TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 3]

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du

18 Novembre 2025

ROLE : N° RG 24/03648 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MMQQ

AFFAIRE :

[X] [U]

C/

Association ADIF ASS DEVELLOP INSER PROFESSION FORMATION

GROSSES délivrées

le

à Maître Elodie REYNAUD de la SELARL AVOCATS JURIS CONSEIL, avocats au barreau de MARSEILLE

à Maître Anatole CHALBOS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

COPIES délivrées

le

à Maître Elodie REYNAUD de la SELARL AVOCATS JURIS CONSEIL, avocats au barreau de MARSEILLE

à Maître Anatole CHALBOS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

à la régie

au service des expertises

N°2025

1ère CHAMBRE

DEMANDEUR

Monsieur [X] [U]

né le 30 Décembre 1990 à [Localité 7] (13), de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Elodie REYNAUD de la SELARL AVOCATS JURIS CONSEIL, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Association ADIF

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Anatole CHALBOS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 08 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Novembre 2025 avec avis du prononcé de la décision par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 20 juillet 2000, [K] [N], aux droits duquel se trouve Monsieur [X] [U], avait consenti à l’association DEVELOPPEMENT INSER PROFESSION FORMATION (ci après ADIF) un bail commercial portant sur un local commercial sis [Adresse 8] à [Localité 5], d’une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2000. Il s’agit d’un local d’une surface de 720m2 d’entrepôt et de 100m2 de bureaux et la destination du bail est « usage de bureaux/entrepôts pour les activités définies par son objet social à savoir la formation et l’enseignement professionnel continus ainsi que toutes les activités liées au magasinage restant dans le cadre de la formation ».

Suivant acte extra-judiciaire du 13 mai 2022, Monsieur [U] a fait signifier à l’association ADIF un congé avec offre de renouvellement pour le 31 décembre 2022 avec fixation d’un loyer de 50.400€ HT HC par an, outre des provisions sur charges, sur la taxe foncière et le réajustement du dépôt de garantie.

Suivant acte extra-judiciaire du 22 décembre 2022, l’association ADIF a notifié à Monsieur [X] [U] son acceptation du renouvellement du bail mais le refus du montant du loyer du bail renouvelé tel que proposé ci-dessus.

Suivant acte extra-judiciaire du 5 juin 2024, Monsieur [U] a fait signifier à l’association ADIF un mémoire préalable en fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la somme de 50.400€ HT HC par an.

Ensuite, par acte extra-judiciaire du 20 août 2024, Monsieur [U] a fait assigner l’association ADIF aux fins de voir :

— Dire et juger que le loyer de renouvellement du bail à effet le 1er janvier 2023 doit être fixé à la valeur locative,

— Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter rétroactivement du 1er janvier 2023 à la valeur locative sur la base de 50.400€ HT HC par an en principal, dans le cadre du renouvellement du bail,

— Condamner l’ADIF à lui payer le différentiel de loyer entre le loyer annuel effectivement versé par cette dernière depuis le 1er janvier 2023 et le loyer qui sera fixé judiciairement, et ce avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,

— Dire qu’il sera appliqué sur le loyer judiciairement fixé la variation issue de la révision annuelle du loyer prévue contractuellement au bail en fonction de l’indice du coût de la construction du 1er trimestre correspondant tel que prévu par le bail,

— Ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1154 du Code civil,

A titre subsidiaire, si la juridiction estimait devoir ordonner une mesure d’instruction,

— Désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction aux fins de détermination du loyer du bail renouvelé,

— Fixer à la somme de 50.400€ HT HC par an en principal le montant provisionnel du loyer du bail renouvelé,

— Assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire,

— Condamner l’association ADIF à lui payer une indemnité de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Suivant mémoire notifié par LRAR du 1er septembre 2025, Monsieur [U] maintient ses demandes.

Monsieur [U] expose que le bail s’est prolongé par tacite reconduction pendant plus de 12 ans de sorte que les dispositions sur le plafonnement du loyer ne sont pas applicables.

Il fait valoir que les locaux sont en bon état, parfaitement adaptés à l’activité de l’ADIF et constituent un atout pour la dispense des formations, qu’ils sont desservis et visibles depuis la route, à proximité de la RD 6, laquelle est très empruntée et dispose d’un accès direct à l’autoroute.

Monsieur [U] ajoute que l’ADIF supporte les charges et obligations habituellement mises à la charge du preneur, hormis les grosses réparations de l’article 606 du Code civil, que la cession du droit au bail est interdite au preneur et la taxe foncière à la charge de celui-ci.

Ensuite, Monsieur [U] poursuit en faisant valoir que les facteurs locaux de commercialité ont connu une évolution favorable depuis l’année 2000 et profitable à l’ADIF dès lors que la ville de [Localité 5] se situe dans un vaste bassin d’emploi, sur un grand territoire avec une grande zone urbaine, bien desservie en lien quasi direct avec les axes autoroutiers vers [Localité 4], [Localité 7] et le département du VAR, la ville étant bien équipée, avec une progression du nombre de logements de 9% dans les 5 dernières années. Monsieur [U] ajoute que la ville a vu l’ouverture de nombreux commerces depuis l’année 2005, l’ADIF elle-même vantant sur son site son emplacement exceptionnel à [Localité 5].

Par ailleurs, Monsieur [U] se réfère aux prix couramment pratiqués dans le voisinage pour faire valoir que le prix de 70€ /m2/an se situe dans la fourchette basse.

Monsieur [U] conteste l’ensemble des moyens invoqués par l’ADIF et observe que le gestionnaire a procédé à des avoirs relatifs à la taxe foncière, que l’ADIF ne justifie nullement de travaux importants ( mais d’un total de 6.052€ HT en 24 ans pour un ensemble de travaux d’entretien lui incombant), que l’ADIF n’a jamais sollicité la remise de diagnostics et a préféré solliciter un diagnostiqueur alors qu’il lui proposait un rendez-vous pour des visites périodiques et qu’aucune dangerosité n’a été constatée.

Dans son mémoire notifié par LRAR le 7 mai 2025, l’association ADIF demande à la juridiction de :

A titre principal,

Rejeter les demandes de fixation du montant du loyer du bail renouvelé à 50.400€ avec effet rétroactif au 1er janvier 2023, Rejeter la demande en paiement du différentiel de loyer entre le loyer annuel effectivement versé par l’association ADIF depuis le 1er janvier 2023 et le loyer fixé judiciairement, avec intérêts,Fixer le loyer annuel à la somme de 41.626,61€ par an, toutes autres clauses du contrat demeurant inchangées,A titre subsidiaire,

Ordonner une expertise judiciaire au fins de déterminer le montant de ladite valeur locative et mettre à la charge de Monsieur [X] [U], demandeur à l’expertise, les frais,Condamner Monsieur [U] à payer à l’association ADIF la somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’association ADIF dit avoir refusé la proposition de fixation du loyer car le local ne dispose pas d’un raccord à l’eau potable, la dalle sous le revêtement au sol est dans un état de fissuration avancée, l’isolation des espaces bureaux est à refaire et les menuiseries sont anciennes et se manipulent difficilement.

L’association ADIF ajoute que pour bénéficier de l’agrément nécessaire pour faire passer divers examens, elle a été contrainte d’investir des sommes importantes.

L’association ADIF fait valoir qu’elle supporte la taxe foncière et qu’elle doit bénéficier d’un dégrèvement qui n’est pas systématiquement appliqué par le gestionnaire, si bien que cette taxe constitue une charge importante justifiant une diminution de la valeur locative retenue.

L’association ADIF ajoute au titre des charges le fait que Monsieur [U] met à sa charge les cotisations d’assurance et la fourniture d’eau alors que le local ne dispose pas de l’eau potable, ce qui justifie aussi un abattement.

Ensuite, l’association ADIF soutient que les obligations contenues dans le bail ne sont pas usuelles (notamment la clause d’exclusion des responsabilités du bailleur en cas de dommages causés par suite d’infiltrations d’humidité ou autres causes) et justifient une minoration de la valeur locative, le pourcentage devant être défini par l’expert.

S’agissant de la clause d’accession des travaux en fin de bail au profit du bailleur, l’association ADIF précise qu’elle est combinée avec une clause de nivellement prévoyant le droit du bailleur d’exiger la remise en état des lieux dans leur état primitif par le locataire à ses frais, et qu’elle justifie de nombreux travaux, de sorte qu’elle doit conduire à un abattement au moment du renouvellement.

De plus, l’association ADIF reproche à Monsieur [U] de ne pas lui avoir fourni les diagnostics alors que la toiture contient de l’amiante et qu’elle emploie 5 salariés à temps plein et reçoit du public. L’association ajoute que cette situation était connue du bailleur depuis les années 2010 et qu’elle a fait établir un devis pour déterminer l’empoussièrement, lequel s’élève à 985€ HT.

Sur les facteurs locaux de commercialité, l’association ADIF rappelle qu’une modification notable ne peut être retenue que dans la mesure où elle a un intérêt pour le commerce considéré, qu’en l’espèce, la zone ne présente pas d’atouts spécifiques pour son activité à la seule exception qu’elle dispose d’un accès proche par la route départementale D6. Enfin, l’association ADIF rappelle qu’elle présente une utilité sociale.

Sur les prix couramment pratiqués par le voisinage, l’association ADIF affirme qu’il n’y a pas de valeurs de référence dans le secteur considéré et qu’il convient de soumettre cette question à un expert judiciaire.

L’association ADIF précise que le garage MOTOSTYLE, installé dans l'[Adresse 6], est vide depuis le 1er mai 2024 et non reloué, que le garage OPEL a aussi notifié son départ, qu’ainsi, la zone se désemplit.

Subsidiairement, l’association ADIF estime que la désignation d’un expert serait utile, que les estimations produites par Monsieur [U] ne sont pas probantes car non contradictoires, observe que l’une d’entre elles a été réalisée par le représentant du bailleur lui-même et l’autre par une agence qui ne s’est pas déplacée sur site, qu’enfin, elles sont insuffisantes à établir la pertinence du loyer réclamé. L’association ADIF produit un avis immobilier retenant une fourchette de prix entre 50 et 60€ le m2.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation du loyer

En application de l’article L.145-33, “Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.”

L’article L.145-34 du code de commerce dispose que :

“A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. (…)”

Aux termes de l’article R.145-30 du code de commerce, “lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.(…)”.

En l’espèce, le bail commercial a été conclu le 20 juillet 2020, à effet le 1er septembre suivant, pour se terminer le 31 août 2009.

Il s’est poursuivi par tacite reconduction jusqu’au 31 décembre 2022, date d’effet du congé avec proposition de renouvellement à compter du 1er janvier 2023.

Du fait de la prolongation tacite, la durée du bail a donc été de plus de 12 ans. Le déplafonnement est donc de droit.

Les pièces produites par Monsieur [U] ne permettent pas à la juridiction de déterminer en l’état le montant de la valeur locative.

Il est donc justifié d’ordonner une expertise comme il est d’usage en matière de loyers commerciaux. Monsieur [U] , qui a saisi la juridiction et réclame la fixation du loyer à la valeur locative devra avancer les frais d’expertise.

L’article L.145-57 du code de commerce dispose que “Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.”

Aussi, dans l’attente de l’expertise, il n’y a pas lieu de fixer un autre prix de loyer que le prix ancien, le loyer sera fixé à titre provisionnel, audit prix.

La demande au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué aux loyers commerciaux statuant publiquement par jugement rendu par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DIT que le bail conclu entre les parties a été renouvelé le 1er janvier 2023,

DIT que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative,

Avant dire droit, sur le prix du loyer du bail renouvelé COMMET en qualité d’expert :

Madame [D] [F]

Demeurant [Adresse 10]

[Localité 1] : 06.83.33.13.08

Mèl : [Courriel 11]

Expert près la Cour d’appel d'[Localité 4], avec mission de :

— convoquer les parties et leurs conseils, recueillir leurs dires et y répondre, se faire remettre tous documents utiles, et plus particulièrement le bail commercial du conclu entre les parties,

— décrire les locaux donnés à bail commercial et leur environnement ; annexer des photographies des lieux au rapport ;

— rechercher la valeur locative de ces locaux au 1er janvier 2023 en tenant compte des critères et conditions définis aux articles L.145-33, R.145-3 et suivants du code de commerce,

DIT que l’expert :

— accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232, 263 à 284 du Code de procédure civile,

— prendra en considération les observations ou réclamations des parties ou de leurs conseils, les joindra à son avis et fera mention de la suite qu’il leur aura donnée,

— demandera communication aux parties et aux tiers de tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— pourra recueillir tant l’avis de tous techniciens dans une autre spécialité que la sienne que des informations orales ou écrites de toutes personnes sauf à ce que soient précisés leurs nom, prénom, demeure et profession, ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles,

— fera connaître, dans son rapport, toutes les informations qui apportent un éclaircissement sur les questions à examiner à condition de ne faire état que d’informations légitimement recueillies et d’indiquer leur origine et source ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

DIT que l’expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra à leurs dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti ;

DIT que si les parties ne se concilient pas, l’expert dressera un rapport écrit de ses opérations qu’il déposera au greffe du tribunal de céans dans le délai de six mois à compter de la date de l’avis de consignation, sauf prorogation du délai par le juge chargé du contrôle dans les conditions prévues par l’article 279 du Code de procédure civile ;

DIT que l’expert en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera tenir une copie à chacune des parties ;

DIT que la Monsieur [X] [U] devra consigner à la régie de ce tribunal, dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, la somme de 3.000€ à valoir sur les honoraires de l’expert ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la poursuite de l’instance pourra être ordonnée dans les conditions prévues par l’article 271 du Code de procédure civile ;

DIT qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du Code de procédure civile ;

DIT que, conformément à l’article R.145-31 du Code de commerce, dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés ;

DIT que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, l’association ADIF continuera de payer les loyers échus au prix ancien ;

RESERVE les dépens, ainsi que l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait à [Localité 3], la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX