AFFAIRE : N° RG 25/00317 – N° Portalis DBWK-W-B7J-CSBR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SOISSONS

JUGEMENT

Le 18 Décembre 2025

Le Tribunal judiciaire de SOISSONS composé de :

Président : Carole MAILLARD (rapporteur)

Assesseur : Christophe DE BOSSCHERE

Assesseur : Tatiana SAVARY

Greffier : Marie DUFOUR

a rendu le jugement suivant entre :

DEMANDEUR :

M. [M] [U]

né le 15 Février 1980 à [Localité 6] (HAITI)

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Lucie GOMES, avocat au barreau de SENLIS

ET :

DÉFENDERESSE :

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE DU [Adresse 2] Représenté par son syndic bénévole

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

A l’audience du 02 Octobre 2025, tenue en audience publique devant Carole MAILLARD, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile. La date du délibéré a été indiquée dans les conditions prévues par la loi.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte de Maître [C] [W], notaire associé de la SELARL [H] [J] et [C] [W], notaires à [Localité 8], en date du 30 septembre 2021, [E] [U] est devenu copropriétaire de biens et de droits immobiliers dépendant de l’ensemble immobilier situé à [Adresse 10], se décomposait comme suit :

[Adresse 7] :

Lot numéro un (1) :

Dans le bâtiment A, au rez de chaussée, un LOCAL COMMERCIAL, dégagement, wc, débarras.

— Et les 225/1.000èmes des parties communes générales de l’immeuble.

— Et les 254/1.000èmes des charges communes d’entretien du bâtiment A.

— Et les 395/1.000èmes des charges communes d’entretien de l’entrée commune A du bâtiment A.

— Et les 225/1.000 èmes des charges communes d’entretien de la cour commune.

Lot numéro deux (2) :

Dans le bâtiment A, au rez de chaussée, un DEBARRAS.

— Et les 19/1.000èmes des parties communes générales de l’immeuble.

— Et les 22/1.000èmes des charges d’entretien du bâtiment A.

— Et les 106/1.000èmes des charges communes d’entretien de l’entrée commune C du bâtiment A.

— Et les 19/1.000 èmes des charges communes d’entretien de la cour commune.

Lot numéro cinq (5) :

Dans le bâtiment A, au premier étage, un APPARTEMENT comprenant: entrée, séjour, cuisine, couloir, salle de bains, trois chambres, WC.

— Et les 235/1.000èmes des parties communes générales de l’immeuble.

— Et les 266/1.000èmes des charges communes d’entretien du bâtiment A.

— Et les 454/1.000èmes des charges communes d’entretien de l’entrée commune A du bâtiment A.

— Et les 235/1.00èmes des charges communes d’entretien de la cour commune.

Lot numéro dix (10) :

Dans le bâtiment A, au sous-sol, caves.

— Et les 31/1.000ème des parties communes générales de l’immeuble

— Et les 31/1.000 èmes des charges communes d’entretien de la cour commune

— Et les 35/1.000èmes des charges communes d’entretien du bâtiment A.

LOT HORS CONSTRUCTION :

Lot numéro quatorze (14) :

Un parking

— Et les 2/1.000èmes des parties communes générales de l’immeuble

— Et les 2/1.000 èmes des charges communes d’entretien de la cour commune

Le réglement de la copropriété et l’état descriptif de division ont fait l’objet d’un acte reçu par Maître [H] [J] en date du 1er juin 2007.

Par un courrier reçu le 18 février 2025, Monsieur [U] a reçu la notification du procés-verbal de l’Assemblée générale ordinaire qui s’est tenue le 18 janvier 2025.

Par un acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2025, [E] [U] a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DU [Adresse 3] à [Localité 9], aux fins de voir :

Vu l’alinéa 2, article 42, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Vu les dispositions de l’article 11,11° du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Vu les dispositions de l’article L111-7 du Code de Procédures Civiles d’Exécution.

— Prononcer l’annulation des résolutions n°4.1,4.2 et 4.3 de l’Assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 9].

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] à verser à [E] [U] la somme de 3.000,00€, au titre de l’article 700 du CPC.

— Condamner en tous les dépens le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], dont distraction au profit de la SELARL LEX JURISMO, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

— Ordonner que [E] [U] soit dispensé de toute participation commune des frais de procédure, auxquels sera condamné le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, et ce en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir

[E] [U] a exposé les faits suivants :

Il était présent à l’Assemblée Générale Ordinaire qui s’est tenue le 18 janvier 2025.

L’Assemblée générale qui était appelée à voter la résolution ne s’est vu proposer que la possibilité, donnée au syndic, de procéder à la vente forcée de l’intégralité des lots détenus par Monsieur [U], soit les lots 1,2,5,10 et 14.

Cette Assemblée s’est même vu présenter une estimation de l’ensemble des biens de Monsieur [U], à plus de 140.000,00 €.

Elle explique qu’elle a une créance définitive de 4.495,64€, à l’égard de Monsieur [U], au regard du jugement rendu le 20 juin 2023, et que ce dernier serait débiteur d’une somme de 10.269,40 € pour l’année en cours.

Or, cette somme avancée comme étant prétendument une créance, apparaît totalement erronée, puisque les comptes et le budget de l’année 2024 et 2025 n’ont pas été validés par l’Assemblée, de sorte qu’on s’interroge légitimement sur cette présentation des faits.

L’Assemblée fixe la mise à prix de la vente forcée de ses biens dans la résolution 4.2 à un montant de 25.000,00€, soit 6 fois le montant de sa créance.

Les résolutions prises par le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] suggèrent clairement une volonté d’écarter définitivement un copropriétaire récalcitrant.

Cependant le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] semble ignorer le principe de proportionnalité, tel que prévu par l’article L111-7 du CPCE.

*

Régulièrement assigné à l’étude de Maître [Z] [O], le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 9], n’a pas constitué avocat.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 11 septembre 2025 ;

MOTIFS :

Au vu de l’ensemble des pièces versées aux débats, et, notamment, de :

— Le procès-verbal de l’Assemblée générale ordinaire du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] en date du 18 janvier 2025, à laquelle Monsieur [U] a assisté, dont la résolution 4.1, intitulée : “Autorisation à donner au syndic d’initier une saisie immobilière en vue de la vente de lots”, mentionne notamment que : “ Dans le cadre de la procédure engagée à l’encontre de Monsieur [U], un jugement a été rendu le 20 juin 2023 par le Tribunal Judiciaire de SOISSONS, le condamnant à la somme de 4.121,26 € au titre du principal ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur soit la somme totale de 4 495,64 euros. Les voies d’exécution entreprises n’ont pas permis de recouvrer la totalité de cette somme. À ce jour, le montant de la créance due au syndicat des coproprietaires pour l’année 2023 et l’année en cours s’élève à 10 269,40 euros à laquelle s’ajouteront les frais et charges à venir.”

Cette Assemblée estime les biens de Monsieur [U] à plus de 140.000,00 €, et décide de faire procéder à la saisie immobilière des lots 1,2,5,10 et 14, conformément à l’article 55 du décret du 17 mars 1967, en fixant une mise à prix de 25.000,00 €.

Monsieur [U] a agi en l’espèce avant le 13 avril 2025, soit avant l’expiration du délai de 2 mois prévu par l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que son action est recevable.

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] n’explique pas en quoi les mesures d’exécution forcée classiques se seraient révélées infructueuses avant d’envisager une mesure de saisie immobilière à l’encontre de [E] [U], afin de recouvrer sa créance définitive de 4.495,64 €, alors que la mise en vente des biens de ce dernier constitue une mesure disproportionnéée par rapport au montant des charges impayées.

Dans ces conditions, il convient de prononcer l’annulation des résolutions n°4.1,4.2 et 4.3 de l’Assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à [Localité 9] en date du 18 janvier 2025.

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] sera condamné à verser à [E] [U], au titre de l’article 700 du CPC, le montant de 1.200,00 €.

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, dont distraction sera faite au profit de la SELARL LEXJURISMO.

En application de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965, [E] [U] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Prononce l’annulation des résolutions n°4.1, 4.2 et 4.3 de l’Assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à [Localité 9], en date du 18 janvier 2025 ;

Condamne le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction sera faite au profit de la SELARL LEXJURISMO ;

Condamne le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à verser à [E] [U] la somme de 1.200,00 €, au titre de l’article 700 du CPC ;

Ordonne que [E] [U] soit dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le présent jugement a été prononcé par Madame Carole MAILLARD, Présidente, assistée de Marie DUFOUR, Greffier, et ils en ont signé la minute.

Le Greffier, La Présidente,