TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 13/07789

N° Portalis 352J-W-B65-B7636

N° MINUTE : 2

Assignation du :

29 Mai 2013

contradictoire

JUGEMENT

rendu le 20 Mars 2025

DEMANDERESSE

Société CHABERGE

(S.A.R.L.)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Marie JEANMONOD PELON de l’ASSOCIATION JEANMONOD – PELON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E0639

DÉFENDERESSE

Société JP

(S.C.I.)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Nicolas CHAIGNEAU de la SELARL CPNC Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D0230

Décision du 20 Mars 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 13/07789 – N° Portalis 352J-W-B65-B7636

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DEBATS

A l’audience du 03 Décembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2006, la SCI JP a donné à bail à la société l’Ordonnance, aux droits de laquelle se trouve la SARL Chaberge, des locaux commerciaux dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er décembre 2006, moyennant un loyer annuel en principal de 24.000 euros HT payable mensuellement, à destination exclusive de “café,restaurant, traiteur et plats cuisinés à emporter.”

Par acte d’huissier du 3 mai 2013, la SCI JP a fait délivrer à la société Chaberge un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur une somme principale de 4.762,15 euros au titre des loyers et charges échus au mois d’avril 2013 inclus. Par acte d’huissier du 29 mai 2013, la Société Chaberge a fait opposition à ce commandement et a assigné la SCI JP devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir annuler l’acte, d’enjoindre à la bailleresse de produire un état de répartition des taxes foncières, et de se voir recevoir en son action en répétition des charges indûment payées depuis le mois de janvier 2008.

Par acte d’huissier du 11 mars 2015, la SCI JP a fait délivrer à la société Chaberge un autre commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme principale de 34.294,67 euros au titre des loyers et charges échus au mois de mars 2015 inclus. Par acte d’huissier du 9 avril 2015, la société Chaberge a fait opposition à ce commandement et a assigné la SCI JP devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir annuler l’acte.

Ces procédures en opposition à commandement ont été jointes sous le numéro de RG 13/7789.

Par ordonnance du 2 juin 2015, le juge de la mise en état a désigné un médiateur mais les parties ne sont cependant pas parvenues à un accord mettant fin au litige.

Par acte d’huissier du 31 juillet 2015, la locataire a fait signifier une demande de renouvellement du bail à la bailleresse, puis en l’absence d’accord sur le prix du loyer du bail renouvelé, l’a assignée le 3 août 2017 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 17/13446.

Dans cette instance, par jugement du 8 février 2018, le juge des loyers commerciaux a désigné Mme [G] [Y] en qualité d’expert pour déterminer la valeur locative des locaux en cause à la date de renouvellement du 1er décembre 2015 et a fixé le loyer provisionnel au montant du dernier loyer en cours. L’expert a déposé son rapport le 16 avril 2019 ; elle conclut à un loyer en renouvellement au 1er décembre 2015 fixé à la valeur locative à hauteur de la somme anuelle de 17.900 euros HC HT (pour un loyer plafonné de 27.380,21 euros HT HC/an).

Parallèlement, le 30 octobre 2015, la SCI JP a signifié à la société Chaberge un refus de renouvellement fondé sur l’existence d’un arriéré de loyers constituant un motif grave et légitime et cette dernière l’a fait assigner par acte d’huissier du 25 octobre 2017 devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principalement de contester ce refus et de la voir condamner à lui payer une indemnité d’éviction de 300.000 euros. L’affaire a été enrôlée sous n° RG 17/15492.

Par jugement mixte du 5 juin 2018, statuant sur les oppositions aux commandements, dans l’affaire enrôlée sous le numéro de RG 13/7789, le tribunal a notamment :

— dit que les commandements des 3 mai 2013 et 11 mars 2015 sont de nul effet et n’ont pu entraîner l’acquisition de la clause résolutoire,

— débouté la société Chaberge de sa demande aux fins de voir condamner la SCI JP à réaliser les travaux de réparation de l’escalier d’accès au sous-sol et des travaux de mise en conformité de l’installation électrique,

— débouté la société Chaberge de ses demandes de dommages et intérêts,

— dit que la SCI JP ne justifie pas des charges d’eau facturées au preneur pour la période du 21 juin 2011 au 31 octobre 2013 et que ces montants doivent être déduits sur le compte de ce dernier,

— condamné la SCI JP à produire sous astreinte tout document conforme pour établir que les locaux ne contiennent pas d’amiante,

— avant dire droit sur les autres demandes, ordonné une expertise et désigné Mme [P] avec la mission de faire les comptes entre les parties pour la période du 21 juin 2011 au mois d’août 2017 inclus tant sur les loyers que sur les charges.

Par deux actes d’huissier en date du 9 août 2018, la SCI JP a fait délivrer à la société Chaberge deux nouveaux commandements visant la clause résolutoire pour avoir paiement des sommes respectivement de 30.829,09 euros au titre de l’arriéré locatif dû entre les mois de mai 2016 et janvier 2018 et de 8.172,59 euros au titre de l’arriéré locatif dû entre les mois de février 2018 et juillet 2018.

Par assignation en date du 6 septembre 2018, la société Chaberge a saisi le présent tribunal en nullité de ces commandements de payer et en suspension des effets de la clause résolutoire à titre subsidiaire. Dans cette affaire enregistrée sous le numéro de RG 18/10555, par ordonnance du 1er juillet 2019, le juge de la mise en état, saisi de conclusions d’incident aux fins de sursis à statuer dans l’attente de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, a rejeté cette demande.

Par ordonnance du 19 novembre 2019 rendue dans le dossier ayant le numéro de RG 17/15492, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente du jugement à rendre dans la procédure ayant le numéro de RG 13/7789, estimant qu’il était nécessaire de disposer des éléments fournis par l’expert pour statuer sur le motif grave et légitime invoqué par le bailleur dans son congé avec refus de renouvellement.

Par jugement du 22 janvier 2020 dans l’affaire ayant le numéro de RG 17/13446, le juge des loyers commerciaux s’est dessaisi au profit du tribunal judiciaire et a renvoyé l’affaire devant la 18ème chambre de ce tribunal ordonnant la jonction de cette affaire avec celle portant le numéro de RG 17/15492 au motif que le procédure en fixation du loyer et celle portant sur la validité du refus de renouvellement enregistrée sous ce dernier numéro étaient connexes, l’affaire portant désormais le numéro RG 17/13446.

Par ordonnance rendue le 4 mars 2021, le juge de la mise en état, saisi par la SCI JP, a ordonné la jonction des instances inscrites sous le numéros de RG 13/7789, 17/13446 et 18/10555, ces affaires devant désormais être appelées sous le seul numéro 13/7789, et a débouté la société JP de sa demande aux fins de voir condamner par provision la société Chaberge au paiement de la somme de 64 682,38 euros correspondant au montant des loyers provisionnels dus en vertu du jugement du juge des loyers commerciaux en date du 8 février 2018, estimant que la société disposait déjà d’un titre exécutoire constitué par ce jugement.

Mme [P] a déposé son rapport le 15 mars 2021. Elle conclut que la bailleresse a facturé du 1er décembre 2012 au 31 août 2017 la somme totale (loyers et charges ) de 154.752,25 euros alors que n’était réellement due que la somme de 133.700,43 euros ; le preneur ayant versé la somme de 133.122,15 euros, elle retient un solde débiteur de 578,28 euros et un écart avec les montants facturés de 21.051,82 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions n°7 notifiées par RPVA le 15 juin 2021, la société Chaberge demande au tribunal de :

“Au principal,

Dire et juger que la SCI JP a renoncé au bénéfice du congé du 30 octobre 2015,

Dire et juger que le bail du 1er décembre 2006 est renouvelé à compter du 1er décembre 2015 pour une durée de trois, six, neuf années,

Fixer à la somme de 14.560 € en principal le loyer annuel du bail renouvelé au 1er décembre 2015, les autres clauses et conditions demeurant inchangées,

Dire et juger que les intérêts au taux légal seront dus sur la créance éventuelle en répétition de loyers de la société CHABERGE à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles postérieures à la prise d’effet du bail renouvelé,

Ordonner la capitalisation des intérêts,

Dire et juger que la société CHABERGE ne doit aucun loyer pendant les périodes de confinement imposées par les décrets pris pour enrayer la pandémie de la Covid 19,

Désigner à nouveau Madame [P] en qualité d’Expert avec pour mission:

— de faire les comptes entre les parties portant sur les montants des loyers et des charges dus et versés depuis le 1er décembre 2015 en tenant compte du nouveau loyer fixé judiciairement,

— de faire le compte des loyers échus pendant les périodes de fermeture administrative ordonnée par les différentes dispositions gouvernementales destinées à réduire les effets de la pandémie covid 19, entre le 15 mars 2020 et le 16 juin 2021 inclus,

Dire que les honoraires de Madame [P], Expert, devront être avancés par la SCI JP, et la condamner en tant que de besoin à payer la consignation qui sera ordonnée,

Subsidiairement,

Dire et juger que la SCI JP ne justifie pas d’un motif légitime et sérieux à l’encontre de la société CHABERGE,

En conséquence dire et juger que la société CHABERGE a droit au paiement d’une indemnité d’éviction,

Désigner tel Expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction en tenant compte de la perte totale du fonds de commerce en raison de la dualité des baux nécessaires à l’exploitation du fonds,

Condamner la SCI JP à payer à la société CHABERGE la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Rappeler que le jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Condamner la SCI JP aux entiers dépens de la présente instance, devant comprendre les frais d’expertise de Madame [P] et les frais d’expertise de Madame [Y].”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 juin 2021, la SCI JP demande au tribunal de :

“RECEVOIR la SCI JP en ses écritures, fins et conclusions et la dire bien fondée ;

En conséquence,

REJETER l’intégralité des demandes de la société CHABERGE ;

A titre principal,

DECLARER régulier le congé avec refus de renouvellement délivré le 30 octobre 2015;

CONSTATER, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter du 1er décembre 2015 ;

REJETER la demande de la société CHABERGE au titre d’une indemnité d’éviction ;

ORDONNER l’expulsion de la société CHABERGE, et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 2.000 euros, par jour de retard ;

CONDAMNER la société CHABERGE au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers conventionnellement exigibles, du 1 er décembre 2015 et ce jusqu’à la libération complète et effective desdits locaux ;

A titre subsidiaire, si le Tribunal devait considérer que le bail s’est renouvelé tacitement après le 1er décembre 2015 :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial aux torts et griefs exclusifs de la société CHABERGE, à la date du 10 septembre 2018 ;

ORDONNER en conséquence l’expulsion de la société CHABERGE ainsi que de tout occupant de son chef des lieux loués, sis [Adresse 1], avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

ORDONNER que les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués lors de l’expulsion soient séquestrés dans tel garde meuble qu’il plaira au Tribunal de désigner et, au frais, risques et périls de la société CHABERGE ;

ORDONNER qu’à défaut d’avoir libéré les lieux et remis les clés à la société SCI J.P., la société CHABERGE y sera contrainte sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard, et ce, à compter du huitième jour suivant la signification par huissier de la décision à intervenir;

CONDAMNER la société CHABERGE au paiement des arriérés des loyers, soit les sommes arrêtées au mois de juillet 2018 inclus, de :

— Pour la période de mai 2016 à janvier 2018 pour la somme de 30.829,09 €

— Pour la période de février 2018 à juillet 2018 pour la somme de 8.172,59 €

CONDAMNER la société CHABERGE à verser à la société SCI J.P. une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyers conventionnellement exigibles, et ce jusqu’à la libération complète et effective desdits locaux ;

ORDONNER que le dépôt de garantie restera acquis à la société SCI J.P. conformément aux dispositions du bail ;

En tout état de cause,

ORDONNER que le loyer annuel en principal du par la société CHABERGE au titre du bail signé le 1er décembre 2006 reste fixé à la somme de 28.493,28 euros HT ;

CONDAMNER la société CHABERGE au paiement de la somme de 578,28 euros sur le fondement du rapport de Madame [P] du 15 mars 2021 au profit de la société SCI J.P. ;

CONDAMNER la société CHABERGE au paiement de la somme de 20.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile au profit de la société SCI J.P. ;

CONDAMNER la société CHABERGE aux entiers dépens comprenant notamment les commandements de payer.”

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue 20 juillet 2021 et l’affaire plaidée à l’audience collégiale du 8 février 2022, à l’issue de laquelle le délibéré a été fixé au 19 avril 2022, délibéré ensuite plusieurs fois prorogé, la dernière date étant fixé au 19 septembre 2023.

Par décision du 19 octobre 2023, il a été ordonnée la révocation de l’ordonnance de clôture au regard du temps écoulé depuis le délibéré initial, l’empêchement durable du magistrat rapporteur du dossier, le renouvellement total de la composition de la collégialité au sein de la 1ère section de la 18ème chambre, et l’évolution de la procédure avec la mise en place d’une médiation conventionnelle.

La médiation n’ayant pas permis d’arriver à un accord mettant fin au litige, et le juge de la mise en état en ayant été informé par un message notifié par RPVA par l’avocat de la société demanderesse le 3 juin 2024, une nouvelle ordonnance de clôture a été rendue le 4 juin 2024 ; l’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 3 décembre 2024 et mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la renonciation au refus de renouvellement du bail signifié par la SCI JP à la société Chaberge le 30 octobre 2015 à effet au 31 décembre 2025

La société Chaberge fait soutenir que la société JP a renoncé au congé avec refus de renouvellement signifié le 30 octobre 2015 en manifestant à plusieurs reprises sa volonté d’appliquer les clauses du bail, postérieurement à la date à laquelle elle a notifié ledit acte.

La société preneuse se prévaut :

— du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 21 juin 2016 ;

— des deux commandements délivrés le 9 août 2018, visant la clause résolutoire pour non-paiement, le premier des loyers échus de mai 2016 à janvier 2018, le second des loyers de février 2018 à juillet 2018 ;

— d’un message RPVA adressé par l’avocat de la SCI JP le 25 avril 2019.

Elle ajoute que la SCI JP n’a jamais invoqué le congé avec refus de renouvellement pour s’opposer à la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er décembre 2015, et qu’elle a réclamé le paiement du loyer provisionnel fixé par le jugement avant dire droit du juge des loyers commerciaux.

Elle en conclut que la SCI JP a donc, expressément et sans aucune ambiguïté, considéré que la société Chaberge était toujours locataire des locaux depuis le 1er décembre 2015 en se prévalant, d’une part de la clause résolutoire du bail à plusieurs reprises, d’autre part de l’application du loyer contractuel, enfin du loyer provisionnel fixé par le juge des loyers commerciaux.

La SCI JP réplique en substance que le fait pour un bailleur d’agir sans réserve, devant le juge des loyers, en fixation du loyer du bail à renouveler, et d’offrir la fixation de ce loyer à un certain prix ne constitue pas une renonciation à son action en refus de renouvellement dès lors que la demande en fixation d’un nouveau loyer a un caractère conservatoire pour le cas où le refus de renouvellement du bail sans indemnité ne serait pas admis (Civ. 3 ème 10 décembre 1985, Gazette du Palais 1986 p.427).

Il est de principe que la renonciation à un droit ne se présume pas mais doit résulter d’actes positifs manifestant une volonté claire et non équivoque.

Contrairement à ce que fait soutenir la société Chaberge, la délivrance, par la bailleresse, de plusieurs commandements de payer visant la clause résolutoire postérieurement à la signification du refus de renouvellement avec refus d’une indemnité d’éviction ne vaut pas renonciation non équivoque de la part de la société JP à se prévaloir des effets de cet acte, dont la finalité (à savoir mettre un terme au bail sans paiement d’une indemnité d’éviction) reste identique.

Ceci alors même :

— que dans les trois commandements de payer en litige, sont visées, notamment, les dispositions de l’article L145-17 du code de commerce relatif au refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction,

— que dans les deux commandements de payer visant la clause résolutoire signifiés le 9 août 2018, il est expressément rappelé en page 2 que “la SCI JP a fait signifier une sommation de payer les loyers impayés et un refus de renouvellement de bail le 30 octobre 2015" et que “le 25 octobre 2017, la société Chaberge a saisi la juridiction compétente d’une contestation du refus de renouvellement du bail que la SCI JP lui a signifié le 30 octobre 2015.”

Pas plus, la société Chaberge ne peut soutenir que la procédure devant le juge des loyers commerciaux, et les courriers adressés par son avocat dans ce cadre, valent renonciation de la bailleresse à se prévaloir des effets du refus de renouvellement. En effet, l’instance en fixation du loyer renouvelé a été introduite par acte d’huissier du 3 août 2017 par la société Chaberge, et il ne peut être reproché à la bailleresse d’avoir agi sans réserve devant le juge des loyers, la demande en fixation d’un nouveau loyer ayant un caractère conservatoire pour le cas où le refus de renouvellement du bail sans indemnité ne serait pas admis.

Dans ces conditions, la société Chaberge ne peut se prévaloir d’un comportement non équivoque de la SCI JP permettant de retenir que cette dernière a renoncé au bénéfice du refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction signifié le 30 octobre 2015.

Sur les effets du refus de renouvellement

Sur les effets du refus de renouvellement du 30 octobre 2015 quant au terme du bail et la demande de fixation du loyer du bail renouvelé

En vertu des articles L.145-14, L.145-17 et L.145-28 du code de commerce, le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement du bail, et ce refus met fin au bail. S’il est fondé sur des motifs graves et légitimes, le preneur devient occupant sans droit ni titre à compter de la date d’effet du refus, mais si les motifs invoqués par le bailleur sont jugés insuffisants, le preneur a droit à une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré jusqu’au paiement de l’indemnité. Ce titre légal d’occupation peut être résilié en cas de manquement du preneur à ses obligations, celui-ci étant alors déchu de tout droit à indemnité d’éviction.

L’article L.145-17 du code de commerce exige en outre, si le bailleur invoque l’inexécution d’une obligation, que la délivrance du congé soit précédée ou accompagnée d’une mise en demeure de faire cesser l’infraction dans le délai d’un mois, cet acte devant, à peine de nullité, être réalisé par acte extrajudiciaire et reproduire les termes dudit article.

En l’espèce, les parties sont liées par un bail commercial qui a commencé à courir le 1er décembre 2006 jusqu’au 1er décembre 2015 à minuit.

La SCI JP a, par acte du 30 octobre 2015 faisant suite à la demande de renouvellement de la société Chaberge signifiée le 31 juillet 2015, refusé le renouvellement du bail à effet au 1er décembre 2015, avec refus de renouvellement et sans offrir d’indemnité d’éviction au visa de l’article L 145-17 du code de commerce.

Concomitamment à cet acte, la bailleresse a fait signifier à sa locataire, le 30 octobre 2015, une sommation de payer la somme de 15.584,07 euros au titre des loyers échus selon décompte arrêté au mois d’octobre 2015 inclus, dans le délai d’un mois à défaut de quoi le bailleur entendait se prévaloir de l’article L.145-17 1°, dont les termes sont repris ensuite dans l’acte.

Dès lors, le refus de renouvellement signifié le 30 octobre 2015 ayant été délivré dans les formes requises à l’article L.145-17 du code de commerce, a valablement mis fin au bail commercial liant les parties à compter du 30 novembre 2015 à 24 h.

Il s’ensuit que la demande de fixation du loyer du bail renouvelé formée par la société Chaberge est sans objet.

Sur le loyer contractuel et les motifs graves et légitimes invoqués dans l’acte du 30 octobre 2015

Selon l’article L.145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime, soit tout acte, imputable au locataire sortant, constituant un manquement aux obligations nées des clauses du bail d’une gravité telle que le bailleur est en droit de ne pas vouloir poursuivre les relations contractuelles.

Sur le fondement de ce texte, il est établi qu’en cas de refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou si elle a été renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure. Lorsque le locataire a payé son loyer dans le mois suivant la sommation, en cas de non-paiement ultérieur, le bailleur doit adresser une nouvelle mise en demeure.

Il est également admis que le tribunal n’est pas tenu de prendre en considération uniquement la situation au jour de la demande de renouvellement et peut tenir compte de l’exécution en cours d’instance des obligations des parties ; en outre, le bailleur peut compléter les motifs invoqués dans le congé par des faits postérieurs à sa signification. Dans ce cas, le bailleur doit, en présence d’une infraction réversible, notifier une nouvelle mise en demeure au preneur (voir en ce sens 3e Civ., 26 janvier 2017, pourvoi n° 15-26.371).

En l’espèce, la SCI JP a notifié par acte extrajudiciaire du 30 octobre 2015 un refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction en invoquant le fait que la société preneuse n’était pas à jour du paiement de ses loyers, le montant de l’arriéré dû étant de 15 584,07 euros TTC pour la période d’avril 2015 à octobre 2015 inclus.

Au soutien de sa contestation, la société Chaberge fait valoir que la bailleresse ne peut se prévaloir de la légitimité de cette sommation dès lors qu’elle ne démontre pas qu’elle était redevable de ces sommes alors même :

— que le jugement rendu le 5 juin 2018 a relevé qu’elle était parfaitement fondée à contester le montant des loyers et charges qui lui étaient facturés par la SCI JP,

— que Mme [P], nommée par le tribunal pour faire les comptes entre les parties, a relevé qu’ont été versés par le preneur les loyers appelés sur la période du 1er décembre 2012 au 30 avril 2016, les charges du 2ème trimestre 2011 au 1er trimestre 2016 et la consommation d’eau du 7 décembre 2012, du 20 juin 2012 et du 18 juillet 2012, de sorte que la sommation du 30 octobre 2015 signifiée concomitamment au congé, qui porte sur une somme de 15.584,07, est totalement injustifiée,

— que, malgré les termes du jugement du 5 juin 2018, la SCI JP persiste à facturer irrégulièrement la totalité des charges de copropriété et non pas les seules charges récupérables, ainsi qu’en atteste encore l’avis d’échéance du 1er trimestre 2021,

— qu’en tout état de cause, l’extrême confusion des comptes, ajoutée à leur inexactitude relevée par l’expert dans son rapport, sont de nature à l’exempter de toute responsabilité, d’autant que, contrairement aux affirmations de la bailleresse, elle n’a jamais cessé d’effectuer des règlements, mais en les ajustant “peu ou prou” par rapport à ce qu’elle pensait légitimement devoir,

— que le refus de renouvellement est donc dépourvu de motif grave et légitime.

La société Chaberge ajoute qu’elle est par ailleurs fondée à invoquer la perte temporaire du local loué pendant les périodes de fermeture administrative définies par les décrets successivement pris pendant la pandémie de la Covid 19 entre le 15 mars 2020 et le 16 juin 2021, au regard des dispositions de l’article 1722 du code civil, de sorte qu’elle doit être déchargée des loyers pendant la fermeture des locaux (soit 337 jours du 16 mars au 22 juin 2020, du 10 au 30 août 2020 et du 1er novembre 2020 au 16 juin 2021).

En réplique, la SCI JP fait valoir :

— que le refus de renouvellement est fondé au regard du manquement de la société Chaberge à son obligation essentielle de payer les loyers, laquelle n’a pas régularisé dans le délai d’un mois la dette locative qui s’élevait à la somme de 15 784, 07 euros au jour du refus du renouvellement,

— que par une multiplication de procédures judiciaires, la société Chaberge s’est autorisée à ne plus régler les loyers dus en invoquant notamment les opérations d’expertise menées par Mme [P], lesquelles ont finalement conclu à un solde débiteur de 578,28 euros à la date du 31 août 2017,

— que malgré la délivrance de nouveaux commandements de payer, la société Chaberge a persisté dans son refus de régulariser la situation ; qu’elle restait devoir, au titre des loyers seuls (hors charges) au jour de la délivrance des deux commandements de payer en date du 9 août 2018:

— la somme de 30.829,09 euros pour la période de mai 2016 à janvier 2018,

— la somme de 8.172,59 euros pour la période de février 2018 à juillet 2018,

— que la société Chaberge reste encore devoir, au titre des loyers exclusivement (hors charges), la somme de 64.682,38 euros au mois de septembre 2020.

A titre liminaire, s’agissant du montant du loyer contractuel, il y a lieu de relever que dans le jugement mixte rendu le 5 juin 2018, le tribunal a retenu que “la SCI JP ne pouvait pas appliquer unilatéralement l’augmentation du loyer” et que c’était “à tort qu’à compter du 1er décembre, elle a facturé un loyer mensuel de 2 620,26 € HT au lieu de 2 207,05 € HT”. Le tribunal a également relevé : “Le contrat de bail prévoit un loyer annuel principal de 24 000 € payable mensuellement. Aux termes de l’acte de cession de fonds de commerce du 21 juin 2011, le loyer s’élève à 2.207,05 € HT, montant que la locataire reconnaît devoir.”

Dans le dispositif du jugement, le tribunal a donné comme mission à l’expert concernant le loyer de :

“*faire le compte des sommes facturées au titre des loyers et des sommes qui auraient dû être facturées compte tenu des dispositions de ce jugement concernant l’augmentation indue du loyer, et ce, en précisant les montant hors taxes,

* dans l’hypothèse où ,en cours d’expertise, le juge des loyers fixerait un nouveau prix pour le loyer renouvelé depuis le 1er décembre 2015, proposer également un calcul tenant compte de ce loyer fixé judiciairement(…)”

Sur le fondement de ces dispositions, l’expert judiciaire a fait les comptes entre les parties sur la base d’un loyer mensuel de 2.207,05 euros HT HC soit un loyer annuel de 26.484,60 euros HT HC, montant qui sera retenu en l’espèce.

Dès lors, la SCI JP sera déboutée de sa demande “visant à voir ordonner que le loyer annuel en principal du par la SARL Chaberge au titre du bail signé le 1er décembre 2006 reste fixé à la somme de 28.493,28 euros HT”. Etant entendu que cette demande n’est au demeurant pas explicitée et que dans le même temps, la SCI JP sollicite la condamnation de la SARL Chaberge au paiement du solde locatif tel qu’arrêté par l’expert judiciaire, dont elle entérine forcément en conséquence les bases de calcul.

S’agissant du bien fondé du refus de renouvellement avec refus d’une indemnité d’éviction signifié par la SCI JP à la société Chaberge, si l’absence de clarté des décomptes présentés par la bailleresse a conduit le tribunal à ordonner une expertise aux fins de faire les comptes entre les parties pour la période du 21 juin 2011 au mois d’août 2017 inclus, cette mesure d’instruction ne dispensait pas la société Chaberge de respecter son obligation essentielle contractée lors de la conclusion du bail avec la SCI JP, à savoir, l’obligation au paiement des loyers.

En l’espèce, il résulte des décomptes produits postérieurement à la date d’arrêté des comptes par Mme [Y] (qui a en définitive estimé que la société Chaberge restait devoir à la SCI JP uniquement la somme de 578,28 euros au 31 août 2017), que la société Chaberge a persisté à verser de manière très irrégulière le montant du loyer qu’elle a reconnu devoir à hauteur de la somme de 2.207,05 euros HT aux termes du jugement rendu le 5 juin 2018.

Ainsi et nonobstant les divergences opposant les parties sur les charges, il apparaît :

— que de mai 2016 à janvier 2018, la société Chaberge aurait du verser a minima (sans préjudice des charges dues et en l’état du montant du loyer dont elle se reconnaissait redevable) la somme de 46.348,05 euros HT HC (21 mois x 2 207,05 euros) alors qu’elle a versé uniquement la somme de 29.006,84 euros,

— que de février 2018 à juillet 2018, la société Chaberge aurait dû verser a minima la somme de 13.242,30 euros HT alors qu’elle a versé uniquement la somme de 8.172,59 euros.

Les commandements de payer délivrés le 9 août 2018, visant l’article L145-17 du code de procédure civile et rappelant que la société preneuse avait un mois pour s’acquitter des sommes dues et que “le motif de non-renouvellement pourra être tiré du non-paiement aux échéances convenues des loyers et accessoires du loyer” sont donc causés et valent suffisamment mise en demeure au sens de l’article L.145-17 sus visé.

La société Chaberge n’a pas réglé les sommes dues dans le délai d’un mois suivant ces commandements.

Il apparaît en outre que les impayés ont perduré et se sont même aggravés par la suite, puisque, alors que la société Chaberge était parfaitement avisée qu’elle devait continuer à payer le loyer provisionnel fixé au montant du dernier loyer en cours conformément au jugement rendu par le juge des loyers commerciaux le 8 février 2018, il résulte du décompte produit par la bailleresse qu’il a été versé par la société Chaberge pour la période de mai 2016 à septembre 2020 la somme totale de 87.000,18 euros, alors que les loyers seuls, hors charges et hors taxes s’élevaient à la somme globale de 114.766,60 euros (52 mois x 2 207,05 euros) ; soit un différentiel de 27.766,42 euros correspondant à plus de 10 mois de loyer HT HC.

Etant entendu que la société Chaberge ne peut, pour s’exonérer du paiement d’une partie des loyers, valablement invoquer la perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil pendant la crise sanitaire puisque si les locaux loués ont été concernés par les mesures de fermeture au public prises en application de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19 et de ses décrets d’application, ainsi que de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, il est constant que durant les périodes successives de confinement dues à la pandémie mondiale de Covid-19, la SCI JP a maintenu les locaux loués à la disposition de la société preneuse, dans le cadre de l’exécution du bail commercial liant les parties. En effet, il n’existe pas de disposition particulière de nature à influer sur le principe d’exigibilité des loyers pendant le temps d’interdiction au public des commerces dits non essentiels et l’effet de l’interdiction de recevoir du public, qui était générale et temporaire, avait pour seul objectif de préserver la santé publique et était sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, de sorte qu’elle ne peut être assimilée à la perte de la chose, ni totale, ni même partielle, au sens de l’article 1722 du code civil, comme l’a jugé la Cour de cassation dans de récents arrêts de principe (3e civ. 30 juin 2022. Pourvois n° 21-19.889, 21-20.127 et 21-20.190).

Au regard de l’ensemble de ces observations, le refus de renouvellement avec refus de paiement d’une indemnité d’éviction signifié par la SCI JP à la société Chaberge, qui repose sur des motifs suffisamment graves et légitimes, est fondé.

Sur la demande en paiement de la SCI JP et la demande d’expertise de la société Chaberge

La SCI JP demande la condamnation de la société Chaberge à lui payer la somme de 578,28 euros sur le fondement du rapport de Mme [P] du 15 mars 2021.

La société Chaberge n’oppose pas de moyens précis à cette demande mais sollicite du tribunal qu’il ordonne une nouvelle expertise aux fins de :

— faire les comptes entre les parties portant sur les montants des loyers et des charges dus et versés depuis le 1er décembre 2015 en tenant compte du nouveau loyer fixé judiciairement,

— faire le compte des loyers échus pendant les périodes de fermeture administrative ordonnée par les différentes dispositions gouvernementales destinées à réduire les effets de la pandémie Covid 19, entre le 15 mars 2020 et le 16 juin 2021 inclus.

Sous le bénéfice des constatations sus visées, cette demande d’expertise n’apparaît pas fondée, en ce qu’il n’y a pas lieu de fixer le prix d’un bail qui ne s’est pas renouvelé et que les loyers étaient dus pendant les périodes de fermeture liées à l’épidémie de Covid 19.

Dès lors, la demande d’expertise de la société Chaberge sera rejetée et cette dernière sera condamnée à payer à la SCI JP la somme de 578,28 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 31 août 2017.

Sur les demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation formées par la SCI JP à l’encontre de la société Chaberge

La société Chaberge étant devenue occupante sans droit ni titre des lieux loués, la SCI JP pourra procéder à son expulsion selon les modalités prévues au présent dispositif, sans qu’il soit besoin de prononcer une astreinte en l’espèce, en raison du caractère suffisamment comminatoire des dispositions du présent jugement.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI JP, en deniers ou quittance, une indemnité d’occupation mensuelle fixée, dans les limites de la demande, au montant du dernier loyer contractuel (soit 2.207,05 euros HT HC).

La société Chaberge sera condamnée à payer cette indemnité d’occupation en deniers ou quittances à compter du 1er septembre 2017, (compte tenu de la date d’arrêté des comptes faits par Mme [Y]) et jusqu’à la libération effective et totale des locaux par la société Chaberge.

Sur les autres demandes

La société Chaberge qui succombe en grande partie supportera la charge des dépens, en ce compris les frais de commandements signifiés les 21 juin 2016 et 9 août 2018 et les frais d’expertise de Mme [P] et Mme [Y].

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l’équité à payer à la SCI JP la somme de 5.000 euros.

Compte tenu de l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Déclare valable le refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction signifié par la SCI JP à la SARL Chaberge le 30 octobre 2015,

Constate que le bail liant la SCI JP et la SARL Chaberge portant sur les locaux situés [Adresse 1] a pris fin le 30 novembre 2015 à 24 h,

Rejette en conséquence la demande de la SARL Chaberge visant à voir fixer le prix du bail renouvelé au 1er décembre 2015,

Rejette la demande de la SARL Chaberge en paiement d’une indemnité d’éviction,

Dit qu’à défaut pour la SARL Chaberge de quitter volontairement les lieux passé le délai de 30 jours à compter de la signification du présent jugement, la SCI JP pourra procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

Rejette la demande d’astreinte formée par la SCI JP,

Dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Rejette la demande de la SCI JP visant à voir ordonner que le loyer annuel en principal dû par la SARL Chaberge au titre du bail signé le 1er décembre 2006 reste fixé à la somme de 28.493,28 euros HT,

Rejette les demandes de la SARL Chaberge visant à voir ordonner une expertise et portant sur la non-exigibilité des loyers pendant les périodes de confinement en lien avec la pandémie de Covid 19,

Condamne la SARL Chaberge à payer à la SCI JP la somme de 578,28 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 31 août 2017,

Condamne la SARL Chaberge à payer à la SCI JP, en deniers ou quittance, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier contractuel convenu entre les parties (soit 2 207,05 euros HT HC), due à compter du 1er septembre 2017 et jusqu’à la libération effective et totale des locaux par la société Chaberge,

Condamne la SARL Chaberge à payer à la SCI JP la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Chaberge aux dépens en ce compris les frais de commandements signifiés les 21 juin 2016 et 9 août 2018 et les frais d’expertise de Mme [P] et Mme [Y],

Ordonne l’exécution provisoire,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à Paris le 20 Mars 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME