TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [N] [Z]

Préfet de [Localité 3]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Lauren SIGLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02915 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NBZ

N° MINUTE : 5

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 29 août 2025

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT,

[Adresse 1]

représentée par M^e Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [Z],

[Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 août 2025 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 29 août 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02915 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NBZ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 8 décembre 2023, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [N] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 815,83 euros, outre 134,94 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT a fait signifier par acte de commissaire de justice du 22 février 2024 un commandement de payer la somme de 1915,05 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de janvier 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, la SA CDC HABITAT a fait assigner en référé Monsieur [N] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [Z] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Monsieur [N] [Z] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 14 février 2025, soit la somme de 13441,26 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Monsieur [N] [Z] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 juin 2025.

A cette audience la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l’arriéré de loyers à la somme de 17416,82 euros. Elle a indiqué que le dernier réglement du locataire date d’août 2024.

Comparant en personne, Monsieur [N] [Z] a reconnu la dette locative qu’il a expliqué par une baisse de 40% de son chiffre d’affaire en sa qualité de chauffeur de taxi indépendant. Il a expliqué percevoir désormais 1300 euros par mois et qu’il devrait percevoir prochainement un trop-perçu de versement de TVA. Il a sollicité un délai pour quitter les lieux de trois mois.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 29 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 mars 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 26 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mars 2025.

En conséquence, l’action introduite par la SA CDC HABITAT est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 8 décembre 2023 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 22 février 2024 pour la somme en principal de 1915,05 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 4 avril 2024.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette derrnière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, il sera relevé que les loyers courants ne sont pas payés et que le bailleur a entendu à l’audience se prévaloir du bénéfice de son acte introductif d’instance. Au surplus, Monsieur [N] [Z] ne démontre pas en outre être en capacité de régler sa dette locative de façon échelonnée compte tenu de son montant important et de son reste à vivre assez faible en l’état, alors que la dette locative ne cesse de s’aggraver. Dans ces conditions, il ne sera pas fait application des dispositions précitées.

Monsieur [N] [Z] étant sans droit ni titre depuis le 5 avril 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce la SA CDC HABITAT produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [N] [Z] restait devoir la somme de 17416,82 euros à la date du 18 juin 2025, échéance du mois juin incluse (la dernière somme au crédit est de 979,32 euros le 1er août 2024), après retrait des frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement.

Pour la somme au principal, Monsieur [N] [Z] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 17416,82 euros arrêtée au 18 juin 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1915,05 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [N] [Z] sera également condamné au paiement à compter du 19 juin 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [N] [Z] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 décembre 2023 entre la SA CDC HABITAT et Monsieur [N] [Z], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 4 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [Z] à payer à la SA CDC HABITAT à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 18 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse (la dernière somme au crédit est de 979,32 euros le 1er août 2024) la somme de 17416,82 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 février 2024 sur la somme de 1915,05 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [Z] à verser à la SA CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 19 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [Z] à verser à la SA CDC HABITAT une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [Z] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

ORDONNONS la communication au Préfet de [Localité 3] de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection