFFAIRE N° RG 23/00132 – N° Portalis DBWK-W-B7H-CNJT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SOISSONS


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 Avril 2024
A l’audience publique des référés du Tribunal judiciaire de SOISSONS tenue par Madame Armelle RADIGUET, présidente, assistée de Madame Nadine DEMILLY, adjointe administrative faisant fonction de greffier, a été rendue l’ordonnance dont la teneur suit :
DEMANDERESSE :
S.A.S. LAON CONTROLE TECHNIQUE, SAS au capital de 328.000 euros, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 413 393 844, ayant pour Président DEKRA FRANCE elle-même représentée par son propre Président, Monsieur X Y., dont le siège social est sis siège social sis Immeuble La Boursidière Porte H, rue de la – Boursidière – 92350 LE PLESSIS-ROBINSON représentée par M^e Sophie LUSSEAU, avocat postulant au barreau de SOISSONS, M^e Thibault de PIMODAN, avocat au barreau de PARIS, plaidant
DÉFENDEURS :
M. Z PELLEGRIN, es qualité de liquidateur de la SCI RENMA, demeurant […] représenté par M^e Laurence POIRETTE, avocat au barreau de SOISSONS
S.C.I. CHAMPAGNE AZUR immatriculée au RCS de NICE sous le numéro 910 831 841, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis siège social sis […] représentée par M^e Bertrand BACHY, avocat au barreau de SOISSONS
M. AA, AB AC, demeurant […] représenté par M^e Xavier LEFEVRE, avocat au barreau de SOISSONS
DÉBATS :
En audience publique tenue par Madame Armelle RADIGUET, présidente, siégeant en matière de référé, qui a entendu les avocats de la cause en leur plaidoirie, la date du délibéré ayant été indiquée dans les conditions prévues par la loi.
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EXPOSE DU LITIGE :
Le 15 novembre 2016, la SCI RENMA aux droits de laquelle vient la SCI CHAMPAGNE AZUR depuis 2022 a donné à bail à la société CENTRE CONTROLE SECURITE aux droits de laquelle vient la SAS LAON CONTROLE TECHNIQUE, des locaux situés […] (02400).
La SAS LAON CONTROLE TECHNIQUE s’est plaint de fuites d’eau en provenance de la toiture.
Reprochant à la bailleresse son inertie dans la réalisation de mesures conservatoires malgré l’existence d’un rapport d’expertise en ce sens et d’une mise en demeure, selon assignation du 07 novembre 2023, la SAS LAON CONTROLE TECHNIQUE a au visa des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, sollicité l’organisation d’une expertise judiciaire et au visa des articles 1719 et 1720 du code civil la séquestration des loyers sur le compte séquestre du bâtonnier de l’ordre des avocats de Soissons jusqu’à ce qu’il soit constaté que les désordres ont été réparés, une indemnité de l’ordre de 2500€ a été demandée à la SCI CHAMPAGNE AZUR aux titre des frais irrépétibles ainsi que sa condamnation aux dépens.
Selon assignation délivrée le 11 janvier 2024, la SCI CHAMPAGNE AZUR a demandé au juge des référés que les opérations d’expertise soient menées au contradictoire de Monsieur AA AC et Monsieur Z PELLEGRIN es qualité de liquidateur de la SCI RENMA. Elle a également demandé la jonction des deux procédures.
Selon conclusions postérieures, la SAS LAON CONTROLE TECHNIQUE a maintenu ses demandes.
A l’appui elle a soutenu que :
- la bailleresse informée de l’existence de fuites le 21 avril 2023 et n’a pas réagi malgré sa connaissance de la fermeture du centre et la réception d’une mise en demeure d’effectuer les mesures conservatoires nécessaires ;
- il résulte d’un diagnostic réalisé à sa demande que les désordres relevés sont de nature à remettre en cause la stabilité de la structure du bâtiment,
- elle a suspendu son activité et en a informé la bailleresse,
- dès le mois de mai 2023 la bailleresse était en possession et a refusé de lui communiquer un rapport d’expertise précisant l’urgence de travaux pour assurer la sécurité des occupants,
- se trouvant dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués elle n’est plus tenue au paiement des loyers.
La jonction des deux procédures a été prononcée à l’audience du 24 janvier 2024.
Selon conclusions en réplique du même jour, Monsieur Z PELLEGRIN es qualité de liquidateur de la SCI RENMA a demandé au juge des référé de déclarer la SCI CHAMPAGNE AZUR irrecevable en ses demandes dirigées à son encontre es qualité de liquidateur de la SCI RENMA, de l’en débouter et la condamner à lui régler la somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
A l’appui il a fait valoir que la SCI ayant fait l’objet d’une dissolution il a été désigné liquidateur amiable le temps de la liquidation de la personne morale dont la radiation a été prononcée le 03 avril 2023, que par voie de conséquence, il n’avait plus la qualité de liquidateur à la date de délivrance de l’assignation en justice.
