Du 08 janvier 2024

5AC

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 23/00690 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XRTP

S.C.I. LE CANTETE

C/

Association ASSOCIATION LAIQUE DU PRADO, [N] [T]

— Expéditions délivrées à

Maître Maxime GRAVELLIER

M^e Camille FONTAN

— FE délivrée à Maître Maxime GRAVELLIER

Le 08/01/2024

Avocats : M^e Camille FONTAN

l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 08 janvier 2024

JUGE : Madame Bénédicte DE VIVIE DE REGIE

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDERESSE :

S.C.I. LE CANTETE

RCS Tarbes 751 301 748 00016

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par Maître Maxime GRAVELLIER de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

ASSOCIATION LAIQUE DU PRADO es qualités de mandataire judiciaire de [N] [T]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Camille FONTAN, Avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [N] [T]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par M^e Camille FONTAN, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Octobre 2023

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 3 mai 2000, Monsieur [I], aux droits duquel vient la SCI LE CANTETE, a consenti à Monsieur [N] [T] un bail d’habitation portant sur un logement situé lieudit [Adresse 2] à [Localité 7].

Par lettre recommandée avce accusé de réception en date du 17 août 2020, la SCI LE CANTETE a délivré un congé pour vente avec effet au premier mai 2021 à Monsieur [N] [T].

Par acte de commissaire de justice du premier février 2023, la SCI LE CANTETE a fait assigner Monsieur [T] devant le pôle protection et proximité du Tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de constater la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion du locataire et de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 février 2023 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 20 octobre 2023.

A l’audience, la SCI LE CANTETE, représentée par avocat, demande:

— de constater que le bail a pris fin au premier mai 2021 par l’effet du congé régulièrement signifié à Monsieur [T],

— de donner acte à Monsieur [T] qu’il a définitivement quitté les lieux à la date du premier avril 2023,

— de condamner Monsieur [T] au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer jusqu’à justification de la remise effective des clés au bailleur,

— de dire que Monsieur [T] a engagé sa responsabilité à son égard en s’abstenant de signaler les dégradations occasionnées à la toiture du garage,

— de condamner Monsieur [T] à lui payer la somme de 2779, 21 euros,

— de déclarer irrecevable pour cause de prescription, la demande de dommages et intérêts de Monsieur [T] au titre du préjudice de jouissance et en tout état de cause la déclarer mal fondée,

— de débouter Monsieur [T] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

— de condamner Monsieur [T] à une indemnité de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Monsieur [T], assisté de son curateur, l’association laïque du PRADO, représenté par avocat, conclut au débouté de la SCI LE CANTETE de l’intégralité de ses demandes et demande au Tribunal:

— de constater qu’il a quitté le logement le premier avril 2023,

— de déclarer irrecevable pour cause de prescription, la demande formée par la SCI LE CANTETE tendant à voir engagée sa responsabilité et la condamner au paiement d’une somme au titre d’un préjudice de jouissance subi par lui, et en tout état de cause la déclarer mal fondée,

— de condamner la SCI LE CANTETE à lui verser, d’une part, la somme de 14.472,92 euros au titre de la réparation de son préjudice de jouissance et, d’autre part, la somme de 2.000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral,

— de condamner la SCI LE CANTETE à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour le détail de l’argumentation des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions écrites maintenues à l’audience.

Motifs de la décision

Sur la constatation de la fin du bail.

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que :

« I. -- Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué … Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

…

II. -- Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation…”

Un congé pour vente a été notifié à Monsieur [T] le 17 janvier 2020, à effet au premier mai 2021, soit au moins six mois avant la date d’expiration du contrat.

Par conséquent le congé sera validé.

Monsieur [T] est donc déchu de plein droit de tout titre d’occupation à compter du premier mai 2021.

Sur l’indemnité d’occupation.

Il est constant que les indemnités d’occupation sont dues de plein droit dès lors qu’un occupant sans droit ni titre se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation et ce jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire.

La SCI LE CANTETE soutient que les clés ne lui ont toujours pas été restituées à la date de l’audience.

De son côté, Monsieur [T] verse aux débats un justificatif établissant qu’il s’est acquitté d’une somme correspondant au montant du loyer et des charges jusqu’au mois de mai 2023 et un échange de courriels entre son curateur et Monsieur [I], représentant la SCI LE CANTETE dont il résulte que dès le 12 juillet 2023 le PRADO rappelait à la SCI LE CANTETE que les clés du logement avaient été déposées dans la boîte aux lettres et un dernier courriel de Monsieur [I] en date de juillet 2023 mentionnant "nous ne sommes pas sur place et ne pouvons récupérer les clés de Monsieur [T]".

Dès lors, si l’occupant sans titre est effectivement tenu au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des clés au propriétaire, il ne peut en revanche lui être reproché de ne pas avoir pu restituer les clés, en raison du refus du bailleur de les reprendre, comme c’est le cas en l’espèce.

En conséquence, Monsieur [T] n’est pas tenu au paiement d’une indemnité d’occupation et la SCI LE CANTETE sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la recevabilité de la demande de condamnation à la moitié du coût des travaux de remise en état de la toiture.

En application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, “toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit".

La SCI LE CANTETE forme une demande de condamnation de Monsieur [T] au paiement de la moitié du coût d’un devis de réparations du garage au motif que Monsieur [T] ne l’aurait pas informée que la toiture du garage a été endommagée par la chute de la toiture de la maison limitrophe ainsi que par la présence d’un arbre poussant contre le mur pignon du garage.

A l’appui de sa demande, la SCI LE CANTETE produit un procès-verbal de constat établi par la SCP LUZIER-RENOUX le 19 août 2019.

En outre, la SCI LE CANTETE verse aux débats un rapport de visite-post-travaux du 16 décembre 2019 qui mentionne « désordres constatés: toiture du garage prête à s’effondrer » et « travaux réalisés: le propriétaire bailleur s’est engagé à réaliser la réfection de la toiture prochainement ».

En conséquence, il résulte de ces éléments que la SCI LE CANTETE avait connaissance au moins depuis le 16 décembre 2019 de ce que la toiture du garage s’effondrait et devait être refaite et n’a pourtant formulé une demande de réparations à ce titre à l’encontre de Monsieur [T] que par acte du premier février 2023, soit plus de trois ans à compter du jour où elle a connu les faits lui permettant d’exercer ce droit.

La demande de condamnation à ce titre de la SCI LE CANTETE sera donc déclarée irrecevable comme étant prescrite.

Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouisssance.

Ainsi qu’il l’a été rappelé supra, le délai de prescription pour toute action dérivant du contrat de bail est de trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, Monsieur [T] recherche la responsabilité de son bailleur sur le fondement de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, qui oblige notamment le bailleur à remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Monsieur [T] verse à l’appui de sa demande un relevé d’observations du 17 octobre 2018 dont il ressort que le logement loué présentait des critères d’indécence.

Or, la demande reconventionnelle en dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance a été formée par voie de conclusions du 16 mai 2023, soit postérieurement au délai de prescription de trois ans.

Dès lors, la demande reconventionnelle en dommages et intérêts au titre du préjudice dr jouissance sera déclarée irrecvable comme étant prescrite.

Sur la demande reconventionelle de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

Monsieur [T] ne justifie d’aucun élément à l’appui de sa demande de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral et en sera par conséquent débouté.

Sur les demandes accessoires.

Eu égard à la solution donnée au litige, chaque partie supportera la charge de ses dépens et il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE que Monsieur [N] [T] est déchu de tout titre d’occupation depuis le premier mai 2021 sur le logement situé lieudit [Adresse 2] à [Localité 7].

CONSTATE que Monsieur [N] [T] a quitté les lieux le premier avril 2023.

DEBOUTE la SCI LE CANTETE de sa demande d’indemnité d’occupation.

DECLARE IRRECEVABLE la demande de condamnation de la SCI LE CANTETE à la somme de 2779, 21 euros, comme étant prescrite.

DECLARE IRRECEVABLE la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par monsieur [N] [T] en réparation du préjudice de jouissance;

REJETTE la demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

REJETTE le surplus des demandes.

LAISSE à chaque partie la charge de ses dépens.

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIERLE JUGE