TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

24 Mars 2025

N° RG 22/09756 – N° Portalis DB3R-W-B7G-YAHD

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis du 255 rue Saint-Denis 92700 COLOMBES représenté par son syndic :

C/

[P] [K], [C] [V] épouse [K]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis du 255 rue Saint-Denis 92700 COLOMBES représenté par son syndic :

BOBAY GESTION IMMOBILIERE

87 rue Edgar Quinet

93360 NEUILLY-PLAISANCE

représentée par M^e Emmanuelle GUICHETEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1904

DEFENDEURS

Monsieur [P] [K]

2 avenue Audra

92700 COLOMBES

défaillant

Madame [C] [V] épouse [K]

2 avenue Audra

92700 COLOMBES

défaillante

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Janvier 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [K] et Madame [C] [V] épouse [K], (ci-après les époux [K]), sont copropriétaires des lots n° 11, 15, 26, 33, 41 et 54 au sein de l’immeuble sis 255 rue Saint-Denis à Colombes (92700) soumis au statut de la copropriété.

Suivant jugement du tribunal Judiciaire de Nanterre en date du 29 mars 2021, les époux [K] ont notamment été condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble les sommes de 7.718,70 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2020 avec intérêt au taux légal, 239,46 € au titre des frais de recouvrement et 700,00 € à titre de dommages et intérêts.

Ces sommes ont été réglées.

Par mise en demeure du 3 août 2022, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure les époux [K] de régler diverses sommes au titre des charges de copropriété impayées depuis le 1er juillet 2020.

Suivant actes extra-judiciaires du 24 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les époux [K] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Nanterre pour l’audience d’orientation du 21 avril 2023.

Il demande au tribunal de :

— CONDAMNER solidairement Monsieur [K] et Madame [V] épouse [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 255 rue Saint Denis à COLOMBES (92700) la somme de 9.509,30 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1 er octobre 2022, avec intérêt au taux légal à compter de l’introduction de l’instance.

— CONDAMNER in solidum Monsieur [K] et Madame [V] épouse [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 255 rue Saint Denis à COLOMBES (92700) la somme de 1.835,00 euros au titre des frais de l’article 10-1° de la loi du 10 juillet 1965.

— CONDAMNER in solidum Monsieur [K] et Madame [V] épouse [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 255 rue Saint Denis à COLOMBES (92700) la somme de 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que celle de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du C.P.C.

— CONDAMNER in solidum Monsieur [K] et Madame [V] épouse [K] en tous les dépens.

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Cités à personne, les époux [K] n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 8 février 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 21 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 24 mars 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire des époux [K] au paiement de la somme de 9.509,30 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale et un titre de propriété,

— un extrait du compte des époux [K] pour la période du 1er juillet 2020 au 1er octobre 2022,

— les appels de charges et de fonds de travaux adressés au défendeur,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 27 février 2020, 27 juillet 2021, et 30 mars 2022, et les attestations de non-recours afférentes,

— le règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale et du titre de propriété, que les époux [K] sont propriétaires des lots n°11, 15, 26, 33, 41, et 54 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 27 février 2020, 27 juillet 2021, et 30 mars 2022 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges et fonds de travaux d’un montant de 9.509,30 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er juillet 2020 au 1er octobre 2022, appels de provisions du 3ème trimestre 2022 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2022, date de l’assignation.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou de conclusions d’actualisation.

En conséquence, les époux [K] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.509,30 euros au titre des charges et fonds de travaux dues pour la période du 1er juillet 2020 au 1er octobre 2022, appels de provisions du 3ème trimestre 2022 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 novembre 2022.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les époux [K] soient condamnés solidairement au paiement des sommes dues au titre des charges.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété, dont l’article 17, 3° stipule une solidarité entre les propriétaires d’un même lot concernant le paiement des « charges » :

« 3° – Dans le cas où un lot viendrait à appartenir à plusieurs copropriétaires ou à des nus-propriétaires et usufruitiers ou propriétaires et titulaires de droits d’usage et d’habitation, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat. »

Partant, il sera fait droit à sa demande de condamnation solidaire des défendeurs s’agissant des seules charges. Les époux [K] seront condamnés in solidum, pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum des époux [K] au versement de la somme de 1.835,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— plusieurs relevés de compte des époux [K] pour les périodes du 1er janvier 2016 au 12 août 2021, 1er octobre 2020 au 13 août 2021, et du 1er octobre 2021 au 1er juillet 2022,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— honoraires du syndic SOGI pour le suivi de la procédure d’impayés du 9 juillet 2020, 31 décembre 2020, 26 juillet 2021 (495 x 3 = 1.485 euros), et les honoraires du syndic BOBAY IMMOBILIER pour le suivi du dossier auprès de l’avocat (350 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;

Débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 1.835 euros, débitée sans fondement sur le compte des époux [K].

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum des époux [K] au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence persistante des époux [K] dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée. La mauvaise foi du défendeur est d’autant plus caractérisée qu’il a déjà été condamné par le tribunal judiciaire de Nanterre en date du 29 mars 2021 (au titre des charges arrêtées au 1er avril 2020).

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 950,93 euros à titre de dommages-intérêts, que les époux [K] seront condamnés à lui verser.

Sur les demandes accessoires

Les époux [K], qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que les époux [K] seront condamnés à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement les époux [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 255 rue Saint-Denis à Colombes (92700) représenté par son syndic :

— la somme de 9.509,30 euros au titre des charges dues pour la période du 1er juillet 2020 au 1er octobre 2022, appels de provisions du 3ème trimestre 2022 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 novembre 2022,

CONDAMNE in solidum les époux [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 255 rue Saint-Denis à Colombes (92700) représenté par son syndic :

— la somme de 950,93 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1.835 euros) doivent être recréditées sur le compte des époux [K],

CONDAMNE in solidum les époux [K] au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT