N° RG 24/06742 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M5I5

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 24/06742 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-M5I5

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Fabienne DIEBOLD-STROHL

☐ Copie c.c à défenderesse

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 21 mars 2025

Le Greffier

Maître Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

21 MARS 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 11]

représenté par son Directeur Général

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Fabienne DIEBOLD-STROHL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168

DÉFENDERESSE :

Madame [I] [W]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 7]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Mars 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 mars 2012, l’OPHEA anciennement dénommée CUS HABITAT a donné à bail à Madame [O] [W] née [D] et Monsieur [R] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Monsieur [H] [W] est décédé le 11 janvier 2016.

Par avenant n°2 signé le 1er janvier 2022, le bailleur a pris acte du congé de Madame [U] [W] et de la poursuite du contrat de bail avec la locataire restant, Madame [I] [W].

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 août 2023, le bailleur a délivré congé au locataire au motif de non-paiement des loyers et accessoires avec effet au 30 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 12 juin 2024, l’OPHEA anciennement dénommée CUS HABITAT a fait assigner Madame [I] [W] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

* CONSTATER que le congé délivré à la partie défenderesse est régulier.

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10-1 ° de la loi du 1er septembre 1948.

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du Code Civil.

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 4.954,32 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du Code Civil et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience.

En tout état de cause,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail par le Tribunal, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 652,63 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation effective des locaux définitive, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du Code Civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers frais et dépens conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile,

* DÉCLARER le jugement à intervenir exécutoire par provision.

Au soutien de ses prétentions, il expose qu’au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, le locataire qui n’exécute pas ses obligations et notamment le paiement de ses loyers et charges ne peut être considéré comme de bonne foi et ne bénéficie ainsi pas du droit au maintien dans les lieux.

A l’audience du 07 janvier 2025, Madame [I] [W] comparant en personne, a fait valoir qu’elle a déposé un dossier de surendettement et que la commission a imposé une mesure de rééchelonnement de ses dettes, sans toutefois produire de pièce justificative.

De son côté, le conseil du bailleur a indiqué ne pas être informé des modalités de rééchelonnement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 21 janvier 2025 afin de permettre à la défenderesse de produire la décision de la commission de surendettement.

A cette audience, le bailleur a repris les termes de son assignation.

Madame [I] [W] comparant en personne, a produit la décision de la commission de surendettement rendue le 06 janvier 2025. Elle a ajouté qu’elle a effectué un règlement complémentaire de 30 € de sorte que la dette réactualisée par le bailleur à hauteur de 4 177,72€ s’élève désormais à 4 147,72€.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux n’entre en vigueur qu’après que le locataire a reçu congé et pris la qualité d’occupant légal.

Ce congé est réglementé par l’article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, afin d’assurer une complète information du locataire.

L’article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 prévoit que les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

En l’espèce, le congé délivré le 23 août 2023 ne reproduit que les dispositions de l’alinéa 1er de l’article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 et omet de préciser que le congé ne comporte pas en lui-même l’obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

Or, le défaut d’indication dans le congé de la mention qu’il ne comporte pas l’obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux, a nécessairement fait grief à la locataire qui ne peut connaître l’étendue de son droit à l’expiration du bail (CA [Localité 9], 08 janvier 2021, n° 18/21610).

En conséquence, le congé est nul.

Madame [I] [W] conserve son statut de locataire de sorte que le bailleur ne peut utilement invoquer un droit au maintien dans les lieux qui aurait succédé au bail et partant, solliciter le prononcé de la déchéance de ce droit.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation judiciaire du bail

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur le fond, conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a/ de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1741 du même code rappelle que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que la locataire s’est abstenue, depuis de nombreux termes, de l’exécution de son obligation au paiement des loyers. Ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement et la condamnation de la locataire à payer l’arriéré locatif d’un montant de 4 177,72 €.

Cependant, la locataire a justifié que par décision du 06 janvier 2025, la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin a imposé à son profit une mesure de rééchelonnement de la dette locative, prévoyant un paiement de 12€ pendant 20 mois à compter du 28 février 2025, puis un paiement de 435,99 € pendant 9 mois, sans intérêt.

Par ailleurs, la locataire a repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Dans ces circonstances, Madame [I] [W] sera autorisée à se libérer de sa dette locative selon les modalités imposées par la commission de surendettement, auxquelles le bailleur ne s’oppose pas, telles que précisées au dispositif ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

Sur les demandes accessoires

Madame [I] [W], qui succombe, supportera les dépens.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance et de rejeter la demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que le congé notifié à Madame [I] [W] le 23 août 2023 au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 est nul,

REJETTE en conséquence la demande tendant au prononcé de la déchéance du droit de Madame [I] [W] au maintien dans les lieux,

CONDAMNE Madame [I] [W] à payer à OPHEA la somme de 4.177,72 €, au titre des loyers et charges dus arrêtés à la date du 15 janvier 2025, terme de décembre inclus,

AUTORISE Madame [I] [W] à s’acquitter de la dette, conformément à la décision de la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin rendue le 06 janvier 2025,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 1er janvier 2022 entre les parties, uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

Et dans l’hypothèse de cette résiliation,

CONDAMNE Madame [I] [W] à payer à OPHEA le solde de la dette locative

AUTORISE OPHEA, à défaut pour Madame [I] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion de l’appartement situé [Adresse 2], ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Madame [I] [W] à payer à OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance ;

En tout état de cause,

CONDAMNE Madame [I] [W] aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA