N° RG 24/11554 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NH2L

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/11554 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NH2L

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Jean WEYL

M^e Jean-françois ZENGERLE

Le

Le greffier

M^e Delphine D’ALBERT DES ESSARTS

M^e Jean WEYL

M^e Jean-françois ZENGERLE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. RELAIS FNAC inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 334.473.352. agissant poursuites et diligences de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Jean-françois ZENGERLE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103, M^e Delphine D’ALBERT DES ESSARTS, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE :

S.N.C. [Adresse 10], inscrite au RCS de [Localité 11] sous le n° 380.446.310. prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 111

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Autres demandes en matière de baux commerciaux

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 27 Janvier 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

La SNC [Localité 9] est propriétaire d’un ensemble immobilier dénommé « [Localité 9] » situé [Adresse 3].

La SAS Relais Fnac est locataire de locaux commerciaux au sein de cet immeuble.

Les parties ont convenu en dernier lieu, selon acte sous signature privée en date du 18 février 2013 intitulé « Avenant à l’acte de renouvellement de bail commercial du 8 juin 1999 », de reconduire le bail pour une nouvelle période de neuf ans à compter du 1er janvier 2013 pour s’achever le 31 décembre 2021.

Par acte extrajudiciaire en date du 29 octobre 2020, la SNC [Adresse 10] a fait délivrer à la SAS Relais Fnac un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans indemnité d’éviction, pour le terme du bail soit le 31 décembre 2021.

La SAS Relais Fnac a contesté la délivrance de ce congé devant le tribunal judiciaire de Strasbourg.

Par acte extrajudiciaire en date des 23 et 26 décembre 2022 la SNC [Adresse 10] a exercé son droit de repentir à l’égard de la SAS Relais Fnac.

Par assignation délivrée le 23 décembre 2024, la SAS Relais Fnac a attrait la SNC [Adresse 10] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de :

— juger la SAS Relais Fnac recevable et bien fondée en ses prétentions ;

— en conséquence, à titre principal :

juger que la SAS Relais Fnac est redevable d’une indemnité d’occupation pour la période allant du 1er janvier 2022 au 26 décembre 2022 ;fixer le montant de cette indemnité d’occupation à la somme annuelle de 470 000 € hors taxes hors charges pour l’année 2022, soit pour la période allant du 1er janvier 2022 au 26 décembre 2022, à la somme de 463 561,64 € ;condamner la SNC [Adresse 10] à rembourser à la SAS Relais Fnac la différence entre le montant de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier 2022 au 26 décembre 2022 et les loyers qu’elle a trop versés pour ladite période, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation, outre la capitalisation des intérêts ;condamner la SNC [Adresse 10] à rembourser à la SAS Relais Fnac la somme de 18 497,98 € au titre des frais qu’elle a exposés à la suite de l’exercice par son bailleur de son droit de repentir ;

— à titre subsidiaire, désigner tel expert qu’il lui plaira ayant pour mission de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par la SAS Relais Fnac pour la période allant du 1er janvier 2022 au 26 décembre 2022 ;

— en tout état de cause :

juger que la décision à intervenir sera exécutoire de plein droit ;condamner la SNC [Adresse 10] au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la SNC [Localité 9] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, au fondement de l’article L. 145-28 du code de commerce, que le locataire est redevable d’une indemnité d’occupation pour la période entre l’expiration du bail et la notification de l’exercice par le bailleur de son droit de repentir, dont le montant doit être fixé à la valeur locative minorée d’un abattement dit de précarité. Elle ajoute, au fondement de l’article L. 145-58 du même code, que le preneur est en outre en droit de réclamer au bailleur le remboursement des frais exposés au titre de la procédure de contestation du congé. Elle indique enfin que si le rapport établi par le cabinet d’expertise [Y] ne devait pas être considéré comme suffisamment probant par le tribunal, il y aurait lieu de désigner un expert afin de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation.

