RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 17 avril 2026

MINUTE N° 26/

N° RG 25/00962 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RFKN

PRONONCÉE PAR

Clément MAZOYER, Vice-président,

assisté de Kimberley PAQUETE-JUNIOR, Greffière,

ENTRE :

SCI DE LA GRANGE SAINT CLAIR, dont le siège social est sis [Adresse 1],

représentée par Maître Sonia BEAUFILS de la SELARL RECCI CONSEILS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2207,

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

SARL PREST’ACTION ORGANISATION, dont le siège social est sis [Adresse 2],

SAS PAO CE MULTI-AVANTAGES, dont le siège social est sis [Adresse 3],

représentées par Maître Lucille RADIGUE de la SELARL RSDA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 572,

DÉFENDERESSES

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 29 août 2025, la SCI DE LA GRANGE SAINT CLAIR, propriétaire de locaux commerciaux situés à PECQUEUSE, donnés à bail à la SARL PREST’ACTION ORGANISATION a assigné en référé cette dernière devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, des articles 1103, 1342 du code civil, des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécutions et de l’article L. 145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail consenti à la SARL PREST’ACTION ORGANISATION le 1er janvier 2021 par l’effet du commandement signifié le 23 décembre 2024,

— ordonner l’expulsion la SARL PREST’ACTION ORGANISATION des lieux objets du litige ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique au besoin assistée d’un serrurier,

— condamner par provision la SARL PREST’ACTION ORGANISATION à libérer les lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

— condamner par provision la SARL PREST’ACTION ORGANISATION à payer à la SCI DE LA GRANGE SAINT CLAIR :

* la somme de 9.094,80 euros au titre des loyers impayés,

* la somme de 1.706,31 EUR au titre des charges impayées,

— une indemnité d’occupation d’un montant de 699,60 euros par mois, à compter du 23 janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

— le somme de 1.434,697 euros au titre de la clause pénale insérée au bail écrit,

— la somme sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement,

— une somme de 5.000 euros au titre de son préjudice commercial,

— condamner la SARL PREST’ACTION ORGANISATION à verser à la SCI DE LA GRANGE SAINT CLAIR la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre tous les dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de sa demande, la SCI DE LA GRANGE SAINT CLAIR expose que :

— par acte du 1er janvier 2021, elle a donné à bail commercial à la SARL PREST’ACTION ORGANISATION un local situé au [Adresse 4] à [Localité 1], à usage de bureaux, moyennant un loyer annuel de 18.000 euros hors taxes, hors charges locatives et de la TVA, payable mensuellement,

— malgré les relances et mise en demeure datée du 10 août 2023, la SARL PREST’ACTION ORGANISATION persistant dans ses impayés chroniques, la SCI DE LA GRANGE SAINT CLAIR lui a fait délivrer, les 23 décembre 2024 et 6 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire, réclamant la somme, frais d’acte compris, de 7.156,06 euros, qui est demeuré infructueux,

— à ce jour, la SARL PREST’ACTION ORGANISATION reste devoir les sommes de 9.094,80 euros au titre des loyers impayés et 1.706,31 euros au titre des charges impayées (EDF),

Initialement appelée le 16 septembre 2025 et après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 24 mars 2026 au cours de laquelle les parties ont pu exposer leurs prétentions et moyens.

La SCI DE LA GRANGE SAINT CLAIR, représentée par avocat, a déposé ses pièces telles que visées dans ses écritures et soutenu ses conclusions en demande n°3 aux termes desquelles, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, des articles 1103, 1342 du code civil, des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécutions et de l’article L. 145-41 du code de commerce, elle répond aux prétentions adverses et sollicite de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail consenti à la SARL PREST’ACTION ORGANISATION le 1er janvier 2021 par l’effet du commandement signifié le 23 décembre 2024,

— ordonner l’expulsion la SARL PREST’ACTION ORGANISATION des lieux objets du litige ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique au besoin assistée d’un serrurier,

— constater que la société PAO CE MULTI-AVANTAGES occupe les locaux sis [Adresse 5] sans droit ni titre et en dehors du cadre contractuel autorisé par le bail du 1er janvier 2021,

— ordonner l’expulsion la société PAO CE MULTI-AVANTAGES des lieux objets du litige ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique au besoin assistée d’un serrurier,

A titre principal :

— ordonner la réactualisation du loyer sur la base de 8,65 euros HT HC/m² à compter de la date de sous-location des locaux à la société PAO CE MULTI-AVANTAGES par la SARL PREST’ACTION ORGANISATION,

— condamner par provision la SARL PREST’ACTION ORGANISATION à libérer les lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

— condamner par provision la SARL PREST’ACTION ORGANISATION à payer à la SCI DE LA GRANGE SAINT CLAIR :

— la somme de 5.596,91 euros au titre des loyers impayés augmentée du coût de la réactualisation du loyer sur la base de 8,65 euros HT HC/m² à compter de la date de sous location des locaux à la société PAO CE MULTI-AVANTAGES par la SARL PREST’ACTION ORGANISATION,

— la somme de 2.425,71 € au titre des charges impayées arrêtée au 10 février 2026, à actualiser jusqu’à libération définitive des lieux,

— une indemnité d’occupation d’un montant de 699,60 euros par mois, à compter du 23 janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, augmentée du coût de la réactualisation du loyer sur la base de 8,65 euros HT HC/m² à compter de la date de sous-location des locaux à la société PAO CE MULTI-AVANTAGES par la SARL PREST’ACTION ORGANISATION,

— une somme de 3.536,44 euros au titre de la clause pénale insérée au bail écrit arrêtée au 10 février 2026, à actualiser jusqu’à libération définitive des lieux,

A titre subsidiaire, condamner solidairement la SARL PREST’ACTION ORGANISATION et société PAO CE MULTI-AVANTAGES de toutes les sommes réclamées à titre principal,

En tout état de cause :

— condamner par provision la SARL PREST’ACTION ORGANISATION à payer à la SCI DE LA GRANGE SAINT CLAIR une somme de 5.000 euros par provision au titre de son préjudice commercial,

— condamner solidairement la SARL PREST’ACTION ORGANISATION et société PAO CE MULTI-AVANTAGES à verser à la SCI DE LA GRANGE SAINT CLAIR la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance principale et celle de l’intervention forcée dirigée contre la société PAO CE MULTI-AVANTAGES,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La SARL PREST’ACTION ORGANISATION et la SASU PAO CE MULTI-AVANTAGES, représentées par leur conseil, s’est référée à ses conclusions n°2, sollicitant au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, de l’article 835 du code de procédure civile, des articles 1104 et 1343-5 du code civil, de :

À titre principal :

— constater que les difficultés de paiement rencontrées par la SARL PREST’ACTION ORGANISATION résultent d’un contexte de manquements graves et répétés du bailleur à ses obligations contractuelles, portant atteinte à la jouissance paisible des locaux,

— constater que la SARL PREST’ACTION ORGANISATION justifie de sa bonne foi, au sens de l’article 1104 du code civil, n’ayant jamais contesté le principe du paiement des loyers, mais uniquement le montant de charges insuffisamment justifiées,

— dire et juger qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant exact des sommes réclamées par la SCI DE LA GRANGE SAINT CLAIR, en l’absence de justificatifs précis des charges, faisant obstacle à toute mesure d’expulsion en référé au sens de l’article 835 du code de procédure civile,

— constater les contestations sérieuses soulevées par les sociétés PREST’ACTION ORGANISATION et PAO CE MULTI-AVANTAGES,

— débouter la SCI DE LA GRANGE SAINT CLAIR de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions tant à l’encontre de la SARL PREST’ACTION ORGANISATION que de la société PAO CE MULTI-AVANTAGES,

— reconventionnellement la condamner à restituer à la SARL PREST’ACTION ORGANISATION la somme de 9.647,61 euros correspondant au montant des taxes foncières, CFE et refacturations EDF indûment payées depuis 2023,

À titre subsidiaire :

— dire et juger qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant exact des sommes réclamées par la SCI DE LA GRANGE SAINT CLAIR, en l’absence de justificatifs précis des charges, faisant obstacle à toute mesure d’expulsion en référé au sens de l’article 835 du code de procédure civile,

— rejeter en conséquence toute demande d’expulsion, de fixation d’indemnité d’occupation ou de condamnation provisionnelle excédant les sommes non sérieusement contestables,

— accorder à la SARL PREST’ACTION ORGANISATION des délais de paiement pour le règlement de l’éventuel arriéré locatif, sur une durée de 24 mois, selon un échéancier fixé par le tribunal,

— ordonner, en application de l’article L.145-41 du code de commerce, la suspension des effets de la clause résolutoire, tant que le locataire respecte les délais de paiement accordés,

— dire et juger que durant l’exécution de cet échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,

— débouter la SCI DE LA GRANGE SAINT CLAIR pour le surplus de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause, condamner la SCI DE LA GRANGE SAINT CLAIR à verser à la SARL PREST’ACTION ORGANISATION ainsi qu’à la société PAO CE MULTI AVANTAGES la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

En défense, la SARL PREST’ACTION ORGANISATION soutient que la dette globale est nécessairement erronée du fait de :

— contestations sérieuses quant à l’ambiguïté du bail et les modifications apportées après la signature des parties,

— contestations sérieuses quant à l’existence de manquements relatifs à l’obligation de délivrance continue et de jouissance paisible,

— contestations concernant les charges pour lesquelles aucune pièce justificative n’est produite, concernant la taxe foncière et les impôts qui ne sont pas justifiés et dont les dispositions du bail sont illisibles.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Selon l’article L 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le pouvoir d’appréciation du juge des référés se limite au constat de l’acquisition de la clause résolutoire. S’il entre par ailleurs dans le pouvoir du juge des référés

d’ordonner l’expulsion d’un locataire, c’est à la condition qu’aucune difficulté sérieuse ne s’élève sur l’exigibilité des sommes réclamées.

En l’espèce, la demande en acquisition de la clause résolutoire formée par la SCI DE LA GRANGE SAINT CLAIR suppose que soit préalablement tranchée la question de l’exigibilité des sommes visées au commandement de payer et de la conformité des clauses du bail relatives aux charges et taxes aux dispositions de l’article L 145-40-2 du code de commerce.

Or, il ressort des pièces versées aux débats que les copies du bail versées sont peu ou pas lisibles et que cette convention est insuffisamment intelligible quant à ses stipulations essentielles, notamment celles relatives à la répartition des charges, taxes et impôts entre les parties.

Il en résulte une ambiguïté persistante quant à l’imputation de certaines charges, en particulier s’agissant de la taxe foncière et de la cotisation foncière des entreprises, dont il n’est pas démontré, en l’état des pièces produites pour quelle partie elles incomberaient sans équivoque au locataire.

En outre, les sociétés défenderesses opposent des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance conforme et de garantie de jouissance paisible, lesquels sont étayés par des éléments qui ne peuvent être écartés sans examen au fond.

Une telle argumentation, portant sur l’exécution même du contrat, est de nature à affecter l’exigibilité des sommes réclamées et à faire obstacle à la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Par ailleurs, le décompte annexé est insuffisamment précis et il convient de constater que la SCI DE LA GRANGE SAINT CLAIR a procédé à un certain nombre de refacturations de charges et taxes, sans pour autant en justifier, aucune facture ou taxe foncière n’étant versée au débat.

Les facturations produites au soutien des demandes apparaissent ainsi insuffisamment détaillées et contestées dans leur principe comme dans leur quantum, sans que les justificatifs nécessaires permettent d’en vérifier le bien-fondé avec l’évidence requise en référé.

Or, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de statuer sur le caractère exigible ou non des sommes réclamées ni sur la conformité des clauses du bail relatives aux dispositions de l’article L 145-40-2 du code de commerce, une telle contestation relevant de la compétence du juge du fond.

Il ressort de ce qui précède que les demandes formées par la SCI DE LA GRANGE SAINT CLAIR se heurtent à des contestations sérieuses.

En conséquence, il n’y a lieu à référé tant sur les demandes formées par la SCI DE LA GRANGE SAINT CLAIR que sur les demandes reconventionnelles de la SARL PREST’ACTION ORGANISATION.

Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Clément MAZOYER, Juge des référés, statuant par décision prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’intégralité des demandes de la SCI DE LA GRANGE SAINT CLAIR ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’intégralité des demandes de la SARL PREST’ACTION ORGANISATION ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS la charge des dépens à chaque partie ;

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 17 avril 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés.