Tribunal Judiciaire de Dijon, Ppp jcp, 5 juin 2025, n° 25/00089

TJ Dijon 5 juin 2025

Arguments

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Accepté
Clause résolutoire pour défaut de paiement
La cour a constaté que le commandement de payer avait été signifié et que les loyers n'avaient pas été réglés, rendant ainsi la résiliation du bail acquise.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée en raison de la résiliation du bail et de l'occupation illégale des lieux par les locataires.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires avaient des arriérés de loyers et a ordonné leur paiement, en tenant compte de la solidarité prévue dans le contrat de bail.
Accepté
Indemnité d'occupation suite à la résiliation du bail
La cour a jugé que les locataires devaient payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à leur expulsion effective.
Accepté
Difficultés financières des locataires
La cour a accordé des délais de paiement en tenant compte des efforts des locataires pour régler leur dette et de leur situation financière.

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Sur la décision

Référence :	TJ Dijon, ppp jcp, 5 juin 2025, n° 25/00089
Numéro(s) :	25/00089
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabienne THOMAS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

13 bd Clémenceau- C.S 13313

21033 DIJON Cedex

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00089 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IVSY

S.C. FONCIERE RU 01/2008

M. [O] [C]

Mme [W] [S]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 05 Juin 2025

DEMANDEUR :

S.C. FONCIERE RU 01/2008, dont le siège social est sis 21 quai d’Austerlitz – 75013 PARIS, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Fabienne THOMAS, avocat au barreau de DIJON

assignation en référé du 31 janvier 2025

DEFENDEURS :

M. [O] [C], demeurant Résidence La porte Verte, 20 Place Galilée – Bâtiment A, Porte A2.3 , 2ème étage 21000 DIJON

comparant en personne

Mme [W] [S], demeurant Résidence La porte Verte, 20 Place Galilée – Bâtiment A, Porte A2.3 , 2ème étage 21000 DIJON

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Monsieur FRANCK Cyrille, magistrat exerçant à titre temporaire au tribunal judiciaire de Dijon, ayant la qualité de juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame BAZEROLLE Géraldine

DEBATS:

Audience publique du : 04 avril 2025

DECISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 28 juin 2023 consenti par la société Foncière RU 01/2008, Monsieur [O] [C] et Madame [W] [S] ont pris en location un logement avec une cave et deux garages situés 20 place de Galilée, bât A, porte A2.3, 21000 DIJON.

Par acte d’huissier en date du 31 janvier 2025, la société Foncière RU 01/2008 a fait assigner en référé Monsieur [O] [C] et Madame [W] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Dijon, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [C] et Madame [W] [S] ainsi que tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement les locataires à lui payer à titre provisionnel, la somme de 3832,81€ à valoir sur l’arriéré des loyers, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre une condamnation à payer la somme de 800€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 4 avril 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur actualise sa créance, due au 4 avril 2025 à la somme de 5815,96€, maintient l’intégralité de ses demandes mais ne s’oppose pas à l’octroi de délai pour apurer la dette.

Monsieur [O] [C] et Madame [W] [S] présents, non assistés, déclarent rencontrer des difficultés pour gérer leur budget et sollicite un délai pour apurer sa dette, en versant des mensualités de 300,00€. Ils indiquent vouloir quitter le logement suite à leur séparation.

Il résulte de l’enquête sociale prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998 que le couple répond aux propositions du service social et se mobilise dans l’apurement de la dette.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié aux locataires le 31 octobre 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 1er janvier 2025.

Il y a donc lieu d’inviter les locataires à quitter les lieux et à défaut d’ordonner leur expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la créance du bailleur et la demande de délai formée par les débiteurs

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 9 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 4 avril 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 5815,96€. La solidarité étant prévue au contrat de bail, les locataires seront condamnés solidairement, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 5815,96€, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnités d’occupation mensuelles.

Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure, aux propositions de règlement de Monsieur [O] [C] et Madame [W] [S] et leur capacité de remboursement, il convient de leur accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [O] [C] et Madame [W] [S] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la société Foncière RU 01/2008 pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [C] et Madame [W] [S], occupant sans droit ni titre le logement en cause, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Monsieur [O] [C] et Madame [W] [S] seront par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, tenus de payer à titre provisionnel à la société Foncière RU 01/2008 une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, les défendeurs seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 200,00€ sera allouée de ce chef à la société Foncière RU 01/2008. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Force est de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, magistrat exerçant à titre temporaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat du bail consenti par la société Foncière RU 01/2008 à Monsieur Monsieur [O] [C] et Madame [W] [S] portant sur le logement avec une cave et deux garages situés 20 place de Galilée, bât A, porte A2.3, 21000 DIJON, en date du 1er janvier 2025 ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 1er janvier 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel Monsieur Monsieur [O] [C] et Madame [W] [S] à payer à la société Foncière RU 01/2008, la somme de 5815,96€ correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés au 4 avril 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

DISONS que Monsieur Monsieur [O] [C] et Madame [W] [S] pourront s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 300,00€ le 4 de chaque mois pendant 21 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

SUSPENDONS pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

DISONS qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité ;

et, dans ce cas :

AUTORISONS la société Foncière RU 01/2008 à procéder à l’expulsion de Monsieur Monsieur [O] [C] et Madame [W] [S] et de tous occupants de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis à 20 place de Galilée, bât A, porte A2.3, 21000 DIJON,

CONDAMNONS solidairement Monsieur Monsieur [O] [C] et Madame [W] [S] à payer à la société Foncière RU 01/2008 une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] [C] et Madame [W] [S] à payer à la société Foncière RU 01/2008 la somme de 200,00€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur Monsieur [O] [C] et Madame [W] [S] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation de l’instance au Préfet et du commandement de payer en date du 31 octobre 2024 ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 5 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Cyrille FRANCK, magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Géraldine BAZEROLLE, greffière.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,