N° RG 24/01108 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MQ6X

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 6]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/01108 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MQ6X

Minute n°

copie exécutoire le 28 novembre

2024 à :

— Me [Localité 7] SIMONNET

— M^e Lionel WIRTZ

pièces retournées

le 28 novembre 2024

Me [Localité 7] SIMONNET

M^e Lionel WIRTZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

28 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

Société DISCOUNT STOFFE, société de droit allemand, agissant par l’organe de son représentant légal, représentée par Madame [H] [T] née [R]

demeurant [Adresse 2]

ayant son siège social [Adresse 8]

[Localité 9] (ALLEMAGNE

représentée par M^e François SIMONNET, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [S]

né le 02 Juillet 1969 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Lionel WIRTZ, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 18 Juin 2024

Délibéré prorogé le 17 Septembre 2024

Délibéré prorogé le 17 octobre 2024

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 23 juin 2020, Monsieur [G] [S] a donné à bail à la société DISCOUNT STOFFE une maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 5], le contrat de bail conclu précisant que le bien loué est destiné exclusivement à l’habitation principale du gérant et unique associé de la société DISCOUNT STOFFE (Madame [H] [T] née [R]), ainsi qu’à son époux (Monsieur [I] [T]).

Par courrier en date du 9 juin 2023, Monsieur [G] [S] a informé la société DISCOUNT STOFFE du fait que des travaux allaient être réalisés, que ces travaux nécessitent un échafaudage, et qu’ils débuteront le 19 juin 2023 pour durer jusqu’au mois de septembre 2023.

Se plaignant de désagréments liés aux travaux et de leur longueur, un constat de Commissaire de justice a été établi à la demande de Monsieur [I] [T], le 3 juillet 2023, et le 26 septembre 2023. Un nouveau constat a été dressé par Commissaire de justice le 24 novembre 2023.

Par acte de Commissaire de justice en date du 1er février 2024, la société DISCOUNT STOFFE a fait assigner Monsieur [G] [S] devant le Tribunal de proximité de SCHILTIGHEIM afin d’être dispensée de paiement des loyers et également aux fins de condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 mai 2024 et a été renvoyée à l’audience du 18 juin 2024.

Lors de cette audience, la société DISCOUNT STOFFE, représentée par son Conseil, a repris les termes de son assignation, et sollicite, sous exécution provisoire :

D’être dispensé du paiement des loyers à compter du 1er octobre 2023, et ce jusqu’à l’achèvement complet des travaux certifiés par constat de Commissaire de justice dressé à la requête de la partie la plus diligente ;De condamner Monsieur [G] [S] à lui verser un montant de 1 000 € à compter du 1er octobre 2023, jusqu’à l’achèvement complet des travaux certifiés par constat de Commissaire de justice dressé à la requête de la partie la plus diligente ;De condamner Monsieur [G] [S] à lui verser un montant de 2 367,84 € correspondant aux frais de Commissaire de justice ;De condamner Monsieur [G] [S] en tous les frais et dépens de la procédure, ainsi qu’au versement d’une indemnité de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le Conseil de la société DISCOUNT STOFFE indique que son action est parfaitement recevable, précise qu’il n’y a aucun planning prévu s’agissant du déroulement des travaux, et qu’il n’y a pas eu de convocation sur le chantier. Il est précisé que la loi de juillet 1989 n’est pas d’application immédiate.

Il y a lieu de se référer, pour un plus ample exposé des moyens formulés à l’appui de ses prétentions, aux termes de l’assignation.

Monsieur [G] [S], représenté par son Conseil, reprend les termes de ses conclusions du 18 juin 2024. Il sollicite, sous exécution provisoire :

D’ordonner le déguerpissement des époux [T], ainsi que tout autre occupant de leur chef dans un délai de trois jours à compter de la signification de l’ordonnance rendue ;De dire que le concours pourrait être requis d’un Huissier de justice, d’un serrurier et de la force publique pour procéder à l’évacuation forcée des époux [T] ainsi que de tout occupant de leur chef ;De prononcer la déchéance du droit au maintien dans les lieux pour absence d’exécution de l’obligation de paiement des loyers et d’occupation de bonne foi ;De condamner la société DISCOUNT STOFFE au paiement de plusieurs montants, à savoir :- 6 567,05 € au titre des charges des loyers impayés de décembre 2023 à juin 2024, somme à parfaire au jour de l’assignation,

—  15 000 € en réparation des préjudices subis par Monsieur [G] [S] ;

—  5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Les entiers frais et dépens de l’instance, incluant toute mesure d’exécution forcée pouvant être dirigé contre les occupants, ainsi que l’intégralité des frais et émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision par voie d’Huissier, et en particulier tous les droits de recouvrement ou d’encaissement visé par le décret N° 96-1080 du 12 décembre 1996 modifié par le décret N° 2001-212 du 8 mars 2001, sans exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge des créanciers prévus à l’article 10 du décret.