Aux termes de ses écritures notifiées par voie électronique le 2 juin 2025, la SNC [Adresse 10] demande au tribunal de :

— à titre principal, débouter la SAS Relais Fnac de ses fins et conclusions ;

— à titre subsidiaire :

fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la SAS Relais Fnac pour les locaux loués auprès de la SNC [Adresse 10] pour la période courant du 1er janvier 2022 au 26 décembre 2022 à la somme annuelle de 1 900 000 € hors taxes et hors charges, soit pour la période courant du 1er janvier 2022 au 26 décembre 2022 à la somme de 1 873 972,60 € ;condamner la SAS Relais Fnac à payer la différence entre ce montant et les loyers qu’elle a versés pour cette période, outre intérêts conventionnels et capitalisation de ces derniers ;donner acte à la SNC [Adresse 10] qu’elle n’est pas opposée à la désignation, avant dire-droit, de tel expert judiciaire qu’il plaira au Tribunal ;

— en toute occasion :

condamner la SAS Relais Fnac au paiement d’une somme de 10 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la SAS Relais Fnac aux entiers frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la fixation de la valeur locative n’est pas applicable au vu des clauses et conditions du contrat de bail puisque jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction les clauses du contrat de bail expiré sont maintenues, et que dès lors que le contrat de bail comporte l’application d’un loyer binaire la fixation du bail renouvelé échappe aux dispositions du statut des baux commerciaux conformément à la jurisprudence « Théâtre [Localité 12] ».

A titre subsidiaire, elle fait valoir que le rapport d’expertise établi par le cabinet [Y] n’est pas probant, et qu’elle ne s’oppose pas à la réalisation d’une expertise judiciaire.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 9 septembre 2025, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 25 novembre 2025 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2026.

Motivation

Aux termes de l’article L. 145-28, alinéa 1er du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En application de ces dispositions, le preneur dispose d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’à perception de l’indemnité d’éviction, moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation se substituant au loyer.

Cette indemnité d’occupation dite statutaire est, en particulier quant à son mode de fixation, distincte de l’indemnité de droit commun due par l’occupant sans droit ni titre, puisque alors que cette dernière, de nature à la fois compensatoire et indemnitaire, est souverainement déterminée par le juge en fonction du préjudice subi par le bailleur du fait de la présence illicite de l’occupant, l’indemnité statutaire quant à elle n’a qu’une vocation compensatoire et est déterminée, conformément aux dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce, conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Lorsque le bailleur exerce son droit de repentir, tel que prévu par l’article L. 145-58 du code de commerce, le locataire est ainsi redevable d’une indemnité d’occupation pour la période s’écoulant entre la cessation du bail et celle de son renouvellement à la date du repentir.

Il est ainsi de jurisprudence constante que l’indemnité d’occupation due entre la date d’expiration du bail et l’exercice du droit de repentir est soumise à l’article L. 145-28 du code de commerce, et que cette indemnité doit en conséquence être fixée à la valeur locative, sans application de la règle du plafonnement laquelle est réservée à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé (3e Civ., 14 nov. 1978, n° 77-12.032 ; 27 nov. 2002, n° 01-10.058 ; 17 juin 2021, n° 20-15.296).

En l’espèce, dès lors que le bail conclu entre les parties a expiré le 31 décembre 2021, et que le bailleur a régulièrement exercé son droit de repentir, à effet au 26 décembre 2022 ainsi qu’en conviennent les parties dans leurs écrits respectifs, en application des dispositions ci-avant développées, la SNC [Adresse 10] est bien fondée à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation par la SAS Relais Fnac pour la période du 1er janvier 2022 au 26 décembre 2022, qui doit être fixée à la valeur locative, et non selon les stipulations contractuelles relatives au loyer.

Afin d’en déterminer le montant, la SAS Relais Fnac verse aux débats une estimation de la valeur locative de renouvellement établie par le cabinet [Y] & Associés en date du 23 décembre 2024, lequel évalue à 590 000 € par an HT/HC le montant de la valeur locative au 26 décembre 2022, et à 470 000 € par an HT/HC le montant de l’indemnité d’occupation au 1er janvier 2022 après application d’un coefficient d’abattement pour précarité de 20 % sur la valeur locative.

Toutefois, il résulte d’une jurisprudence constante que si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée unilatéralement à la demande de l’une des parties et qui n’est corroborée par aucun autre élément de preuve, peu important qu’elle l’ait été en présence des parties, ou que le rapport d’expertise ait été soumis à la libre discussion des parties (2e Civ., 13 sept. 2018, n° 17-20.099).

Or, en l’espèce, la SAS Relais Fnac ne produit aucun autre élément que le rapport précité afin de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur.

De surcroît, la SNC [Adresse 10] critique la teneur de ce rapport privé, compte tenu de la méthodologie employée et des références et valeurs retenues.

Il résulte de la combinaison des dispositions des articles 143, 144 et 146 du code de procédure civile que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer. Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Par ailleurs, aux termes de l’article 232 du même code, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

En l’espèce, compte tenu des enjeux financiers liés à l’appréciation de la valeur de l’indemnité d’occupation nécessitant une analyse comptable rigoureuse et contradictoire, et dès lors que le tribunal ne dispose pas des éléments techniques nécessaires à la solution du litige, il convient d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire, aux frais avancés de la SAS Relais Fnac qui la demande.

La présente décision ne mettant pas fin à l’instance, il y a lieu d’en réserver les dépens ainsi que les frais irrépétibles et toutes autres demandes des parties.

Par ces motifs,

Le Tribunal,

ORDONNE une expertise judiciaire ;

DÉSIGNE pour y procéder :

Mme [W] [F] [E]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.86.08.28.55

Mèl : [Courriel 8]

avec pour mission, après avoir convoqué et entendu les parties assistées de leurs conseils respectifs, s’être fait remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission :

1°/ se rendre sur place,

2°/ visiter les locaux donnés à bail à la SAS Relais Fnac, en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés ; décrire les locaux, leur état et leurs équipements,

3°/ réunir tous les éléments permettant à la juridiction saisie d’apprécier le montant de l’indemnité d’occupation due par la SAS Relais Fnac à compter de la date d’effet du refus de renouvellement du bail et jusqu’au 26 décembre 2022 et ce, dans les conditions de l’article L. 145-28 du code de commerce,

4°/ déterminer la valeur locative des lieux loués à la date du 26 décembre 2022 par référence aux dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce,

5°/ répondre, conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, à tous dires ou observations des parties auxquelles seront communiquées, avant d’émettre l’avis sur l’évaluation définitive, soit une note de synthèse, soit un pré-rapport comportant toutes les informations recueillies, l’état de ses investigations et tous les documents utiles,

6°/ répondre, conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, à tous dires ou observations des parties auxquelles seront communiquées, avant d’émettre le rapport définitif, soit une note de synthèse, soit un pré-rapport comportant toutes les informations sur l’état de ses investigations et tous les documents relatifs notamment aux devis et propositions chiffrés concernant les diverses évaluations ; rapporter au tribunal l’accord éventuel qui pourrait intervenir entre les parties,

7°/ plus généralement donner toutes les informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige ;

DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert, et ce, au plus tard le jour de la première réunion d’expertise ;

DIT que l’expert pourra en cas de besoin avoir recours à un technicien autrement qualifié, à charge pour lui de joindre son avis au rapport d’expertise ;

FIXE à 3 000 € (trois mille euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise, qui devra être consignée par la SAS Relais Fnac au plus tard le 27 février 2026, auprès de la Caisse des dépôts ;

INDIQUE que la SAS Relais Fnac doit effectuer la démarche de consignation en ligne, sur le site internet https://consignations.caissedesdepots.fr/ ;

DIT qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque, à moins que la partie à laquelle incombe la consignation n’obtienne judiciairement la prorogation du délai de consignation ou le relevé de caducité, ou que les non-consignataires déclarent s’y substituer ;

RAPPELLE à l’expert qu’il devra, le cas échéant, solliciter auprès du juge en charge du contrôle des expertises le versement d’une consignation complémentaire au vu de l’évaluation provisoire de ses frais faite dans la note rédigée à la suite de la première réunion ;

DIT que l’expert devra déposer auprès du greffe du tribunal judiciaire de Strasbourg, service des expertises, un rapport détaillé de ses opérations dans un délai de six mois à compter du paiement de la consignation, et qu’il adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération à chacune des parties, conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile ;

PRÉCISE qu’une photocopie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie ;

PRÉCISE que l’expert doit mentionner dans son rapport l’ensemble des destinataires à qui il l’aura adressé ;

DIT qu’en cas d’indisponibilité, l’expert devra en informer le juge chargé du suivi des expertises dans les plus brefs délais afin qu’il soit procédé le plus rapidement possible à son remplacement, même d’office ;

DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises de la chambre pour contrôler les opérations d’expertise ;

RÉSERVE les droits et demandes des parties ainsi que les dépens de l’instance ;

ORDONNE la réouverture des débats et le rabat de l’ordonnance de clôture du 09 septembre 2025 ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 03 mars 2026 aux fins de justification du paiement de la consignation et avis des parties sur un éventuel sursis à statuer avec retrait du rôle dans l’attente du rapport d’expertise, à défaut la radiation de l’affaire pouvant être ordonnée ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY