Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s4, 6 décembre 2024, n° 24/00536

TJ Strasbourg 6 décembre 2024

Arguments

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Rejeté
Absence de clause résolutoire dans le bail
La cour a constaté que le bail ne contenait pas de clause résolutoire effective, rendant la demande de résiliation non fondée.
Rejeté
Demande d'expulsion fondée sur la résiliation du bail
La cour a rejeté cette demande en raison du rejet préalable de la demande de résiliation du bail.
Accepté
Existence d'une créance locative non contestée
La cour a constaté que la créance de la société VILOGIA n'était pas sérieusement contestable et a ordonné le paiement de la somme due.
Accepté
Demande de délais de paiement en raison de la situation financière
La cour a accordé des délais de paiement en raison de la reprise du paiement du loyer courant et de l'accord des parties.
Accepté
Demande d'indemnité pour frais de justice
La cour a accordé une indemnité en raison de la défaite de M. [I] sur la demande principale.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s4, 6 déc. 2024, n° 24/00536
Numéro(s) :	24/00536
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	13 décembre 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alexandre GASSE
Parties :	S.A. VILOGIA

Texte intégral

N° RG 24/00536 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MW2H

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

11ème civ. S4

N° RG 24/00536

N° Portalis DB2E-W-B7I-MW2H

Minute n°

Copie exec. à :

— M^e Alexandre GASSE

— M. [I]

Copie c.c. à la Préfecture

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

06 DECEMBRE 2024

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. VILOGIA

Immatriculée au RCS de Lille Metropole sous le n° B 475 680 815

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Alexandre GASSE, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, substitué par M^e Sarah BARDOL, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE REQUISE :

Monsieur [O] [I]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 3]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Octobre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 06 Décembre 2024.

ORDONNANCE :

Contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 10 janvier 2017, [L] [E] a donné à bail à M. [O] [I], à compter du 1er février 2017, un logement situé dans un immeuble collectif en monopropriété, [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 520 euros et 130 euros de provision sur charges, payables mensuellement d’avance dans les 3 premiers jours du mois.

Suivant acte du 17 mai 2022, la société VILOGIA, société anonyme d’HLM, a acquis l’immeuble entier des sociétés Immobilière du Temple et Foncière Herrmann, qui l’avaient elles-mêmes acquis le 15 décembre 2021 de l’indivision [E]-[V], suite au décès le 6 décembre 2020 de [L] [E], laquelle en était usufruitière depuis le 2 novembre 2011.

Des loyers étant demeurés impayés, la société VILOGIA a fait signifier à M. [O] [I] un commandement de payer “visant la clause résolutoire” le 14 septembre 2023, notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le même jour.

Puis, la société VILOGIA a fait assigner M. [O] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal par un acte de commissaire de justice du 12 avril 2024, notifié à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 15 avril 2024, pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 16 septembre 2024 à laquelle les deux parties ont comparu, le magistrat a demandé les observations de la demanderesse d’une part, sur sa qualité à agir, lui demandant de produire l’intégralité de son titre de propriété, et d’autre part, sur l’absence de clause résolutoire dans le contrat de bail. L’affaire a été renvoyée au 21 octobre 2024 à sa demande.

A l’audience du 21 octobre 2024, la société VILOGIA, représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions déposées ce jour, par lesquelles elle demande de constater la résiliation de plein droit du bail à effet au 27 octobre 2023 par le jeu de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de M. [O] [I] sous astreinte ; et de le condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé au 7 octobre 2024 à la somme de 8 057,74 euros, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 714,47 euros, et de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Subsidiairement, il demande “vu l’urgence”, de renvoyer l’affaire au fond sur le fondement de l’article 837 du code de procédure civile, pour qu’il soit statué sur la résiliation judiciaire du bail au cas où la juridiction estime la clause inopposable au locataire.

Elle fait valoir justifier de son titre intégral de propriété qui permet de vérifier qu’elle est bien propriétaire du bien dont Mme [L] [E] était bailleresse.

Oralement, elle indique accepter des délais de paiement avec “clause cassatoire”.

M. [I] explique sa dette par le fait qu’il était “bloqué” en Afrique pendant 14 mois ; il soutient qu’elle est inférieure à 8 057,74 euros, ayant payé 720 euros depuis le 7 octobre 2024 (date du relevé de compte produit par la société VILOGIA). Il indique avoir repris le travail depuis le 2 septembre 2024 pour un salaire mensuel de 2 000 euros et pouvoir régler 200 euros par mois en plus du loyer courant ; il sollicite des délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour avec autorisation pour la demanderesse de produire un décompte actualisé.

Suivant note en délibéré transmise par courriel du 22 octobre 2024, elle confirme le paiement invoqué par M. [I] et joint un relevé de compte pour 7 337,74 euros au 22 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La demanderesse a justifié de sa qualité pour agir en produisant son titre de propriété en intégralité qui précise l’origine de propriété rappelée supra et fait référence en page 11 à l’appartement loué par M. [I]. Il n’existe donc plus de difficulté de ce chef.

SUR LA RÉSILIATION DU BAIL ET L’EXPULSION

— Sur la recevabilité de l’action :

La copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives avait bien été saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien fondé :

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 applicable en l’espèce, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail d’habitation précité ne contient pas de clause résolutoire.

Il est seulement prévu, sur le “contrat type de location ou de colocation de logement nu (soumis au titre 1er de la loi du 6 juillet 1989 tendant…)” utilisé pour rédiger le bail, que “le cas échéant” une clause résolutoire peut être insérée, les modalités de résiliation de plein droit possibles, prévues par la loi du 6 juillet 1989, étant indiquées entre parenthèses ; la bailleresse a rempli le contrat en caractères gras et a seulement indiqué à l’article VIII : “résolution immédiate”. Cette mention ne peut valoir clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus et n’est d’ailleurs pas invoquée par la demanderesse dans ses conclusions, ni reprise par le commandement, lequel s’est contenté de reprendre les termes génériques de l’article VIII du bail intitulé “le cas échéant, clause résolutoire.”

Dès lors en l’absence de clause résolutoire effective, le commandement de payer n’a pu produire effet.

La demande en constat de la résiliation du bail sera donc rejetée.

Il convient par voie de conséquence de rejeter les demandes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation fondées sur la résiliation de plein droit du bail.

Aucune urgence ne justifie un renvoi, sur le fondement de l’article 837 du code de procédure civile, devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond – que le conseil de la société VILOGIA souhaiterait saisir d’une demande de résiliation judiciaire – alors qu’il n’a pas formulé cette demande de renvoi à la première audience du 16 septembre 2024, ni à la seconde du 21 octobre 2024 où il s’est contenté de se référer aux conclusions qu’il déposait. En outre, le défendeur a repris le paiement du loyer depuis deux mois.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT

Conformément à l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En l’espèce, selon le relevé de compte du 22 octobre 2024, le défendeur est redevable de la somme de 7 337,74 euros (la dernière échéance de loyer et charges est celle de septembre 2024 pour un total de 714,47 euros réglée le 17 octobre 2024).

L’obligation du locataire au paiement de cette somme n’est pas sérieusement contestable.

Il sera donc condamné à verser cette somme à la demanderesse, à titre provisionnel, outre intérets au taux légal à compter de ce jour.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié le 29 juillet 2023, applicable en l’espèce s’agissant de l’octroi de délais de paiement, permet au juge d’ accorder d’office des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Compte tenu de l’accord des parties, il convient d’accorder à M. [I] des délais de paiement à raison de 200 euros par mois sur une durée de 36 mois suivant les modalités précisées au dispositif.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [O] [I], qui succombe sur la demande en paiement, supportera la charge des dépens.

Il convient également de le condamner à payer à la SA VILOGIA la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTONS la SA VILOGIA de sa demande tendant à la résiliation de plein droit du bail,

DÉBOUTONS la SA VILOGIA de ses demandes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation ;

DISONS n’y avoir lieu à renvoi à une audience du juge des contentieux de la protection pour qu’il soit statué au fond ;

CONDAMNONS M. [O] [I] à verser à la SA VILOGIA, à titre de provision, la somme de 7 337,74 euros, due au 22 octobre 2024 (loyers et charges échus jusqu’en septembre 2024 inclus), outre intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

AUTORISONS M. [O] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 200 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, intérêts et frais ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être payée au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible sans autre formalité ;

CONDAMNONS M. [O] [I] à verser à la SA VILOGIA la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [O] [I] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 6 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Catherine GARCZYNSKI, première vice présidente, et par Maryline KIRCH, greffier.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Catherine GARCZYNSKI