Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

______________________

[Localité 11] Civil

N° RG 25/02355

N° Portalis DB2E-W-B7J-NNTW

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MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

Société ALSACE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [T] [Z]

Madame [N] [Z]

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Réputé contradictoire

DEMANDERESSE :

Société ALSACE HABITAT,

Société Anonyme d’Economie Mixte

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par Monsieur [M] [Y], chargé de contentieux et médiation,

DEFENDEURS :

Monsieur [T] [Z]

né le 14 Décembre 1979

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 7]

non comparant

Madame [N] [Z]

née le 15 Juillet 1986

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 7]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 23 Avril 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 11 Juin 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

La société ALSACE HABITAT a donné à bail à Monsieur [T] [Z] et Madame [N] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] par contrat du 9 août 2023, pour un loyer mensuel initial de 486,35 € et 465,03 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ALSACE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier d’une assurance multirisque habitation.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [T] [Z] et Madame [N] [Z] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 12] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 23 avril 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, la société ALSACE HABITAT , représenté par Monsieur [M] [Y], reprend les termes de son acte introductif d’instance et demande au juge de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [Z] et Madame [N] [Z] ,condamner ces derniers au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 7 839,33 € avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La société ALSACE HABITAT indique également qu’elle est opposée à toute demande de délais de grâce. Elle précise qu’elle n’a toujours pas reçu le justificatif de souscription d’un contrat d’assurance de responsabilité locative.

Bien que convoqués par actes de commissaires de justice signifiés le 19 février 2025 par remise à personne et remise à personne présente, Monsieur [T] [Z] et Madame [N] [Z] ne sont ni présents, ni représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Sur la résiliation :

Sur la recevabilité de l’action :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 19 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ALSACE HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

L’article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l’article 24 VII prévoit désormais que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, les défendeurs ne sont pas comparants et ne démontrent pas la reprise intégrale du loyer courant. Aussi, même si une demande de délais de paiement est formulée dans par les services sociaux dans les termes du diagnostic social et financier transmis au juge, elle ne saurait prospérer en raison de l’absence de reprise de paiement et n’aurait, en tout état de cause, eu aucun effet sur les effets de la clause résolutoire.

En outre, l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, le bail conclu le 9 août 2023 contient une clause résolutoire (article 18) relative au défaut de paiement des loyers et au défaut d’assurance et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 octobre 2024, pour la somme en principal de 7 991,14 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 3 décembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [T] [Z] et Madame [N] [Z] sera ordonnée, en conséquence.

En cas de difficultés pour envisager un relogement, il appartiendra à Monsieur et Madame [Z] de saisir en temps utile :

— le juge des référés ( avant commandement de quitter les lieux), par assignation,

ou

— le juge de l’exécution ( après commandement de quitter les lieux) par demande pouvant être formée au secrétariat-greffe du juge de l’exécution, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par déclaration faite ou remise contre récépissé, sans le recours nécessaire à un huissier de justice ou un avocat,

et ce afin d’obtenir des délais d’évacuation dans le cadre de la mesure d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement :

La société ALSACE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [Z] et Madame [N] [Z] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7 542,83 € à la date du 23 avril 2025.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 7 542,83€, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Ils seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :Monsieur [T] [Z] et Madame [N] [Z], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des situations respectives des parties, l’équité commande de débouter la société ALSACE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 août 2023 entre la société ALSACE HABITAT, Société Anonyme d’Economie Mixte, et Monsieur [T] [Z] et Madame [N] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 3 décembre 2024,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [Z] et Madame [N] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [Z] et Madame [N] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société ALSACE HABITAT, Société Anonyme d’Economie Mixte, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [Z] et Madame [N] [Z] à verser à la société ALSACE HABITAT, Société Anonyme d’Economie Mixte, la somme de 7 542,83 € (décompte arrêté au 23 avril 2025, incluant virement en date du 16 avril 2025 pour un montant de 100 €), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [Z] et Madame [N] [Z] à verser à la société ALSACE HABITAT, Société Anonyme d’Economie Mixte, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

DEBOUTE la société ALSACE HABITAT, Société Anonyme d’Economie Mixte, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [Z] et Madame [N] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge et par le Greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux et de la Protection