Selon conclusions en réplique, Monsieur AA AC a formulé protestations et réserves.
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Selon conclusions en réplique transmises le 05 mars 2024, la SCI CHAMPAGNE AZUR a maintenu ses demandes.
A l’appui, elle a fait valoir que :
- le preneur se révèle défaillant dans le paiement des loyers,
- ayant pris connaissance des griefs du preneur elle a fait intervenir un couvreur qui a procédé à quelques travaux et constaté l’absence totale d’entretien des chéneaux et descentes d’eau pluviale,
- elle s’est heurtée à l’absence de diligences du bureau d’étude mandaté pour pousser plus avant les investigations sur la solidité de la charpente et proposer un programme de travaux,
- elle s’est heurtée à l’absence de diligence de sa compagnie d’assurance malgré la déclaration du sinistre,
- la présence sur le bâti de végétaux provenant du fonds voisin appartenant à Monsieur AC à l’origine de l’endommagement des murs et de la toiture,
- la suspension par la SAS LAON CONTROLE TECHNIQUE de son activité est une décision strictement unilatérale nullement dictée par l’urgence,
- des travaux conséquents ont été réalisés sur la toiture à la demande de la précédente propriétaire la SCI RENMA qui est demeurée taisante sur ce point,
Elle n’a pas fait valoir d’observations écrites sur les demandes formulées par Monsieur Z PELLEGRIN es qualité de liquidateur de la SCI RENMA.
A l’audience du 08 mars 2024, les parties représentées par leur conseil ont repris le contenu de leurs dernières conclusions et maintenu leurs prétentions. La SCI CHAMPAGNE AZUR s’est opposée à la demande de séquestration des loyers.
La décision a été mise en délibéré au 12 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION,
L’exception de fin de non recevoir tirée du défaut de qualité de Monsieur Z PELLEGRIN es qualité de liquidateur de la SCI RENMA
La SCI RENMA a vu la clôture des opérations de liquidation et sa dissolution prononcées le 28 février 2023. Elle a cessé totalement son activité à cette date.
Le mandat de liquidateur de Monsieur Z PELLEGRIN ayant pris fin à cette date il n’avait plus qualité pour représenter la société en demande ou en défense dans une procédure judiciaire.
Par conséquent, la demande dirigée à son encontre es qualité de liquidateur de la SCI RENMA est irrecevable.
La demande d’expertise judiciaire
L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. L’existence de ce motif légitime relève de l’appréciation souveraine du juge des référés.
Chaque partie produit un rapport d’expertise faisant état de nécessaires travaux de remise en état des lieux loués décrits pour certaines parties comme vétustes et non entretenues.
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Par ailleurs, l’invasion par une végétation non contrôlée de certains murs des bâtiments et parties des toits peut avoir eu un impact sur l’état de l’immeuble.
Pour autant les parties au contrat de bail s’opposent l’irrespect de leurs obligations légales et contractuelles.
Il apparaît dans ces conditions, que la demanderesse justifie sans conteste d’un motif légitime au sens des dispositions précitées.
L’expertise sollicitée sera donc ordonnée, la demanderesse étant tenue d’en avancer les frais.
La demande de séquestration des loyers
La SAS LAON CONTROLE TECHNIQUE demande la séquestration des loyers jusqu’à la réalisation complète des travaux de reprise des désordres substantiels et anciens.
Elle établit que le 21 avril 2023 elle a avisé la défenderesse d’un court- circuit électrique, de l’état endommagé de la toiture enfin de la vétusté et de l’usure de la structure charpente dans son ensemble lui demandant d’agir au plus vite afin d’assurer la sécurité des collaborateurs, demande réitérée le 10 mai.
Le bailleur est tenu des grosses réparations du local au termes du bail.
La gêne et le retard sont pour partie imputables à la SCI CHAMPAGNE AZUR qui, avisée dès le 21 avril 2023 des difficultés rencontrées par sa locataire, a mandaté un expert qui a établi son rapport le 02 juin 2023. La défenderesse a été informée dès cette date de la nécessité de conforter provisoirement et urgemment une ferme de charpente en cours d’affaissement afin d’assurer la sécurité des occupants, de la déformation ou de l’oxydation des tôles du toit de la présence de plaques polyester détériorées ou déformées, de fissurations verticales d’un mur crée en 2019, de la nécessaire rénovation de la couverture pour pérenniser l’immeuble.
Les travaux réalisés à la demande de la SCI CHAMPAGNE AZUR justifiés par une facture du 05 juin 2023 sont insuffisants s’agissant de travaux de nettoyage des gouttières et de remplacement d’une tôle galvanisée d’autant que les mesures indispensables ont été engagées au dernier trimestre de la même année.
Il y a lieu dans ces conditions d’accorder la séquestration des loyers selon les termes du dispositif de la présente décision.
Les dépens
La SAS LAON CONTROLE TECHNIQUE supportera les dépens de la présente procédure. Elle ne peut prétendre pour cette raison à une indemnité au titre des frais irrépétibles.
L’équité commande de laisser à la charge de la société CHAMPAGNE AZUR les frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente instance. Sa demande de ce chef sera rejetée.
Monsieur Z PELLEGRIN assigné à tort a été contraint d’exposer des frais de représentation en justice pour faire valoir ses droits. Il en sera dédommagé à hauteur de 1000€. La SCI CHAMPAGNE AZUR sera condamnée au paiement de ladite somme.
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PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,
RECEVONS l’exception de fin de non-recevoir soulevée par Monsieur Z PELLEGRIN es qualité de liquidateur de la SCI RENMA et DECLARONS irrecevable la demande de la SCI CHAMPAGNE AZUR ;
ORDONNONS une expertise et DESIGNONS pour y procéder Monsieur AD AE, expert près la Cour d’Appel d’AMIENS, demeurant 8 rue Pasteur, 02600 VILLERS COTTERETS (03.23.72.55.65 – 06.74.78.46.[…].23.96.28.50 – belliere-expert@orange.fr
Avec pour mission de :
- Se faire communiquer tous documents utiles à sa mission,
- Convoquer les parties,
- Se rendre […],
- Décrire les désordres et non-conformité existants,
- Donner son avis sur leur origine,
- Dire si les désordres constatés sont de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage et/ou rendre l’immeuble impropre à sa destination,
- Décrire et chiffrer les travaux de remise en état,
- Se prononcer sur la possibilité pour la SAS LAON CONTROLE TECHNIQUE d’exploiter son activité conformément à la destination du bail en l’état actuel de l’immeuble,
- Donner son avis sur les préjudices subis par les demandeurs,
- Décrire les mesures préventives à réaliser pour éviter l’aggravation des désordres constatés et prévenir d’autres désordres,
DISONS que l’expert pourra se faire assister, s’il le juge utile, de tout sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne.
DISONS qu’en cas de difficultés, l’expert en référera immédiatement au juge chargé du service du contrôle des expertises.
DISONS que l’expert accomplira sa mission en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et la conduira conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile.
DISONS qu’il établira un pré-rapport qui sera communiqué aux parties ou à leurs conseils afin de provoquer leurs observations.
DISONS que faute pour une partie d’avoir communiqué à l’expert les pièces demandées ou fait parvenir son dire dans les délais impartis, elle sera réputée y avoir renoncé sauf à avoir justifié préalablement à l’expiration du délai d’un motif légitime.
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DISONS qu’il établira un rapport définitif répondant aux dires éventuels des parties qu’il devra déposer en double exemplaire accompagné de sa note de frais au greffe de ce tribunal – service expertises – dans un délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, et en adressera une copie à chacune des parties, qui comprendra la rémunération de celui-ci.
DISONS que l’expertise aura lieu aux frais avancés de la SAS LAON CONTROLE TECHNIQUE, qui deva consigner à la régie de la présente juridiction une provision à valoir sur la rémunération de l’expert d’un montant de 2.500,00 € (deux mille cinq cent euros) au plus tard le 24 Mai 2024.
DISONS qu’à défaut de consignation avant la date impérative ci-dessus impartie, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, sauf pour la partie défaillante à obtenir d’être relevée de cette sanction sur justification d’un empêchement légitime.
DISONS que l’expert devra, dès le début de ses opérations, adresser au juge chargé du contrôle des expertises et à l’ensemble des parties un devis prévisionnel du coût de l’expertise.
DISONS que l’expert, si le coût probable de l’expertise s’avère plus élevé que la provision fixée, devra communiquer au juge chargé du contrôle des opérations d’expertise ainsi qu’aux parties ou à leurs conseils, l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant la consignation d’une provision complémentaire.
DISONS qu’en cas de refus de sa mission ou d’empêchement légitime, l’expert ci-dessus désigné sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête.
DÉSIGNONS le juge chargé du contrôle des expertises pour surveiller les opérations d’expertise.
ORDONNONS la séquestration des loyers à échoir en la main du bâtonnier du barreau de Soissons, en sa qualité de séquestre, en attente de la réalisation finale des travaux, et ce à compter de la signification de la présente décision ;
DISONS que la mainlevée pourra être ordonnée soit par accord des parties soit par décision de justice ;
DISONS que la SAS LAON CONTROLE TECHNIQUE supportera les dépens de la présente procédure ;
CONDAMNONS la SCI CHAMPAGNE AZUR à payer à Monsieur Z PELLEGRIN la somme de 1000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS les demandes de la SAS LAON CONTROLE TECHNIQUE et de la SCI CHAMPAGNE AZUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
La présente ordonnance a été prononcée par Madame Armelle RADIGUET, Présidente, assistée de Madame Nadine DEMILLY, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, et elles en ont signé la minute.
Le Greffier, La Présidente,
Nadine DEMILLY Armelle RADIGUET
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