TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

C.S 40263

[Localité 2]

N° RG 24/02633 – N° Portalis DBYT-W-B7I-FPW6

Minute :

JUGEMENT

DU 21 MAI 2025

AFFAIRE :

[N] [L], [F] [H] épouse [L]

C/

[J] [D]

Copie certifiée conforme

Copie exécutoire

délivrées le :

JUGEMENT

_________________________________________________________

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [L]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [F] [H] épouse [L]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

____________________________________________________________

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [D]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

____________________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Emmanuel CHAUTY

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 12 mars 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 Mai 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par contrat sous seing privé en date du 4 août 2023, M. [N] [L] et Mme [F] [H] épouse [L] (ci-après dénommés les époux [L]) ont donné à bail à M. [J] [D] un appartement de type T2 sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 524,08 euros outre une provision sur charges mensuelles de 46,50 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait signifier le 19 décembre 2023 à M. [D] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 1 097,59 euros arrêtée à la date du 14 décembre 2023 et hors coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2024, les époux [L] ont fait assigner M. [D], locataire, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

Par courrier du 2 juillet 2024, copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de [Localité 6].

Le diagnostic social et financier concernant la situation de M. [D] a été transmis au greffe le 23 août 2024.

Par jugement du 16 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection a prononcé la caducité de la demande, les demandeurs n’ayant pas comparu.

Par décision du 21 novembre 2024, la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a déclaré recevable M. [D] en sa demande tendant au traitement de sa situation de surendettement.

Par ordonnance du 10 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection a prononcé le relèvement de la caducité précédemment ordonnée.

Par décision du 20 février 2025, la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a imposé des mesures de rééchelonnement des dettes de M. [D] sans effacement.

A l’audience du 12 mars 2025, M. [L] ne s’est pas présenté, Mme [H] épouse [L] et M. [D] ont comparu en personne.

A l’audience, les époux [L], s’en référant à leur assignation, sollicitent du juge des contentieux de la protection de :

— constater la résiliation du bail signé le 4 août 2023 entre les parties à compter du 20 février 2024 pour défaut de paiement des loyers et charges du locataire et dire M. [D] occupant sans droit ni titre ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de M. [D] des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— condamner M. [D] à leur payer la somme, actualisée à l’audience, de 3 077,80 euros au titre des loyers et charges impayés, augmentée des intérêts au taux légal ;

— condamner M. [D] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel au moins égal au dernier terme de loyer, soit la somme mensuelle de 570,58 euros à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef, outre les charges courantes ainsi que les intérêts au taux légal ;

— condamner M. [D] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

— condamner M. [D] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [D] au paiement des intérêts au taux légal sur toutes les sommes dues à compter de la décision à intervenir ;

— condamner M. [D] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 19 décembre 2023 et de tous les actes qui s’en suivent ;

— ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de leurs demandes, s’ils reconnaissent que M. [D] verse son loyer depuis septembre 2024, les époux [L] se disent en rupture de confiance à son égard et souhaite son départ des lieux. Les époux [L] font état de nuisances sonores de M. [D] précisant que d’autres locataires de l’immeuble sont partis de ce fait, que des plaintes sont remontées au niveau du syndic de copropriété et que de nombreux passages ont eu lieu chez M. [D] pour tenter de mettre fin à ses nuisances. Ils indiquent avoir subi beaucoup de stress du fait de cette situation et vouloir y mettre un terme. Dans leur assignation, ils se prévalent également de la résistance abusive de M. [D] au soutien de leur demande de dommages et intérêts.

A l’audience, M. [D] sollicite du juge des contentieux de la protection la suspension des effets de la clause résolutoire, et ce en indiquant souhaiter rester dans les lieux et avoir repris le paiement du loyer courant depuis septembre 2024. En outre, M. [D] fait état de la procédure de surendettement ouverte à son bénéfice mentionnant un plan d’échelonnement établi par la Commission de surendettement des particuliers qu’il respecte actuellement. En réponse aux moyens adverses sur les nuisances sonores, il fait état de sa situation de santé et de son handicap, précisant que le bruit provient de son pied à perfusion. Il considère ne pas être fautif.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable résultant de la loi du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, par courrier du 2 juillet 2024, copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de [Localité 6], dont il a été électroniquement accusé réception par ladite administration, respectant ainsi le délai de six semaines avant la première audience à laquelle les parties ont été convoquées le 18 septembre 2024.

Par conséquent, la demande en constat de résiliation du bail des époux [L] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail a été conclu entre les parties le 4 août 2023, de sorte qu’il est régi par les dispositions nouvelles de la loi du 27 juillet 2023. Ce bail contient une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges prévoyant un délai de six semaines pour régulariser la dette après la délivrance d’un commandement de payer.

Au visa de cette clause, les époux [L] ont fait délivrer à M. [D], par exploit du 19 décembre 2023, un commandement de payer la somme de 1 097,59 euros au titre des loyers et charges échus au 14 décembre 2023.

Ce commandement de payer est régulier en sa forme en ce qu’il comporte le décompte de la dette, rappelle le délai dans lequel le débiteur est tenu de s’exécuter et l’avertit qu’à défaut de paiement le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département et la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il n’est pas contesté par les parties que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines.

Ce défaut de régularisation fonde les époux [L] à se prévaloir de la résiliation du bail, à la date du 31 janvier 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. En conséquence, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à cette date.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, est joint à l’assignation un décompte des sommes dues par M. [D] au titre des loyers et charges impayés, après imputation des sommes ponctuellement versées par lui, à compter du 12 juin 2024 qui s’élèvent à un montant de 2 570,67 euros.

A l’audience, les bailleurs actualisent la somme due à un montant de 3 077,80 euros, montant qui n’est pas contesté par le locataire. Cette somme correspond en outre à la créance déclarée par l’agence 44B, représentant les époux [L], dans la procédure de surendettement ouverte au bénéfice de M. [D].

Il sera donc retenu, au titre des loyers et charges impayés, la somme actualisée de 3 077,80 euros par les époux [L] et non contestée par M. [D] à l’audience.

Par conséquent, il convient de condamner M. [D] à payer aux époux [L] la somme de 3 077,80 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, soit le 28 juin 2024, sur la somme de 2 570,67 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à l’article 1231-6 du code civil

Sur l’octroi de délai de paiement et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VI- de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, par dérogation à la première phase du V-, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [D] a été admis au bénéfice d’une procédure de surendettement pour laquelle il a été déclaré recevable le 21 novembre 2024. La Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a fixé le 20 février 2025 au titre des mesures imposées un plan d’échelonnement des dettes de M. [D] sur une durée de 55 mois, au taux de 0,99 %, avec une mensualité de remboursement de 328,30 euros par mois. Les époux [L], bailleurs, sont parties à cette procédure de surendettement en leur qualité de créanciers, via l’agence 44B qui les représente. Le remboursement de leur créance est échelonné sur 26 mensualités à hauteur de 118,38 euros.

Il y a donc lieu d’accorder à M. [D] des délais de paiement tels qu’ils résultent des mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers le 20 février 2025.

En outre, sur la suspension des effets de la clause résolutoire, celle-ci est sollicitée par M. [D] en ce qu’il fait état à l’audience de son souhait de rester dans les lieux. Les nuisances sonores invoquées par les bailleurs et contestées par M. [D] ne peuvent constituer un motif suffisant de rejet de cette demande en ce qu’elles ne sont établies par aucun élément objectif, les époux [M] ne versant au débat qu’un courrier non corroboré d’un propriétaire de l’immeuble faisant état du départ de son locataire justifié par des nuisances sonores provenant de l’appartement loué par M. [D].

Il n’est pas contesté que M. [D] a repris le paiement des loyers courants et la provision sur charges depuis le mois de septembre 2024.

Il résulte également des éléments qui précèdent que M. [D] est en capacité de régler sa dette locative selon les mensualités fixées par la Commission de surendettement tout en réglant le loyer courant et la provision sur charges.

Par suite, il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, cette clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

En outre, dans ce cas, le locataire sera débiteur d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, le 31 janvier 2024, jusqu’à sa libération effective des lieux, qui sera fixée à la somme du loyer courant de 524,08 euros et de la provision sur charge de 46,50 euros, soit un total de 570,58 euros, avec intérêt au taux légal, auquel il est condamné par la présente décision.

Sur la demande de dommages-intérêts des époux [L]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur d’une obligation est condamné s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du code civil dispose que, pour les obligations de somme d’argent, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Toutefois, cet article dispose, en son alinéa 3, que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, si les époux [L] font état à l’audience d’un stress engendré par la situation, ils n’en rapportent pas la preuve, de sorte que leur demande est insuffisamment fondée de ce chef. De même, s’ils évoquent dans leur assignation la résistance abusive dont aurait fait preuve M. [D], ils ne démontrent pas en quoi ce préjudice est indépendant du retard de leur locataire dans l’exécution de son obligation de paiement des loyers. Ce retard est déjà réparé par les intérêts au taux légal dont est assortie la condamnation au paiement de l’arriéré locatif et des charges.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de dommages-intérêts des époux [L].

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [D], partie perdante, sera condamné aux dépens, en ce compris le commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité justifie de rejeter la demande d’indemnité des époux [L] au titre des frais irrépétibles, qui en sera dès lors déboutée, en ce qu’il convient de ne pas aggraver la dette du défendeur déjà en situation de surendettement personnel.

Sur l’exécution provisoire,

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 août 2023 entre M. [N] [L] et Mme [F] [H] épouse [L], bailleurs, et M. [J] [D], locataire, à la date du 31 janvier 2024 ;

CONDAMNE M. [J] [D] à payer à M. [N] [L] et Mme [F] [H] épouse [L] la somme de 3 077,80 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, soit le 28 juin 2024, sur la somme de 2 570,67 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DIT que M. [J] [D] devra s’acquitter de sa dette conformément au plan d’échelonnement proposé par la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique le 20 février 2025 ;

RAPPELLE que le loyer courant et les charges courantes devront en outre être acquittés à leur date d’échéance contractuelle, soit le 5 de chaque mois ;

SUSPEND les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [J] [D] ;

DIT que si les délais sont entièrement respectés, cette clause de résiliation sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en cas de non-versement de ces mensualités, au plus tard le dernier jour de chaque mois, ainsi que du loyer courant et des charges locatives, la totalité des sommes dues redeviendra exigible, et que si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers et charges le commandement de payer reprendra plein effet emportant résiliation du bail ;

CONDAMNE, en ce cas, M. [J] [D], à quitter les lieux loués situés au [Adresse 4] et dit qu’à défaut pour M. [J] [D] d’y avoir procédé volontairement dans un délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux, M. [N] [L] et Mme [F] [H] épouse [L] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE, en cas de non-respect des délais de paiement accordés, le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération complète des lieux, au montant de 570,58 euros avec intérêt au taux légal correspondant à la somme du loyer et des charges : 524,08 euros au titre du loyer et 46,50 euros au titre de la provision sur charges et CONDAMNE M. [J] [D] à son paiement à M. [N] [L] et Mme [F] [H] épouse [L] du 31 janvier 2024 et jusqu’à la date de libération des lieux, sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

DEBOUTE M. [N] [L] et Mme [F] [H] épouse [L] de leur demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE M. [J] [D] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer ;

DEBOUTE M. [N] [L] et Mme [F] [H] épouse [L] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

S. MEYER E. CHAUTY