Le Conseil de Monsieur [G] [S] indique qu’il souhaitait initialement réaliser une intervention forcée, mais qu’il y renonce. Il soulève une irrecevabilité de l’assignation en raison d’un défaut de qualité à agir en lien avec le droit allemand. Il fait valoir que la société DISCOUNT STOFFE devait consigner le montant des loyers, et qu’il y a une obstruction aux travaux.

Il y a lieu de se référer, pour un plus ample exposé des moyens formulés à l’appui de ses prétentions, aux conclusions déposées pour le compte de Monsieur [G] [S].

L’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2024. Le délibéré a été prorogé au 17 octobre 2024, puis au 28 novembre 2024.

Des notes en délibéré ont été adressées par les Conseil des parties au mois de septembre 2024.

MOTIFS

Il sera précisé, à titre liminaire, que les notes en délibéré adressées seront écartées, et ce dans la mesure où les parties n’ont jamais été autorisées à produire ces notes.

SUR LA FIN DE NON RECEVOIR SOULEVÉE PAR MONSIEUR [G] [S]

Il ressort de l’article 122 du Code de procédure civile que : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Monsieur [G] [S] fait valoir que la société DISCOUNT STOFFE est dépourvue de qualité à agir et ce dans la mesure où les troubles de jouissance sont invoqués par les occupants personnes physiques. Or, le contrat de bail a été conclu entre Monsieur [G] [S] et la société DISCOUNT STOFFE, de sorte que la société DISCOUNT STOFFE est parfaitement recevable à agir dans le cadre de la présente instance.

SUR LES DEMANDES DE LA SOCIÉTÉ DISCOUNT STOFFE

Il ressort de l’article 1719 du Code civil que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; … ».

En l’espèce, la société DISCOUNT STOFFE verse au débat de nombreuses pièces, dont plusieurs constats dressés par Commissaire de justice permettant de démontrer que le logement objet du contrat de bail ne permet pas aux époux [T] de vivre dans des conditions correctes, les travaux durant depuis plusieurs mois, contrairement à ce qui avait été annoncé aux époux [T], avec un échafaudage entourant la maison, et obligeant ces derniers à faire face à de très nombreux désagréments.

Monsieur [G] [S], pour tenter de contester cette situation, invoque le comportement des époux [T], cet élément n’étant pas démontré. Sont versées au débat des attestations émanant des ouvriers intervenants sur le chantier. Outre le fait que ces attestations émanent de personnes travaillant pour le compte du propriétaire, elles reproduisent toutes rigoureusement le même texte de sorte qu’elles doivent être considérées comme dénuées de pertinence.

Ainsi, il y a lieu de faire droit à la demande de la société demanderesse tendant à être autorisée à suspendre le paiement des loyers à compter du 1er octobre 2023, et ce jusqu’à l’achèvement complet des travaux, cet achèvement complet devant être certifié par constat de Commissaire de justice dressé à la requête de la partie la plus diligente.

Il y a cependant lieu de rejeter la demande de condamnation au paiement de la somme de 1 000 € par mois, cette demande étant formulée de façon forfaitaire, sans aucun justificatif précis.

SUR LES DEMANDES DE MONSIEUR [G] [S]

Monsieur [G] [S] sollicite que soit constatée l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail, et ce suite à la signification d’un commandement de payer en date du 14 juin 2024, et à défaut de régularisation des montants réclamés dans un délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

Il est cependant rappelé que les parties sont tenues de respecter une obligation de bonne foi dans le cadre de l’exécution du contrat, et, en l’espèce, cette obligation de bonne foi fait défaut à Monsieur [G] [S], ce dernier ayant fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire alors que les locataires font face, en raison des travaux, à de très nombreux désagréments.

Il sera d’ailleurs relevé que le commandement de payer n’est pas communiqué, l’annexe N°25 de Monsieur [G] [S] étant uniquement un acte de transmission, et non le commandement.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Dès lors, Monsieur [G] [S] sera débouté de ses demandes financières subséquentes.

Monsieur [G] [S] sera condamné au paiement de la somme de 2 367,84 € représentant les frais de Commissaire de justice avancés par la société DISCOUNT STOFFE dans le cadre de la présente procédure.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [G] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société DISCOUNT STOFFE, Monsieur [G] [S] sera condamné à lui verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de Procédure civile, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de proximité, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ÉCARTE des débats les notes en délibéré communiquées par les Conseil des parties ;

DISPENSE la société DISCOUNT STOFFE du paiement des loyers à compter du 1er octobre 2023 en exécution du contrat de bail conclu le 23 juin 2020 et portant sur une maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 5], et ce jusqu’à achèvement complet des travaux certifiés par constat de Commissaire de justice dressé à la requête de la partie la plus diligente ;

CONDAMNE Monsieur [G] [S] à verser à la société DISCOUNT STOFFE la somme de la somme de 2 367,84 € représentant les frais de commissaire de justice avancée par la société DISCOUNT STOFFE dans le cadre de la présente procédure ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [G] [S] à verser à la société DISCOUNT STOFFE une somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le présent jugement est signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge