N° RG 25/02839 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNHH

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 25/02839 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNHH

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Stéphanie BOEUF

Le

Le greffier

M^e Stéphanie BOEUF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

JUGEMENT DU 03 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

[Adresse 11] agissant par son syndic la FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 678.501.172. ayant son siège [Adresse 2], agissant par son Président en exercice audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 111

DEFENDERESSE :

S.C.I. DEL, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 504.392.838. prise en la personne de son représentant légal et actuellement [Adresse 3],

dont le siège social est sis [Adresse 4]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anaëlle LAPORT, Juge, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Décembre 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Anaëlle LAPORT, juge et par Aude MULLER, greffier

N° RG 25/02839 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNHH

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI DEL est propriétaire du lot n° 2 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6] à 67200 STRASBOURG.

Le syndicat des copropriétaires GRUBER VOSGES est le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] [Localité 5] [Adresse 1].

Par commandement de payer en date du 22 octobre 2024, la société défenderesse a été mise en demeure de bien vouloir s’acquitter de la somme de 9 895,96 €, due à la copropriété.

Par acte d’huissier délivré le 20 mars 2025, le syndicat des copropriétaires GRUBER VOSGES a fait assigner la SCI DEL aux fins de paiement des charges de copropriété.

L’affaire a été appelée à la conférence du 09 septembre 2025.

L’acte a été remis à personne morale, la SCI DEL ne s’est pas fait représenter. La décision a été mise en délibéré au 03 décembre 2025.

***

Dans son assignation du 20 mars 2025, le syndicat des copropriétaires GRUBER VOSGES demande au tribunal de :

CONDAMNER la SCI DEL à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [9] [Adresse 6] à 67 200 STRASBOURG :

— la somme de 8 747,39 € pour le lot 2, au titre des appels de charges 3ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2025, d’un appel de provision pour travaux de toiture du 15 avril 2022, qui sera augmentée des intérêts légaux à compter de la sommation du 22 octobre 2024 ;

— la somme de 1 378,00 € au titre des dommages et intérêts relativement aux frais de relance, de mise en demeure, de transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat, d’inscription d’hypothèque augmentée des intérêts aux taux légaux à compter du jugement à intervenir,

— la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du CPC, si ce n’est en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— les entiers frais et dépens de la procédure, en ce compris les frais de signification par huissier de la sommation du 22 octobre 2024 de 175,32 €.

Sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 35 et suivant du décret du 17 mars 1967, il soutient que chaque copropriétaire doit payer ses charges et que la SCI DEL n’a pas payé les charges du 3ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2025 et d’avril 2022.

Elle ajoute que l’impayé a provoqué des difficultés de gestion et des difficultés de trésorerie qui lui ont porté préjudice et nécessite une réparation de ce préjudice.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les conséquences de la non-comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le recouvrement des charges

Il résulte des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35, c’est-à-dire notamment les provisions et cotisations de travaux, portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il appartient au syndicat des copropriétaires, qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition. À défaut, il ne justifie pas de sa créance.

Les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires du 30 mai 2023 et du 14 mai 2024 démontrent que les comptes de la copropriété ont été approuvés du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et font état des budgets provisionnels pour l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, du 1 er octobre 2024 au 30 septembre 2025.

Ainsi, les pièces produites aux débats et notamment l’édition de compte établi par le syndic de copropriété en date du 12 février 2025 ainsi que les différents comptes de charges, provisions et appels de fonds pris en application des assemblées générales des copropriétaires font état d’un montant de 8 747,39 €, du par la SCI DEL au titre des charges de copropriété impayées et arrêtées au 31 mars 2025.

La sommation de payer datant du 22 octobre 2024, les sommes portent intérêt à compter de cette date qui constitue une mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il est constant que les impayés de charges de copropriété génèrent pour l’ensemble de la copropriété, outre des désagréments d’ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires. Ce préjudice est d’autant plus important lorsque les impayés de charges sont importants, comme cela est le cas en l’espèce.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires GRUBER VOSGES ne prouve pas son préjudice par des éléments corroborant son édition de compte. En conséquence, son préjudice sera fixé à la somme de 800 euros.

La SCI DEL, qui n’ayant pas constitué avocat n’a fait valoir aucune contestation, sera par conséquent condamnée à payer au SYNDICAT la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, la SCI DEL est condamnée aux dépens.

Concernant les frais de sommation d’huissier, la définition des dépens de l’article 695 du code de procédure civile qui doit s’interpréter strictement.

Or, l’article 64 du décret du 17 mars 1967 prévoit que « Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement ».

Par conséquent, il n’y avait pas lieu au visa de cet article, de procéder à une sommation de payer.

Ainsi, il n’y a pas lieu d’inclure les frais de commandement de payer dans les dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnée aux dépens, la SCI DEL devra verser à le syndicat des copropriétaires GRUBER VOSGES une somme qu’il est équitable de fixer à 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort :

CONDAMNE la SCI DEL à payer à le syndicat des copropriétaires GRUBER VOSGES la somme de 8 747,39 au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024 ;

CONDAMNE la SCI DEL à payer à le syndicat des copropriétaires GRUBER VOSGES la somme de 800 € (huit cent euros) à titre de dommages et intérêts, au taux intérêt légal à compter de la date du jugement ;

CONDAMNE la SCI DEL à payer à le syndicat des copropriétaires GRUBER VOSGES la somme de mille deux cent euros (1 200,00 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires GRUBER VOSGES de sa demande à ce que la SCI DEL soit condamné aux frais de signification par huissier de la sommation du 22 octobre 2024 de 175,32 € au titre des dépens ;

CONDAMNE la SCI DEL aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Anaëlle LAPORT