TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Olivia ZAHEDI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Linda HOCINI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07194 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QAH

N° MINUTE :

4/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 15 avril 2025

DEMANDERESSE

Madame [H] [E], demeurant [Adresse 3] (ROYAUME-UNI)

représentée par M^e Linda HOCINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1383

DÉFENDERESSE

Madame [B] [X] [P], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Olivia ZAHEDI de la SELARL GOLDWIN PARTNERS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0103

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 avril 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 15 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/07194 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QAH

EXPOSÉ DU LITIGE :

En vertu d’un bail sous seing privé du 14 juin 2023, Madame [E] a donné en location à Madame [P] un logement sis [Adresse 1], pour un loyer de 1000 euros par mois et pour une durée d’un an à compter du 1er juillet 2023.

Par courrier réceptionné le 28 mars 2024, Madame [E] a délivré un congé pour vente à Madame [P] pour le 1er juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024, Madame [E] a fait assigner Madame [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater que le bail se trouve résilié suite au congé délivré le 20 mars 2024 à effet au 1er juillet 2024,

— valider le congé délivré le 20 mars 2024 et réceptionné le 28 mars 2024,

— constater que Madame [P] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2024,

— subsidiairement, prononcer la résiliation du bail en raison des manquements graves commis par la locataire,

— ordonner sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, l’expulsion de Madame [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, de l’appartement qu’elle occupe au [Adresse 1],

— ordonner à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meubles qu’il lui plaira, et ce aux frais, risques et périls de la défenderesse,

— fixer à compter du 1er juillet 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du dernier loyer contractuel augmenté des charges mensuelles et condamner Madame [P] au paiement de cette somme jusqu’à libération définitive des lieux,

— condamner Madame [P] au paiement de la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts pour non respect des clauses du bail, concernant les visites de l’appartement en vue de sa vente,

— condamner Madame [P] à la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 08 octobre 2024 et renvoyée au 12 février 2025.

A cette date Madame [E] par l’intermédiaire de son avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et maintenu ses demandes initiales.

En défense, Madame [P] était représentée par un conseil, lequel a contesté la nature du bail et sollicité la requalification du contrat de bail en contrat portant sur une location à usage d’habitation constituant la résidence principale de la défenderesse et non sa résidence secondaire, sollicitant également que la nullité du congé soit prononcée, avec fixation du loyer à une somme de 435,20 euros par mois et condamnation de la bailleresse à lui régler la somme de 10 066,40 euros au titre des loyers perçus en violation des dispositions relatives à l’encadrement des loyers à [Localité 5] outre 5000 euros en réparation de son préjudice moral, sollicitant à titre subsidiaire un délai de 12 mois pour quitter les lieux, et 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties reprises oralement à l’audience de plaidoirie pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur la nature du bail et la validité du congé :

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au soutien de sa prétention.

L’article 1103 du code civil mentionne que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, tandis que les articles 1192 et suivants du même code précisent qu’on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation et que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les clauses que la loi autorise, les contrats obligeant non seulement à ce qui y est exprimé mais également à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage et la loi.

Selon l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions du titre I bis de ladite loi sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2.

En l’espèce, le contrat de bail initialement conclu entre Madame [E] d’une part et Madame [P] d’autre part, pour une durée d’un an renouvelable à compter du 1er juillet 2023 est clairement intitulé « contrat de location à usage d’habitation exclu du champ d’application de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 », les parties ayant coché la case « location à usage d’habitation secondaire ». La locataire, de nationalité américaine, a communiqué son adresse à [Localité 4] SPRINGS, aux USA. Chaque page du contrat est signée par la locataire, et la partie concernant la durée du contrat mentionne à nouveau que le logement n’est pas un logement constituant la résidence principale de la locataire lequel serait alors soumis à la loi de 1989, mais constitue un logement soumis au code civil de type habitation secondaire.

Ainsi, au regard du principe de la force obligatoire des contrats, et le caractère d’une location étant déterminé par la destination que les parties ont entendu lui donner initialement par l’expression de leur volonté commune de contracter traduite dans les termes du contrat de bail, il ressort des termes du contrat que les parties ont clairement souhaité conclure un bail à usage de résidence secondaire, non soumis à la loi de 1989. Aucune ambiguïté ne ressort des termes du bail.

Au demeurant, Madame [P] ne produit aucun élément probant de nature à établir que sa volonté et celle de la bailleresse étaient autres, l’expression d’une volonté unilatérale de changer la nature du bail étant inopérante faute d’accord de la bailleresse. Ainsi, le simple fait de souscrire un contrat EDF, ou de mentionner une adresse française correspondant à l’adresse du bail sur un titre de séjour ou d’avoir déclaré cette adresse pour recevoir des documents administratifs pendant son séjour en France, ne permettent en aucun cas de remettre en cause, et de façon totalement discrétionnaire, la nature du contrat de bail, le simple fait que la locataire affirme occuper les lieux à titre de résidence principale étant parfaitement inopérant, et c’est à bon escient que la bailleresse a adressé son congé à l’adresse à laquelle la locataire réside à titre de résidence secondaire pour une durée d’un an.

Madame [P] soutient enfin que n’étant pas francophone, elle n’a pas compris les modalités du contrat qu’elle signait. Or le simple fait d’être de nationalité américaine n’est pas de nature à établir que la défenderesse n’était pas en capacité de comprendre la langue française, et ce d’autant moins qu’elle produit elle-même un de ses courriels expédié le 30 juillet 2024 à 11h19 et rédigé en langue française. Sans quoi il lui appartenait de se faire assister par une personne francophone lors de la signature du bail.

Au total, compte-tenu de l’ensemble de ces éléments et en l’absence d’une quelconque fraude, force est de constater que Madame [P] n’établit aucunement l’existence d’une volonté commune des parties de modifier la nature du contrat et de requalifier le bail qui a clairement été établi pour une habitation secondaire.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de requalification du bail et de ses demandes subséquentes.

— Sur la validité du congé :

L’article 1103 du code civil mentionne que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par ailleurs, l’article 1739 du même code précise que lorsqu’il y a congé signifié, le preneur quoiqu’il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction.

En l’espèce, il ressort des termes du contrat que le bail a pris effet le 1er juillet 2023 pour se terminer le 1er juillet 2024 et que le congé donné par le bailleur doit être délivré avec un préavis de trois mois.

Madame [E] a délivré à Madame [P] un congé daté du 20 mars 2024 et réceptionné le 28 mars 2024, à effet au 1er juillet 2024. Ainsi, le congé délivré par la bailleresse est conforme aux dispositions contractuelles et a été régulièrement délivré trois mois avant le terme du contrat.

Au total, il y a lieu de dire que Madame [P] qui s’est maintenue dans les lieux au-delà du 1er juillet 2024, est devenue occupante sans droit, ni titre à compter de cette date.

— Sur l’expulsion de l’occupante :

Madame [E], qui a un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué dont elle souhaite la vente, sera par conséquent autorisée à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de Madame [P] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, aucun élément ne venant justifier l’astreinte demandée.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur l’indemnité d’occupation :

Le maintien dans les lieux de Madame [P] malgré le congé délivré régulièrement, crée à l’égard de la bailleresse un préjudice non sérieusement contestable puisqu’elle fait obstacle à la vente de son bien. La condamnation de l’occupante d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Aussi, Madame [P] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel courant outre les charges, à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à libération des lieux, ladite indemnité étant réévaluée conformément aux conditions particulières du contrat de bail.

— Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [E] :

Madame [E] sollicite une somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts compte-tenu de la résistance abusive de Madame [P] qui n’a pas permis l’accès au logement pour les visites de l’agent immobilier en vue de la vente du bien, alors que le contrat de bail prévoit expressément en son article IX-12 que la locataire était tenue de laisser visiter, en vue de la vente ou de la location, les lieux loués deux heures par jour pendant les jours ouvrables, l’horaire de visite étant défini par accord entre les parties, et à défaut d’accord, les visites pouvant avoir lieu entre 17h00 et 19h00. Elle produit au soutien de ses dires des documents rédigés en langue anglaise qui à ce titre sont inopérants et seront écartés des débats.

Au total, Madame [E] ne justifiant pas du caractère abusif des refus de la locataire de faire visiter les lieux, elle sera déboutée de sa demande d’indemnisation à ce titre.

— Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [P] :

Madame [P] sollicite une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, indiquant que la bailleresse a abusé de sa vulnérabilité en lui faisant signer un bail dérogatoire aux dispositions de la loi de 1989, soutenant avoir souffert d’anxiété à ce titre, avoir subi le refus de la bailleresse de lui communiquer le nouveau code de la porte d’entrée ainsi que le diagnostic de performance énergétique, le logement étant par ailleurs humide avec présence de moisissures sur les murs.

Au soutien de ses prétentions, elle produit principalement des photos dont l’origine, la date des prises de vue et la localisation des lieux concernés sont inconnus, aucun constat établi par commissaire de justice n’étant au surplus versé aux débats.

Force est donc de constater que la défenderesse se contente de procéder par affirmations.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande d’indemnisation à ce titre.

— Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

La locataire s’étant indûment maintenue dans les lieux depuis le 1er juillet 2024 et ayant d’ores et déjà largement bénéficié des délais de procédure, il n’y a pas lieu, s’agissant de surcroît d’une résidence secondaire, d’octroyer des délais pour quitter les lieux.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire par provision.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

L’équité commande en l’espèce qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Madame [E] qui a été contrainte d’exposer des frais pour faire valoir ses droits en justice.

Madame [P] sera ainsi condamnée à payer aux Madame [E] la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [P], partie perdante, supportera les dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire :

CONSTATE la validité du congé délivré par Madame [P] à Madame [P] le 20 mars 2024 et réceptionné le 28 mars 2024 ;

CONSTATE en conséquence la résiliation de plein droit du bail d’habitation secondaire portant sur le logement sis [Adresse 1], au 1er juillet 2024 ;

DIT que Madame [P] est déchue de tout titre d’occupation du logement sis [Adresse 1] qui constitue une habitation secondaire, depuis le 1er juillet 2024 ;

DIT que Madame [P] doit libérer les lieux ainsi que tous occupants de son chef ;

ORDONNE à défaut de libération volontaire, l’expulsion de Madame [P] et celle de tous occupants de son chef, dans les formes et délais légaux et avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique ;

PRÉCISE que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [P] à payer à Madame [E] à compter du 1er juillet 2024 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actualisé augmenté des accessoires jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la libération des lieux et la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à la propriétaire des lieux ou son mandataire ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [P] à payer à Madame [E] une somme de 1200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] aux entiers dépens de l’instance.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 15 avril 2025.

La greffière, La juge des contentieux de la protection