N° RG 25/02681 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NOOX

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 25/02681 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NOOX

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Ghanoudja BELOUAHEM

☐ Copie c.c à

Le 06/11/25

Le Greffier

Maître Ghanoudja BELOUAHEM

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

06 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]

Représenté par son syndic SARL

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante, non représentée

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [G]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représenté par Maître Ghanoudja BELOUAHEM,

avocat au barreau de STRASBOUR

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Vice-Président

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 06 Novembre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Dernier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Vice-Président

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [G] est copropriétaire dans un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7] soumis au statut de la copropriété dont le syndic est la société B&S IMMOBILIER.

Se prévalant de charges impayées, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a déposé une requête en injonction de payer la somme principale de 3 985,19 €.

Par ordonnance rendue le 17 janvier 2025, le tribunal judiciaire de STRASBOURG a enjoint à Monsieur [O] [G] de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à 67100 STRASBOURG les sommes suivantes :

-3 505,19 € en principal avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

—  25,75 € au titre de la réquisition d’extrait du livre foncier

—  63 € au titre des débours LF,

—  156,45 € au de la sommation de payer les charges de copropriété

—  51,60 € au titre du coût de la requête en injonction de payer.

L’ordonnance d’injonction de payer a été signifiée à Monsieur [O] [G] en date du 13 février 2025, par acte déposé à l’étude.

Monsieur [O] [G] a formé opposition en date du 13 mars 2025.

Les parties ont été convoquées par le greffe à comparaître à l’audience du 02 septembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic a constitué avocat par acte du 23 juin 2025.

Le 1er août 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires a déposé mandat.

A l’audience du 02 septembre 2025, la partie demanderesse n’a pas comparu, bien que régulièrement convoquée en LR avec AR signé en date du 23 mai 2025.

Monsieur [O] [G], représenté par son conseil, a sollicité qu’un jugement soit rendu sur le fond.

Reprenant oralement ses conclusions datées du 05 août 2025, le défendeur a demandé de voir :

A titre principal, juger que l’acte de signification délivré le 13 février 2025 est nul et de nul effet et prononcer en conséquence la caducité de la procédure ;A titre subsidiaire, juger irrecevable la demande pour défaut de qualité à agir, le mandat du syndic ayant expiré au 31 décembre 2024.En tout état de cause, débouter le syndicat de l’ensemble de ses demandes, le condamner à lui verser la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts, 3 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont la facture de Maître [L], commissaire de justice d’un montant de 264 € ainsi que les frais de recommandé pour un montant forfaitaire de 50 € TTC.

Il expose au soutien de ses prétentions qu’au cours de l’année 2023 est survenu un dégât des eaux dans les parties privatives du lot appartenant à Madame [R], copropriétaire, en raison d’une fuite localisée dans sa salle de bain et dont l’origine du sinistre a été identifiée comme relevant exclusivement de sa responsabilité.

Il indique qu’il s’est vu toutefois imputer au titre de cet exercice, certaines sommes sans ventilation ni justificatif pour un montant total de 3 178,43 €.

Il ajoute que suite à sa contestation de ces sommes, l’ancien syndic B&S IMMOBILIER a procédé par courriel du 27 novembre 2023, à une régularisation partielle par virement d’un montant de 1690€, sans aucun justificatif ni explication des modalités de calcul de cette régularisation, malgré mise en demeure.

Il indique qu’il a également contesté le décompte de charges arrêté au 22 novembre 2024, lequel reprenait les sommes précédemment contestées, outre des frais de procédure supplémentaires mais qu’aucune suite n’a été donnée aux demandes répétées de son conseil de lui communiquer les pièces justificatives de ces charges.

Il précise que l’assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 07 juillet 2025 afin notamment d’acter la fin du mandat de la société B&S IMMOBILIER en qualité de syndic au 31 décembre 2024.

Concernant la présente procédure, il relève que l’acte de signification de l’ordonnance d’injonction de payer ne mentionne pas de manière apparente le nom du tribunal, le délai et les modalités précises pour former opposition, ce qui constitue un vice de forme rendant l’acte nul de plein droit et la caducité de l’instance.

Il soutient également que l’action introduite à son encontre est irrecevable pour défaut de qualité à agir du syndic à la date de l’audience.

Sur le fond, il indique que le syndicat ne justifie pas de l’imputation des frais relevant des parties privatives d’autrui.

Enfin, il soutient qu’il a subi un préjudice moral en raison de la gestion fautive du syndic, du blocage de l’accès à son espace personnel, de l’absence totale de transparence dans la ventilation des charges et de l’imputation injustifiée de dépenses résultant d’un sinistre affectant un autre lot.

Il sera statué par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 468 du code de procédure civile, si, sans motif légitime, le demandeur ne comparaît pas, le défendeur peut requérir un jugement sur le fond qui sera contradictoire, sauf la faculté du juge de renvoyer l’affaire à une audience ultérieure.

Sur la recevabilité de l’opposition

L’opposition a été formée dans le mois de la signification de l’ordonnance d’injonction de payer faite à la personne du débiteur ; elle est donc redevable.

Sur la validité de l’acte de signification de l’ordonnance d’injonction de payer

Il ressort des dispositions de l’article 1413 du code de procédure civile, qu’à peine de nullité, l’acte de signification de l’ordonnance portant injonction de payer contient, outre les mentions prescrites pour les actes de commissaire de justice, sommation d’avoir :

— soit à payer au créancier le montant de la somme fixée par l’ordonnance ainsi que les intérêts et frais de greffe dont le montant est précisé ;

— soit, si le débiteur a à faire valoir des moyens de défense, à former opposition, celle-ci ayant pour effet de saisir le tribunal de la demande initiale du créancier et de l’ensemble du litige.

Sous la même sanction, l’acte de signification :

— indique de manière très apparente le délai dans lequel l’opposition doit être formée, le tribunal devant lequel elle doit être portée ainsi que les modalités selon lesquelles ce recours peut être exercé ;

— avertit le débiteur qu’il peut prendre connaissance au greffe des documents produits par le créancier et qu’à défaut d’opposition dans le délai indiqué il ne pourra plus exercer aucun recours et pourra être contraint par toutes voies de droit de payer les sommes réclamées.

Selon l’article 114 alinéa 2 du code de procédure civile la nullité d’un acte de procédure ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, Monsieur [O] [G], dont la recevabilité de l’opposition n’est pas contestée, et qui a pu valablement se défendre dans le cadre de la présente instance, ne justifie d’aucun grief.

Il convient dès lors de rejeter sa demande en nullité de la procédure d’injonction de payer.

Sur le défaut de qualité à agir du syndic B&S IMMOBILIER

L’article 31 du code de procédure civile prévoit que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il est de jurisprudence constante que l’existence du droit d’agir en justice s’apprécie à la date de la demande introductive d’instance (Com. 6 déc. 2005, Bull. civ. IV, n° 245 ; 12 janvier 2005, n° 03-18.256).

Enfin, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice.

En l’espèce, l’action engagée à l’encontre de Monsieur [O] [G] a été introduite à la date de signification de l’ordonnance d’injonction de payer, soit le 13 février 2025.

L’acte de signification délivré le 13 février 2025 mentionne que l’acte est établi à la demande du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] représenté par son syndic la SARL B&S IMMOBILIER.

La SARL B&S IMMOBILIER a convoqué les copropriétaires en date du 10/06/2025 à l’assemblée générale ordinaire du 07/07/2025.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire que seuls deux copropriétaires étaient présents : Monsieur [O] [G] représentant 2318 / 10 000 tantièmes et C'[Localité 11] SARL LEXA représentant 1122 / 10 000 tantièmes.

Le fait pour le syndic de solliciter le quitus de l’assemblée générale pour sa gestion de la copropriété arrêtée au 31/12/2024 ne signifie pas de facto la fin de son mandat à cette date.

La nomination d’un syndic bénévole du 08/07/2025 au 30/06/2026 n’est pas davantage probant à cet égard.

Monsieur [O] [G] ne produit en définitive aucune pièce et notamment le contrat de syndic, permettant d’établir qu’à la date de signification de l’ordonnance d’injonction de payer, la SARL B&S IMMOBILIER n’avait plus mandat pour représenter le syndicat des copropriétaires.

La fin de non-recevoir soulevée par le défendeur sera donc écartée.

Sur le bien-fondé de la demande principale en paiement

L’opposition formée par Monsieur [O] [G] a mis à néant l’ordonnance rendue le 17 janvier 2025. La juridiction est donc saisie de la demande initiale en paiement des charges formée par le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] à l’encontre de Monsieur [O] [G].

Toutefois, cette demande ne peut qu’être rejetée, faute pour le demandeur à l’instance d’avoir comparu et soutenu sa demande.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

En l’espèce, la preuve d’un préjudice moral qui serait dû à une faute du syndicat des copropriétaires – alors même que dans ses écritures, le défendeur met en cause à titre personnel la SARL B&S IMMOBILIER en sa qualité de syndic – n’est pas rapportée.

Sa demande ne peut dès lors qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] sera condamné aux dépens, y compris ceux de la procédure d’injonction de payer.

Il paraît inéquitable de laisser le défendeur supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer, dont le coût du constat de Maître [L], commissaire de justice dressé le 28 février 2025. Une indemnité de 1000 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en dernier ressort :

DÉCLARE Monsieur [O] [G] recevable en son opposition à l’ordonnance d’injonction de payer n° 21-25-000135 ;

STATUANT à nouveau :

REJETTE la demande en nullité de la procédure d’injonction de payer ;

ECARTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SARL B&S IMMOBILIER en qualité de syndic ;

DÉBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » à [Localité 7] de ses demandes en paiement ;

DÉBOUTE Monsieur [O] [G] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » à [Localité 7] aux entiers dépens, y compris ceux de la procédure d’injonction de payer ;

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » à [Localité 7] à payer à Monsieur [O] [G] la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant le coût du constat de Maître [L], commissaire de justice dressé le 28 février 2025.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame MARTICORENA présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente

Le Greffier Le Président

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA