Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 13]

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[Localité 14] Civil

N° RG 25/00416

N° Portalis DB2E-W-B7J-NJF5

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e TRAUZZOLA

Copie certifiée conforme délivrée à :

— SCI KEDOS

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [T]

né le 14 Mai 1990 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par M^e Emmanuelle TRAUZZOLA, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 20

Monsieur [C] [X]

né le 06 Juin 1992 à [Localité 12]

44ème régiment de transmission

[Adresse 11]

[Localité 6]

représenté par M^e Emmanuelle TRAUZZOLA, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 20

DEFENDERESSE :

S.C.I. KEDOS

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 29 Janvier 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 02 Avril 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués

Attendu que dans l’assignation qu’ils ont fait délivrer le 13 janvier 2025 dans les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, monsieur [P] [T] et monsieur [C] [X] exposent qu’en octobre 2023 la SCI KEDOS leur a donné à bail un appartement situé [Adresse 5] à Lingolsheim, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 810 euros, outre les provisions pour charges et le règlement d’une caution de garantie de 810 euros ;

Que dès le mois de novembre 2023 ils ont constaté que le système de chauffe de l’appartement était défaillant et que des infiltrations d’eau étaient apparues sur les fenêtres de la loggia ainsi que des moisissures étaient apparues à l’angle des murs des chambres ; qu’ils ont dénoncé ces désordres au gestionnaire de leur bailleresse et effectué une déclaration de sinistre à leur assureur qui a dépêché un expert le 28 novembre 2023 ; que cet expert a constaté la réalité des désordres invoqués ; qu’après un échange de courriels le gestionnaire du bien a indiqué, le 14 décembre 2023, que des déshumidificateurs allaient être mis en place, ce qui ne s’est jamais produit ;

Qu’ils ont alors donné congé à leur bailleresse et un état des lieux de sortie a été réalisé par un commissaire de justice le 20 août 2024 ;

Que le 17 octobre 2024 le gestionnaire du bien leur a indiqué qu’ils ne récupéreraient pas leur dépôt de garantie compte tenu des dégradations au niveau des murs et des plafonds ; qu’il leur réclamait le paiement de 1 888,96 euros ventilés comme suit : 16,26 euros au titre du décompte des charges au 31 décembre 2023, 13,88 euros au titre du solde débiteur du compte, et 2 668,82 euros au titre de la remise en état du logement, total dont il convenait de déduire le dépôt de garantie de 810 euros ;

Qu’au visa des articles 6 et 22 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des articles 1719 et suivants du Code civil, ils sollicitent la condamnation de leur ancienne bailleresse à leur régler 810 euros au titre du dépôt de garantie, 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance et 243 euros au titre du retard dans la restitution du dépôt de garantie ; qu’il sollicite également, outre le bénéfice de l’exécution provisoire de la présente décision, la condamnation de la SCI à leur régler une indemnité de procédure de 1 200 euros ;

Attendu que la SCI KEDOS n’était ni présente ni représentée à l’audience du 29 janvier 2025, de sorte que les demandeurs ont été entendus en leurs observations et informés que le jugement sera mis à disposition à compter du 2 avril 2025 ;

SUR CE :

Attendu qu’il résulte de l’article 22 de la loi précitée que « lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. … Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées … A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile » ;

Attendu que les demandeurs ne versent pas aux débats le procès-verbal de constat des lieux lorsqu’ils sont rentrés dans l’appartement de sorte que la comparaison avec le procès-verbal de constat des lieux de sortie n’étant pas possible, ils ne peuvent prétendre qu’à la restitution de leur dépôt de garantie et seront donc déboutés de leur demande de condamnation à la somme de 243 euros au titre du retard dans la restitution du dépôt de garantie ;

Attendu qu’ils versent également aux débats (pièce numéro 11) le courriel que leur a adressé le gestionnaire de l’appartement ainsi que la régularisation des charges pour la période comprise entre le 21 octobre et le 31 décembre 2023 ainsi qu’un devis du 24 septembre 2024 qui sont conformes à leurs allégations ;

Qu’ils versent également la copie d’un courriel adressé par l’un des colocataires au gestionnaire de l’appartement le 19 novembre 2023, soit à peine un mois après leur entrée dans les lieux, aux termes duquel le gestionnaire était informé de la présence d’infiltrations d’eau à différents endroits de l’appartement et spécialement dans les chambres (pièce numéro 3) ; que le rapport rédigé le 28 novembre 2023 par l’expert d’assurance des locataires précise (pièce numéro 4) que le sinistre est lié à une condensation qui affecte les aménagements réalisés à l’initiative du bailleur et qui apparaissent lorsque les températures extérieures sont basses qui favorisent l’apparition d’humidité contenue dans l’air ambiant qui condense sur les surfaces froides ; que le procès-verbal de constat réalisé le 20 août 2024 en présence du gestionnaire de l’appartement et de monsieur [X] dont il résulte que le mur attenant à la rue de la chambre 2 présente des cloques, que le plafond est jauni et que le parquet présente des traces blanches ; que la chambre 3 présente des désordres de même nature (traces d’humidité, auréoles et moisissures) nonobstant la présence d’un déshumidificateur ;

Qu’il s’ensuit que c’est à tort que la bailleresse sollicite le règlement de la somme de 2 668,82 euros au titre de la remise en état du logement dès lors que les travaux nécessaires ne résultent pas des actions ou des négligences des demandeurs ;

Qu’en revanche la SCI KEDOS est fondée à réclamer ses anciens locataires la somme de 16,26 euros ainsi que de 13,88 euros ; qu’elle sera donc condamnée à régler aux demandeurs unis d’intérêts la somme de 779,86 euros ;

Attendu, pour ce qui est du préjudice de jouissance, qu’au vu des photos du procès-verbal de constat, qu’il sera évalué à 400 euros pour les 2 mois et quelques jours que l’appartement a été occupé ;

Attendu qu’il n’est pas équitable de laisser à la charge des demandeurs les frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposés dans le cadre de la présente procédure ; que la SCI sera donc condamnée à leur régler 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu qu’il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI KEDOS à régler à monsieur [P] [T] et monsieur [C] [X] la somme de 779,86 euros (sept cent soixante-dix-neuf euros et quatre-vingt-six cents) au titre de la caution ;

CONDAMNE la SCI KEDOS à régler à monsieur [P] [T] et monsieur [C] [X] 400 euros (quatre cents euros) au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE messieurs [T] et [X] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la SCI KEDOS à régler à messieurs [T] et [X] une indemnité de procédure de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI KEDOS aux dépens ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 15] le 2 avril 2025,

Le Greffier Le Vice-Président

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY