RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00003 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NGLT

Minute n° 311/25

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Nicolas FADY – 18

M^e Pierre STORCK – 117

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 24 avril 2025

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Ordonnance du 24 Avril 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. BS IMMOBILIER II, société civile immobilière au capital de 1.500 € inscrite au RCS de [Localité 6] sous le n° 443 964 564, représentée par son gérant domicilié audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Nicolas FADY, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. EDAF, Sàrl au capital de 10.000 € inscrite au RCS de [Localité 6] sous le n° 520 190 778, représentée par son gérant domicilé audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Pierre STORCK, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 25 Mars 2025

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte délivré le 17 décembre 2024, la Sci Bs Immobilier II a fait assigner la Sàrl Edaf devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg en constat de résiliation de bail commercial, expulsion et provisions.

Elle a sollicité voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 30 août 2022 à défaut de paiement du loyer ;

— constater la résiliation de plein droit du bail du 30 août 2022 ;

— juger que la Sàrl Edaf se trouve occupante sans droit ni titre des locaux loués ;

par conséquent,

— ordonner l’expulsion de la Sàrl Edaf des lieux loués ainsi que de tous occupants de son chef ;

— condamner la Sàrl Edaf ou tous occupants de son chef à libérer les locaux loués sous astreinte de 500 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir et ce, jusqu’à parfaite libération du bien ;

— juger qu’à défaut d’évacuation volontaire, il sera procédé à l’expulsion forcée avec concours de la force publique ;

— condamner la Sàrl Edaf ou tous occupants de son chef à payer la somme de 2.000 € par mois à compter de la décision à intervenir au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à évacuation complète et remise des clés ;

— condamner la Sàrl Edaf à payer à la Sci Bs Immobilier II une provision de 13.136,60 € au titre des arriérés de loyers et de charges, à parfaire au moment de l’audience, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir majorée de 10 % par année ;

— condamner la Sàrl Edaf à payer à la Sci Bs Immobilier II la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Sàrl Edaf aux entiers frais et dépens de la présente procédure y compris les frais du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Selon dernières conclusions du 13 février 2025, la Sci Bs Immobilier II a modifié certaines de ses demandes en sollicitant 1.460 € mensuel pour l’indemnité d’occupation et un montant de 20 447,50 € TTC au titre des arriérés de loyers et de charges, à parfaire au moment de l’audience, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir majorée de 10 % par année et a maintenu ses autres demandes. Sur la demande reconventionnelle, elle a sollicité voir constater l’existence de contestations sérieuses, se déclarer incompétent en raison des contestations sérieuses et débouter la Sàrl Edaf de l’intégralité de ses demandes.

Selon conclusions du 06 mars 2025, la Sàrl Edaf a sollicité voir :

sur la résiliation du bail,

— donner acte aux parties de la résiliation du contrat de location liant la Sci Bs Immobilier II à la Sàrl Edaf ;

sur la demande indemnitaire de la Sci Bs Immobilier II,

— dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la Sci Bs Immobilier II ;

— renvoyer la Sci Bs Immobilier II à mieux se pourvoir ;

— débouter la Sci Bs Immobilier II de l’intégralité de ses demandes ;

à titre reconventionnel,

— condamner la Sci Bs Immobilier II à lui verser la somme de 59.298,47 €, à titre de provision sur les grosses réparations financées par le preneur, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir ;

— enjoindre à la Sci Bs Immobilier II de communiquer à la Sàrl Edaf le décompte annuel des charges au titre de la période du mois de septembre 2022 au mois de décembre 2024, muni de l’intégralité des justificatifs des charges récupérables, ainsi que des modalités de répartition des charges s’agissant de la quote-part afférente aux locaux loués à la Sàrl Edaf ; des avis d’imposition au titre de la taxe foncière au titre des années 2022, 2023, 2024, ainsi que des modalités de répartition s’agissant de la quote-part afférente aux locaux loués à la Société EDAF et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir.

en tout état de cause,

— condamner la Sci Bs Immobilier II au paiement à la Sàrl Edaf de la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner la Sci Bs Immobilier II aux entiers frais et dépens.

À l’audience du 25 mars 2025, le conseil de la Sci Bs Immobilier II a réitéré oralement ses prétentions. Pour le surplus, les parties se sont référées à leurs écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

SUR QUOI

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion :

Le bail commercial conclu entre les parties le 30 août 2022 stipule, page 7, que le bail sera résilié de plein droit un mois après commandement demeuré infructueux, en cas de non-paiement d’un seul terme de loyer.

La Sci Bs Immobilier II a fait délivrer à la défenderesse, le 11 septembre 2024, un commandement de payer la somme au principal de 5.364 € visant la clause résolutoire.

La Sàrl Edaf, sur qui pèse la charge de la preuve du paiement dans le mois du commandement, sollicite que soit constatée la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire compte tenu de la détérioration de leur relation contractuelle.

La demanderesse produit également un état néant des créanciers inscrits.

Il en résulte que le juge des référés ne peut que constater la résiliation du bail à la date du 11 octobre 2024.

La Sàrl Edaf est occupante sans droit des locaux appartenant à la Sci Bs Immobilier II depuis la résiliation du bail. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise, dans les termes précisés dans le dispositif de la présente décision, mais sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette obligation d’une astreinte ni le concours de la force publique.

Sur le paiement des sommes provisionnelles :

La Sci Bs Immobilier II sollicite une provision de 20.447,50 € TTC au titre des arriérés de loyers et de charges, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir majorée de 10 % par année.

La Sàrl Edaf s’oppose aux demandes de provisions aux motifs qu’elles se heurtent à contestations sérieuses. Elle argue notamment que le contrat de bail serait nul notamment pour manquement du bailleur à son devoir d’information ; qu’elle aurait une créance en raison de travaux qu’elle a réalisé et qui se compenserait avec la créance détenue à son encontre par la Sci Bs Immobilier II ès qualité de bailleresse.

Il n’appartient cependant pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité d’un contrat. La Sàrl Edaf ne démontre pas, par ailleurs, avoir engagé une quelconque action au fond pour faire annuler le bail auquel elle se conforme depuis 2022. Au jour de la présente ordonnance, le contrat de bail est donc valable et les sommes au titre des loyers et charges sont dues.

Par ailleurs, concernant les travaux réalisés par la Sàrl Edaf, le bail prévoit que seuls les travaux de grosses réparations incombent au bailleur conformément à l’article 606 du code civil (pièce 1 demanderesse pages 4 et 7). La partie défenderesse qualifie elle-même « d’améliorations » les travaux réalisés (page 17 conclusions de la partie défenderesse). Il n’appartient toutefois pas au juge des référés de déterminer s’il s’agit de grosses réparations ou de simples travaux d’aménagement ou d’embellissement, cette question relevant de la seule appréciation souveraine des juges du fond.

La Sàrl Edaf fonde dès lors l’existence de sa créance sur la théorie des impenses et l’article 1352-5 du code civil. Le juge des référés est toutefois incompétent pour qualifier les travaux réalisés de dépenses nécessaires à la conservation du bien ou d’impenses utiles donnant lieu à remboursement, d’autant qu’en vertu du contrat de bail, le bailleur a entendu seulement prendre en charge les grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, les travaux d’amélioration devant être laissés à la charge du preneur.

Partant, faute de démontrer l’existence d’une contre-créance au jour de la présente ordonnance, l’obligation de la partie défenderesse de verser, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et taxes dus jusqu’au 11 octobre 2024 (en réalité 31 décembre 2024, le dernier loyer étant trimestriel), la somme de 13.136,40 € (5.364 € + 7.772,40 €), avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024 sur la somme de 5.364 € et à compter du 17 décembre 2024 sur la somme de 7.772,40 €, n’est pas sérieusement contestable.

Concernant la demande de provision sur le solde des charges pour les années 2022 et 2023, la Sci Bs Immobilier II demande une somme de 1.947,10 €. La Sàrl Edaf conteste les charges relatives aux frais d’assurance, de syndic et de travaux, lesquelles devraient être payées par le propriétaire. Elle s’oppose également au paiement de la somme de 1.528 € pour l’entretien de la climatisation.

La Sci Bs Immobilier II produit les décomptes de charges ainsi que la facture de Ets. [D] [J] de 1.528 € pour l’entretien de la climatisation en date du 05 janvier 2024 (pièces 15 à 17).

Conformément aux contrats de bail signé entre les parties, page 7, demeurent à la charge du bailleur : les grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil ; les honoraires liés à la réalisation des grosses réparations ; ses honoraires liés à la gestion des loyers.

Les charges récupérables sur le preneur concernant les travaux et les honoraires de syndic dépendent de la nature des charges. Or, la somme demandée par la bailleresse correspond à ce que syndic a considéré comme récupérables sur les décomptes et aucune pièce versée aux débats ne permet au juge des référés de vérifier la nature des charges.

La Sàrl Edaf sera donc condamnée à verser par provision à la Sci Bs Immobilier II la somme de 1.947,10 € TTC au titre des charges 2022 et 2023.

La Sci Bs Immobilier II sollicite la condamnation de la partie défenderesse au paiement de cette somme augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir majorée de 10 % par année comme stipulé dans le bail.

Cette majoration constitue toutefois une clause pénale susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil, et de donner lieu à modération par le juge du fond. Son application se heurte donc à une contestation sérieuse de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, la provision mensuelle d’indemnité d’occupation sera fixée au montant non sérieusement contestable correspondant au dernier loyer annuel hors charges et HT, soit la somme de 1.420 € par mois, et ce jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués.

La défenderesse sera condamnée à verser ces sommes provisionnelles.

Sur la demande reconventionnelle de provision :

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut toujours accorder une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Par ailleurs, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer, le cas échéant, qu’il existerait une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

La Sàrl Edaf demande à titre reconventionnel la somme de 59.298,47 €, à titre de provision sur les grosses réparations financées par le preneur.

La Sci Bs Immobilier II s’oppose à cette demande aux motifs qu’elle se heurte à contestations sérieuses.

Il résulte des développements précédents que le juge des référés est incompétent pour se prononcer sur le point de savoir si les travaux réalisés par la Sàrl Edaf sont ou non des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, d’autant que la défenderesse les qualifie elle-même « d’améliorations », ni s’ils peuvent faire l’objet d’un remboursement sur le fondement de l’article 1352-5 du code civil.

La demande de provision se heurte donc à contestations sérieuses.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur la demande tendant à enjoindre la Sci Bs Immobilier II à communiquer les justificatifs de charges et les avis d’impositions foncière au titre des années 2022, 2023, 2024 :

Les pièces demandées par la Sàrl Edaf ont déjà été versées aux débats de sorte que la demande, devenue sans objet, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

La Sàrl Edaf sera également condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer par application de l’article 695 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à Sci Bs Immobilier II la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La Sàrl Edaf sera condamnée à lui verser cette somme et sa demande effectuée sur le même fondement sera parallèlement rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties avec effet au 11 octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de la Sàrl Edaf et de tout occupant de son chef des locaux loués, occupés sans droit au [Adresse 2] ;

DISONS n’y avoir lieu à astreinte ;

CONDAMNONS la Sàrl Edaf à verser par provision à la Sci Bs Immobilier II :

— la somme de 13.136,40 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024 sur la somme de 5.364 € et à compter du 17 décembre 2024 sur la somme de 7.772,40 € ;

— la somme de 1.947,10 € TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2024 ;

— chaque mois à compter du 1er janvier 2025, la somme de 1.420 €, hors avances sur charges et HT, jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la Sci Bs Immobilier II relative à majoration des intérêts au taux légal de 10 % par année ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la Sàrl Edaf ;

REJETONS la demande d’injonction de pièces de la Sàrl Edaf ;

REJETONS pour le surplus les demandes des parties ;

CONDAMNONS la Sàrl Edaf aux frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la Sàrl Edaf à payer à la Sci Bs Immobilier II la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande de la Sàrl Edaf fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER