N° RG 24/00166 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MNKE

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/00166 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MNKE

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Jean-marie BOURGUN

M^e Emmanuelle TRAUZZOLA

Le

Le greffier

M^e Jean-marie BOURGUN

M^e Emmanuelle TRAUZZOLA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 07 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPRIETAIRES RESIDENCE LES [Adresse 2], représenté par son syndic le CABINET LAEMMEL, [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-marie BOURGUN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 318

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [G]

né le 10 Janvier 1992 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Emmanuelle TRAUZZOLA, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 284

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,

assisté de Stéphanie BAEUMLIN, greffier

OBJET : Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d’une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Janvier 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

M. [I] [G] est propriétaire des lots n°11 et 107, soit un appartement-duplex et un parking et une cave, au sein de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] soumis au statut de la copropriété.

Le 18 juillet 2022, l’assemblée générale des copropriétaires a refusé la résolution tendant à autoriser M. [G] à un changement d’usage de son lot en vue d’une location en meublé de tourisme.

M. [G] loue l’appartement pour de courtes durées à titre de logement meublé de tourisme.

Par acte de commissaire de justice délivré à M. [G] le 29 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires « résidence les [Adresse 2] » [Adresse 2] à [Localité 4] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg d’une demande tendant à ce que toute activité de location touristique soit ordonnée et d’une demande indemnitaire.

Par conclusions transmises par voie électronique le 3 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande de :

— ordonner à M. [G] de cesser toute activité de location touristique dans les lots 11 et 107 lui appartenant dans un délai de 15 jours à compter de la notification du jugement à intervenir et passé ce délai sous astreinte de 500 € par infraction constatée,

— enjoindre à M. [G] de retirer les annonces de location sur les sites spécialisés dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement sous astreinte de 500 € par jour de retard,

— condamner M. [G] à lui payer un montant de 5 000 € à titre de préjudice de jouissance,

— condamner M. [G] à lui payer un montant de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers frais et dépens.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que l’assemblée générale des copropriétaires a émis un vote favorable à la résolution visant à interdire aux copropriétaires d’avoir recours à la location meublée de courte durée le 18 juillet 2022 et que cette résolution n’a pas fait l’objet de recours.

Il précise que M. [G] doit respecter la décision de l’assemblée générale, prise à sa demande, quand bien même elle serait injustifiée au regard du règlement de copropriété ou porterait atteinte aux modalités de jouissance de parties privatives.

Il indique que si M. [G] a obtenu de la ville de [Localité 4] une autorisation de changement d’usage de son lot afin de le transformer en meublé de tourisme, la résolution prise par l’assemblée générale constitue un refus de changement d’affectation.

Il ajoute que selon le règlement de copropriété, l’immeuble est destiné à une habitation bourgeoise, que sont uniquement autorisés les bureaux et les locaux administratifs découlant d’une activité commerciale et que l’activité commerciale à l’intérieur de l’immeuble est prohibée.

Il fait valoir que l’activité de location de courte durée génère de nombreux déplacements contraires au règlement de copropriété, induit un usage excessif des équipements communs, ce qui constitue un trouble anormal de voisinage.

Par conclusions transmises par voie électronique le 20 octobre 2024, M. [G] demande au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires d’avoir à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance,

— écarter l’exécution provisoire du jugement à venir,

— le dispenser de la dépense commune de condamnation des frais de procédure du syndicat des copropriétaires.

M. [G] fait valoir que la transformation d’un logement loué à titre de résidence principale en résidence meublée de tourisme n’emporte pas de changement de la destination « habitation » de la copropriété et que seule la destination de l’immeuble constitue une véritable limite au changement d’usage des lots.

Se référant au règlement de copropriété, il constate qu’aucune clause interdit la location meublée de courte durée et précise que le syndic le lui a confirmé dans un courriel du 13 avril 2022.

Il en conclut qu’il est libre de louer son bien en meublé touristique pour des courtes durées, activité qui n’est pas de nature commerciale.

Il précise par ailleurs qu’il n’a pas demandé à l’assemblée générale des copropriétaires l’autorisation de louer son bien en meublé touristique mais l’autorisation de faire un changement d’usage de son lot en terme d’urbanisme, ce qu’il n’avait pas à faire, cette autorisation n’étant pas un pré-requis avant de former la demande au service compétent de la mairie.

Enfin, il conteste l’existence d’un trouble anormal de voisinage en lien avec la location de son lot, relevant que les attestations produites relatent des faits qui ne sont étayés par aucun élément de preuve.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 22 octobre 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 novembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2025.

SUR QUOI,

— Sur la demande d’interdiction de location formée par le syndicat des copropriétaires :

Selon l’alinéa 2 de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire et selon l’article 9 I de la même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Ainsi, la liberté d’usage et de jouissance des parties privatives est tempérée par le droit concurrent des autres copropriétaires et par l’intérêt supérieur de l’immeuble qui résulte de sa destination.

Conformément à l’article 8 I de la loi du 10 juillet 1965, la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance, sont déterminées par un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division et le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Il est ainsi constant que le règlement de copropriété qui détermine la destination des parties privatives et les conditions de leur jouissance et la destination de l’immeuble peut justifier les restrictions apportées aux droits des copropriétaires mais aussi leur permettre de prendre certaines initiatives.

En l’espèce, M. [G] est propriétaire des lot n°11 et 107 au sein de la copropriété « résidence les [Adresse 2] » [Adresse 2] à [Localité 4], soit un appartement en duplex, une cave et un parking et qu’il les loue dans le cadre de locations touristiques de courtes durées.

Le règlement de copropriété du 1er octobre 1987 en son article 2 « destination de l’immeuble » du titre I mentionne que « l’immeuble est destiné à un usage principal d’habitation. Toutefois, il pourra être utilisé pour l’exercice d’une profession libérale et pour l’installation de bureaux ou de locaux administratifs découlant d’une activité commerciale.

Cependant, il est mentionné que l’usage principal reste l’habitation et qu’au moins trois/quarts de la surface de l’ensemble immobilier devront être affectés à l’habitation ».

L’article 3 « usage des parties privatives » du titre II précise que « chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et d’user comme bon lui semblera des parties privatives lui appartenant à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires.

D’une façon générale, il ne devra rien être fait qui puisse porter atteinte à la destination, compromettre l’harmonie, la solidité de l’immeuble, nuire à la sécurité et à la tranquillité des occupants ». Sous la partie « occupation » il est indiqué que « les appartements et locaux sont destinés à l’habitation ; ils pourront aussi être utilisés pour l’exercice d’une profession libérale ou pour l’installation de bureaux ou de locaux administratifs ; ils ne pourront en aucun cas servir comme magasin de vente, entrepôt ou atelier » et sous la partie « locations » que « la transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite. Mais les locations en meublé par appartement entier sont autorisées. De même sont autorisées les locations en meublé d’une chambre par appartement ».

Ainsi, le règlement de copropriété prévoit de manière claire que la destination de l’immeuble est à usage principal d’habitation et à usage professionnel (profession libérale et bureaux ou locaux administratifs) sous certaines réserves et conditions.

Le règlement de copropriété n’autorise pas d’activité commerciale, seulement « l’installation de bureaux ou de locaux administratifs découlant d’une activité commerciale ».

Si le syndicat des copropriétaires produit en pièce n°7 l’annonce d’un logement en duplex proche de la gare à [Localité 4] via la plateforme « airbnb » pour la période d’octobre à novembre 2023 sans autre élément permettant de faire un lien avec l’appartement dont M. [G] est propriétaire au sein de la « résidence le [Adresse 2] », celui-ci fait écrire dans ses conclusions que son logement « est composé de trois chambres, une cuisine et deux salles de bain, tel que cela résulte de la pièce n°7 produite par le syndicat des copropriétaires » (page 11/13 des conclusions transmises le 20 octobre 2024).

Il sera rappelé que si la location de logements meublés revêt en principe un caractère civil, tel n’est pas le cas lorsqu’elle est l’accessoire d’une activité commerciale ou lorsqu’elle est accompagnée de prestations complémentaires.

En l’espèce, l’annonce de location « airbnb » de l’appartement de M. [G] fait état d’un service d’assistance par téléphone de 9 heures à 21 heures et par message de 21 heures à 23 heures, et il résulte des attestations de M. [Y] [O], occupant du logement voisin de celui de M. [G], et de M. [N] [B], qu’un service de ménage est inclus avec la location, à l’image des services hôteliers. Ces éléments sont suffisants pour qualifier l’activité de location en meublé de courte durée pratiquée par M. [G] d’activité commerciale.

Il résulte en outre des attestations de copropriétaires produites par le syndicat des copropriétaires que l’activité de location de l’appartement de M. [G] pour des courtes durées est particulièrement active, conduisant à de très fréquents changements d’occupants, quels que soient les jours et l’heure, et qu’elle cause en conséquence des nuisances et trouble la tranquillité des voisins.

Les attestations sont rédigées en termes clairs et relatent des faits précis, circonstanciés et concrets auxquels les témoins ont assisté.

Ainsi, les témoins font état de nuisances excédant par leur nombre et leur fréquence les inconvénients normaux du voisinage :

— à l’arrivée des locataires (6 à 8 selon M. [O]), bruit des valises et des déplacements tant sur le chemin pour se rendre au [Adresse 2] qu’à l’intérieur de l’immeuble, dérangement à toute heure des occupants pour rentrer dans l’immeuble à défaut d’avoir les clés (à plus de 22 heures selon M. [O], tard dans la soirée voire parfois la nuit selon M. [U] [T] qui relate le réveil de sa fille en bas âge, M. [B] et M. [T] faisant également état de l’occupation par de locataires d’une terrasse d’un des occupants du rez-de-chaussée dans cette attente ou pour boire et fumer selon M. [O]), ou pour accéder au parking dépendant de la location en raison d’un défaut d’information (M. [O], M. [B]),

— pendant les locations en raison de fêtes tardives en toute saison (M. [O], M. [B] « jusqu’à 4 heures du matin […] mes petits-enfants ont été empêchés de dormir… », M. [T]),

— à la fin des locations, les prestations de ménage générant des nuisances sonores supplémentaires (M. [O], M. [B],) et des sacs de déchets laissés dans les communs voire aux alentours, en dehors des emplacements réservés conduisant à une dégradation et à un état de saleté des lieux (M. [O], Mme [J] [C], M. [T]).

M. [T] précise que les nuisances ont « un impact significatif sur la tranquillité de l’ensemble des résidents » et M. [B] que les « nuisances sonores diurnes et nocturnes insupportables, répétitifs en toutes saisons […] obligeant les résidents à vivre un véritable cauchemar ! »

Le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve que les locations de courtes durées de l’appartement et du parking de M. [G] constituent une activité commerciale prohibée par le règlement de copropriété et portent en outre atteinte aux droits des autres copropriétaires et compromettent la tranquillité des lieux.

Ainsi, M. [G] sera condamné a cessé son activité de location meublée touristique ou saisonnière de courte durée des lot n°11 et 107 sous astreinte de 500 € par infraction constatée passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision.

La demande du syndicat des copropriétaires tendant à ce qu’il soit fait interdiction, sous astreinte, à M. [G] de retirer les annonces de location sur les sites spécialisées sera rejetée, cette interdiction n’étant pas nécessaire pour faire cesser la violation du règlement de copropriété, l’interdiction de location meublée de courte durée étant ordonnée.

— Sur le trouble anormal de voisinage :

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il est constant que nul ne doit causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit.

Par ailleurs, lorsque des troubles de jouissance sont causés aux copropriétaires pris individuellement mais qu’ils ont par leur importance et leur étendue un caractère collectif comme étant éprouvé par l’ensemble des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de ceux-ci, y compris sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage.

En l’espèce, les troubles reportés par les occupants affectent non seulement la jouissance par les copropriétaires de leurs parties privatives, mais également les parties communes de l’immeuble.

Il ressort en effet des attestations des occupants, dont les voisins directs de l’appartement de M. [G] mis en location courte durée (M. [O] voisin de palier et M. [B] ayant des vélux donnant sur les fenêtres de M. [G]), mais également des occupants de l’immeuble voisin, immeuble faisant partie de la copropriété « résidence les [Adresse 2] », l’existence de nuisances depuis la mise en location « airbnb » par M. [G] de son bien, affectant la sécurité et la tranquillité des occupants de la copropriété, les termes des attestations démontrant que les locataires de M. [G], qui ne sont que de passage pour de courtes durées, apparaissent peu ou pas concernés par ce souci de maintenir un environnement de vie agréable pour ceux qui y résident au quotidien.

L’existence d’un trouble anormal de voisinage est en conséquence établie.

En considération de l’importance des nuisances subies par les copropriétaires et de leur caractère récurrent depuis l’été 2022, M. [G] sera condamné au syndicat des copropriétaires à payer une somme de 3 000 € en réparation de son préjudice.

— Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

M. [G], qui succombe, sera condamné aux dépens.

L’équité justifie en outre de mettre à sa charge une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat des copropriétaires d’un montant de 2 000 €. La demande formée par M. [G] sur ce fondement sera rejetée.

— Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE à M. [I] [G] de cesser toute activité de location touristique de courte durée sur les lots n°11 et 107 de la copropriété « résidence les [Adresse 2] » [Adresse 2] à [Localité 4], lui appartenant, sous astreinte de cinq cents euros (500 €) par infraction constatée passé un délai de quinze jours (15 jours) à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires « résidence les [Adresse 2] » [Adresse 2] à [Localité 4] de sa demande tendant à ce qu’il soit enjoint à M. [I] [G] de retirer les annonces de la location sur les sites spécialisées ;

CONDAMNE M. [I] [G] à payer au syndicat des copropriétaires « résidence les [Adresse 2] » [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de trois mille euros (3 000 €) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [I] [G] aux dépens ;

CONDAMNE M. [I] [G] à payer au syndicat des copropriétaires « résidence les [Adresse 2] » [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de deux mille euros (2 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [I] [G] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Vincent BARRÉ