TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 30 avril 2026 prorogé 07 Mai 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame FEDJAKH, greffier placé, lors des débats,

Madame TERRAL, lors du délibéré

Débats en audience publique le : 12 Février 2026

GROSSE :

Le 07 Mai 2026

à M^e Catherine GAUTHIER

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 07 Mai 2026

à Madame [V] [Y]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06328 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7EJY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Madame [V] [Y]

née le 15 Mai 1992 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

Comparante

Monsieur [K] [Q]

né le 19 Août 1987 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé signé le 15 mai 2023 ayant pris effet le 9 juin 2023, la société IN’LI PACA a consenti à Monsieur [Q] [K] et Madame [X] [V] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé L’ABEILLE, escalier B, étage 1, logement B102, [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 734,67 euros outre 148,93 euros de provisions sur charges et 59,82 euros de provisions au titre de la consommation d’eau;

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du locataire pour le paiement des loyers et charges.

Suite à des impayés de loyers, la société ACTION LOGEMENT SERVICES faisant valoir que la bailleresse avait actionné la caution VISALE, a fait délivrer le 12 mars 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 3087,34 euros ;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 13 mars 2025;

Suivant acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, dénoncé le 30 mai 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait citer Monsieur [Q] [K] et Madame [X] [V] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de Marseille, en demandant au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de la déclarer recevable dans son action, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des locataires, de voir ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, en toutes hypothèses de les condamner solidairement au paiement d’une somme de 3263,62 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mars 2025 sur la somme de 3087,34 €, et pour le surplus à compter de l’assignation, de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges et condamner solidairement les requis à lui payer ladite indemnité d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à libération effective des lieux, à lui payer une indemnité de procédure de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sans suspension de l’exécution provisoire de droit, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer .

Elle affirme qu’en application de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection est compétent pour connaître des actions dont un bail est l’objet, la cause ou l’occasion.

Au soutien de son action, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir qu’elle s’est portée caution solidaire de Monsieur [Q] [K] et Madame [X] [V] pour le paiement des loyers et charges afférents au logement litigieux, que le bailleur a fait jouer cet engagement à la suite de divers incidents de paiement et qu’elle a dû lui régler diverses sommes au titre du reliquat de loyers et charges,

Au visa des articles 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et des articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, la demanderesse prétend que son droit d’obtenir la condamnation solidaire de Monsieur [Q] [K] et Madame [X] [V] à lui payer la somme de 3263,62 euros, se fondant sur les dispositions de l’article 2306 du code civil en vertu desquelles la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, ce principe ne trouvant de limite que pour les droits intimement attachés à la personne du subrogeant ;

Elle précise que la quittance subrogative établie par le bailleur stipule que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail ;

Elle fait valoir une quittance subrogative émise le 18 février 2025 pour la somme de 3087,34 euros correspondant aux loyers et charges impayés sur la période du mois de septembre 2024 au mois de février 2025 inclus qu’elle a réglés;

Elle ajoute que par acte sous seing privé du 15 mai 2023, la société IN’LI PACA a conclu avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement VISALE n° A10268054442 garantissant les obligations de Monsieur [Q] [K] et Madame [X] [V] dans le cadre du bail précité.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES invoque les articles 1366, 1367 et 1227-2 du code civil et soutient que la validation électronique a la même valeur que la signature autographe ; qu’en l’espèce, la « convention Etat UESL pour la mise en œuvre de Visale » prévoit que les opérations s’effectuent uniquement par voie dématérialisée.

Elle énonce qu’en tant que personne morale, elle n’est pas soumise à l’obligation d’apposer sur l’acte de cautionnement les diverses mentions manuscrites prévues à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle soutient qu’en application de l’article 2306 du code civil et du contrat de cautionnement, elle s’est trouvée subrogée dans les droits du bailleur.

Invoquant l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle soutient que son action n’est pas prescrite puisque l’acte d’assignation a été délivré dans le délai de trois ans à compter de la naissance de la créance de loyers.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 février 2026 ;

A cette audience la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 7909,01 euros selon décompte du 3 février 2026 et en produisant une quittance subrogative émise le 19 janvier 2026 et un récapitulatif des sommes dues à cette date ;

Madame [X] [V] a comparu en personne ; elle a indiqué qu’elle souhaitait rester dans les lieux et a sollicité des délais de paiement en faisant valoir que la résidence était nouvelle et le chauffage ne fonctionnait pas, qu’elle n’avait pas payé le loyer pour obliger la bailleresse à effectuer les réparations nécessaires ;

Elle a ajouté qu’elle travaillait et percevait 1300 euros de salaire et 700 euros de prestations par mois, que le loyer du mois de février 2026 était réglé, qu’elle vit seule avec ses trois enfants ;

La requérante a indiqué qu’elle s’opposait à la demande de suspension de la clause résolutoire et s’en rapportait à la décision du tribunal sur les délais de paiement ;

Monsieur [Q] [K] cité par acte remis à étude n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La requérante a été autorisée à confirmer en cours de délibéré la reprise du paiement du loyer courant ;

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2026 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 7 mai 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Vu les articles 1231-1 et 1224 et suivants du code civil,

Vu l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986,

Vu les articles 1103,1217 du code civil,

Selon l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ;

A la suite de la défaillance de Monsieur [Q] [K] et Madame [X] [V], la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir réglé au bailleur les soldes des loyers et charges exigibles sur la période du mois de septembre 2024 au mois de février 2025 inclus et pour lesquels la bailleresse l’ a subrogée dans ses droits et actions contre les locataires défaillants;

D’autre part, le contrat de cautionnement Visale entre la société IN’LI PACA et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES validé de manière dématérialisée selon le procédé prévu à la convention encadrant le dispositif Visale , et les quittances subrogatives validées par la société IN’LI PACA selon les modalités contractuelles ainsi arrêtées, prévoit dans son article 8.2 que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion, la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre du dispositif Visale précisant que la subrogation doit permettre à la caution d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire ) ;

L’action subrogatoire de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est en conséquence recevable;

Sur la recevabilité de la résiliation du bail et l’expulsion

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX en date du 13 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 28 mai 2025 et l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 30 mai 2025 soit six semaines au moins avant l’audience du 12 février 2026, ce conformément aux dispositions de l’article 24 II et de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023;

L’action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable;

Sur le fond

Sur la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement d’indemnités d’occupation

La société requérante sollicite à titre principal le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire;

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de la clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le bail signé le 15 mai 2023 ayant pris effet le 9 juin 2023 liant la société IN’LI PACA d’une part et Monsieur [Q] [K] et Madame [X] [V] d’autre part, contient une clause résolutoire satisfaisant aux exigences de la loi susvisée et par exploit du 12 mars 2025 la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a signifié à Monsieur [Q] [K] et Madame [X] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 3087,34 euros ;

Ce commandement mentionne la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement et de solliciter des délais de paiement.

Les défendeurs ne s’étant pas acquittés des causes du commandement dans le délai imparti, la clause résolutoire est donc acquise au 12 mai 2025 à minuit  ;

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les conventions légalement formées engagent leurs signataires ;

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.»

La demanderesse sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [Q] [K] et Madame [X] [V] au paiement de la somme actualisée de 7909,01 euros selon décompte du 3 février 2026 en faisant valoir plusieurs quittances subrogatives dont une dernière quittance émise le 19 janvier 2026 pour un montant de 7902,01 euros correspondant aux loyers et charges impayés sur la période à compter du mois de septembre 2024 à janvier 2026 inclus ;

Toutefois au vu du décompte de la créance arrêtée au 3 février 2026, du récapitulatif des montants payés et des montants recouvrés encaissés par la requérante pour un total de 3635,58 euros au total, de la quittance subrogative émise le 19 janvier 2026, et des virements effectués le 12 février 2026 pour un montant total de 630 euros la créance est établie à hauteur de 3636,43 euros au 12 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse ;

Dès lors, Monsieur [Q] [K] et Madame [X] [V] seront au vu de la clause de solidarité insérée au bail, solidairement condamnés à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3636,43 euros correspondant aux soldes des loyers et charges impayés sur la période à compter du mois de septembre 2024 à janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 mai 2025;

Sur l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Madame [X] [V] a sollicité les plus larges délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant qu’elle travaillait et percevait 1300 euros de salaire et 700 euros de prestations par mois, que le loyer du mois de février 2026 était réglé, qu’elle vit seule avec ses trois enfants ;

La requérante a indiqué qu’elle s’opposait à la demande de suspension de la clause résolutoire et s’en rapportait à la décision du tribunal sur les délais de paiement ;

Il ressort du décompte produit et du justificatif produit en cours de délibéré que les requis ont repris au jour de l’audience le paiement intégral des loyers et que la dette a diminué;

Compte tenu de ces éléments et Madame [X] [V] justifiant être en mesure d’apurer sa dette en sus du paiement des loyers et charges courants dans le délai légal précité, des délais de paiement lui seront octroyés selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

Des délais de paiement d’office seront accordés à Monsieur [Q] [K] qui n’a pas comparu selon des modalités identiques ;

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement des loyers courants, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bail sera résilié,

· à défaut pour Monsieur [Q] [K] et Madame [X] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique,

· Monsieur [Q] [K] et Madame [X] [V] , devenus occupants sans droit ni titre, seront au vu de la clause de solidarité insérée au bail, solidairement condamnés à verser à la requérante une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 617,69 euros au total, dans la limite des sommes que la demanderesse justifiera avoir réglées au bailleur à ce titre;

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Q] [K] et Madame [X] [V] qui succombent et dont la défaillance est à l’origine de la présente procédure, seront condamnés in solidum aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié;

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui sera déboutée de sa demande de ce chef ;

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, et en l’espèce aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire;

PAR CES MOTIFS

Le juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la société ACTION LOGEMENT SERVICES en son action subrogative;

DECLARE recevables les demandes tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, résiliation du bail et à l’expulsion,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 mai 2025.

CONDAMNE Monsieur [Q] [K] et Madame [X] [V] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3636,43 euros au 12 février 2026, correspondant aux soldes des loyers et charges impayés sur la période à compter du mois de septembre 2024 à janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 mai 2025;

AUTORISE Monsieur [Q] [K] et Madame [X] [V] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par 35 mensualités successives de 101 euros, payables avant le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 36ème mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquises ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bail sera résilié,

· à défaut pour Monsieur [Q] [K] et Madame [X] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique,

· Monsieur [Q] [K] et Madame [X] [V] , devenus occupants sans droit ni titre, seront au vu de la clause de solidarité insérée au bail, solidairement condamnés à verser à la requérante une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 617,69 euros au total, dans la limite des sommes que la demanderesse justifiera avoir réglées au bailleur à ce titre;

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [K] et Madame [X] [V] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié.

REJETTE toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE