N° RG 23/09424 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MH5R

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

minute n°

N° RG 23/09424 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MH5R

Copie exec. aux Avocats :

M^e Stéphanie BOEUF

M^e Cédric D’OOGHE

Le

Le Greffier

M^e Stéphanie BOEUF

M^e Cédric D’OOGHE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

JUGEMENT du 16 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Juge Unique : Florence VANNIER, Vice-Président

— Greffier : Audrey TESSIER,

DÉBATS :

à l’audience publique du 20 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Septembre 2025.

JUGEMENT :

— déposé au greffe le 16 Septembre 2025

— Contradictoire et en premier ressort,

— signé par Florence VANNIER, Président et par Audrey TESSIER, Greffier

DEMANDERESSE :

Madame [A] [Y] [H]

née le [Date naissance 6] 1966 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 1] – SUISSE

représentée par M^e Cédric D’OOGHE, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 139

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [D]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 111

Vu le dossier de la procédure enregistrée sous le n° RG 23/9424 ;

Vu l’assignation délivrée le 3 novembre 2023, à [X] [D], à la requête de [A] [Y] [H] (ci-après [A] [Y] ) ainsi que ses dernières écritures datées du 28 octobre 2024 et tendant à ce que le présent Tribunal :

— juge qu’elle a été lésée de plus des 7/12èmes du prix de vente lorsqu’elle a cédé au défendeur les 25 % des parts indivises qu’elle détenait dans un immeuble sis à [Localité 8]

— constate que [X] [D] n’est plus en possession des « parts sociales » qu’il lui a achetées

— constate que seule l’option prévue à l’art. 1681 du Code civil concernant le paiement du supplément du juste prix, sous la déduction du 10 ème du prix total, est applicable et en conséquence,

— condamne [X] [D] à lui verser la somme de 232.500 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2021

— à titre subsidiaire, dans le cas où [X] [D] serait autorisé à restituer les « parts sociales » en retirant le prix qu’il a payé :

* condamne le défendeur à restituer lesdites « parts sociales » dans un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 250 € par jour de retard à compter du 31 ème jour après ladite signification

* se réserve la liquidation de l’astreinte

* condamne [X] [D] à lui restituer les fruits perçus à compter du 11 mai 2021

— en tout état de cause :

* condamne le défendeur à lui payer une somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi

* déboute [X] [D] de toutes ses prétentions

* le condamne aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 6.000 € par application des dispositions de l’art. 700 du Code de procédure civile

* condamne [X] [D] à lui verser une somme de 7.339,20 € au titre du remboursement des frais d’expertise

* prononce l’exécution provisoire de droit ;

Vu les dernières conclusions de [X] [D], datées du 16 décembre 2024 et tendant à ce que la juridiction :

— déboute [A] [Y] de toutes ses demandes

— juge qu’il aura droit, « en fonction du montant éventuellement arrêté, de faire application des dispositions de l’art. 1681 al 1 du Code civil »

— condamne la demanderesse aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 1.800 € au titre des frais irrépétibles

— dise n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 11 février 2025 ;

MOTIFS

Attendu que c’est manifestement par erreur que la demanderesse fait état dans le dispositif de ses conclusions de « parts sociales » et qu’il faut en réalité lire « part indivise » ;

Attendu que pour le reste, il est constant que :

— [A] [Y], [X] [D], [S] [D] et [K] [D] étaient propriétaires indivis à hauteur de 25 % chacun d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8]

— le 5octobre 2020, [A] [Y] a vendu sa part indivise à [X] [D] pour le prix de 150.000 €

— ayant par la suite acquis la conviction que la valeur de sa part indivise était en réalité bien supérieure à celle fixée par l’acte de vente, [A] [Y] a mis [X] [D] en demeure, le 11 mai 2021, de lui verser une somme de 300.000 € correspondant à la différence entre le prix qui aurait, selon elle, du être fixé, à savoir 450.000 €, et le prix effectivement perçu, soit 150.000 €

— les parties n’étant pas parvenues à trouver un terrain d’entente, [A] [Y] a sollicité du Juge des référés du Tribunal Judiciaire de STRASBOURG et obtenu, le 10 mai 2022, la désignation de 3 experts qui se sont vus confier la mission de déterminer la valeur exacte de l’immeuble, au jour de la vente, par elle, à [X] [D], de sa part indivise

— le 10 janvier 2023, la mission des experts a été étendue en ce sens qu’il y avait lieu de déterminer la valeur de la part indivise détenue par [A] [Y] dans l’immeuble à la date du 5 octobre 2020

— les experts ont établi, le 9 février 2023, un rapport dans lequel ils proposaient, au 5 octobre 2020 :

* une valeur vénale de 1.700.000 € hors droits et de 1.817.300 € droits inclus, en cas de vente en bloc du bien

* une valeur oscillant entre 410.000 € et 425.000 € hors droits pour la part indivise de [A] [Y]

— au vu de ces conclusions et en l’absence de règlement amiable du différend, [A] [Y] a saisi la présente juridiction ;

Attendu que les art. 1674, 1675, 1678, 1681 et 1682 du Code civil disposent respectivement que :

— si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision et qu’il aurait déclaré donner la plus-value

— pour savoir s’il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente

— la preuve de la lésion ne peut se faire que par un rapport de 3 experts qui seront tenus de dresser un seul procès-verbal commun et ne former qu’un seul avis à la pluralité des voix

— dans le cas où l’action en rescision est admise, l’acquéreur a le choix ou de rendre la chose en retirant le prix qu’il a payé ou de garder le fonds en payant le supplément du juste prix, sous la déduction du dixième du prix total

— si l’acquéreur préfère garder la chose en fournissant le supplément réglé par l’article précédent, il doit l’intérêt du supplément, du jour de la demande

— s’il préfère la rendre et recevoir le prix, il rend les fruits du jour de la demande

— l’intérêt du prix qu’il a payé lui est aussi compté du jour de la même demande ou du jour du paiement, s’il n’a touché aucuns fruits ;

Attendu qu’au cas d’espèce, il résulte du rapport complet et détaillé déposé par les experts missionnés par le Juge des référés que :

— l’immeuble en cause est un immeuble de rapport à usage de commerce au rez-de-chaussée et d’habitation aux étages, datant du début du 20 ème siècle, détenu en indivision

— ses points forts sont les suivants :

*une « situation prime » à [Localité 8]

*une vue dégagée sur des édifices emblématiques de la ville et un axe piéton commerçant

*la présence d’un commerce climatisé en très bon état d’entretien avec environ 7 m linéaire de vitrine

*des logements spacieux et traversants

*la possibilité d’aménager les combles du 5ème étage pour créer un duplex

*une bonne gestion et une absence de contentieux notamment avec les locataires

*un marché de l’investissement très dynamique et un actif immobilier offrant une excellente liquidité

*le bénéfice éventuel d’avantages fiscaux en cas de réalisation de travaux

— les points faibles relevés sont :

*les travaux d’entretien, d’isolation et de confort à prévoir, à savoir notamment le ravalement de la façade arrière, le remplacement de fenêtres, l’isolation des combles

*une isolation thermique médiocre

*une absence d’ascenseur

*des logements dépourvus de stationnement privatif et de terrasse ou de balcon

*la présence de deux logements à rénover totalement

*des loyers inférieurs aux valeurs locatives du marché

*des contraintes en particulier administratives pour l’aménagement des combles

— il a été appliqué des correctifs tenant compte de la spécificité de la situation du bien pour le calcul de sa valeur vénale selon la méthode par capitalisation du revenu et selon la méthode dite par comparaison ;

Attendu que les experts ont par ailleurs rappelé que :

— la détention d’un immeuble en indivision est susceptible de constituer un frein lors de la vente de droits indivis, nécessairement restreinte à un marché « fermé »

— la décote en résultant par rapport à la valeur vénale d’un immeuble en pleine propriété est, quant à elle, très variable

— sa fourchette peut aller de 0 % à 40 % dans les cas les plus extrêmes

— il s’agira de tenir compte du nombre d’indivisaires, de la nature du bien et du dynamisme du marché local;

Qu’au cas d’espèce, s’agissant d’un immeuble de rapport en situation de premier ordre, placé dans un marché immobilier très actif en 2020, comportant un faible nombre de coindivisaires, la décote proposée était de moins de 5%, ce qui conduisait à fixer la valeur de la part indivise de [A] [Y] au 5 octobre 2020, à une somme oscillant entre 410.000 € et 425.000 € hors droits ;

Que les experts ont également relevé :

— qu’au mois de mars 2022, un autre quart indivis de l’immeuble en cause a été vendu au prix de 420.000 € hors droits

— que du fait de l’acquisition par [X] [D] du quart indivis appartenant à [A] [Y], le nombre des indivisaires passait à 3 ;

Attendu qu’au vu des analyses tout à fait pertinentes faites par les experts judiciaires, la valeur, au 5 octobre 2020, du quart indivis appartenant à [A] [Y] dans l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], sera fixé à la somme de 417.000 € hors droits, [X] [D] se contentant de procéder par affirmations pour tenter de remettre en cause les constatations et conclusions des techniciens ;

Que contrairement à ce que soutient le défendeur, les frais de mutation n’avaient pas à être intégrés dans l’estimation du bien même détenu en indivision ;

Attendu qu’au vu de ces éléments, lors de la vente litigieuse, [A] [Y] aurait du percevoir au minimum une somme de ( 417.000 X 5/12 = ) 173.750 € ;

Que la cession étant intervenue pour un montant de 150.000 €, elle a incontestablement été lésée de plus de 7/12 èmes du prix ;

Attendu qu’en cas de lésion, l’acquéreur dispose d’une option qui lui est accordée par la loi et qui a été rappelée plus haut ;

Qu’en vertu d’une jurisprudence constante, il peut exercer cette option même en aval du jugement qui établit la lésion et en a seul l’initiative mais doit toutefois l’exercer dans le délai prévu par la décision ayant admis la lésion ou, à défaut, dans un délai raisonnable ;

Attendu qu’au cas d’espèce :

— [X] [D] qui déclare être toujours en possession de la part indivise acquise auprès de [A] [Y] indique vouloir se laisser le droit de rendre le bien litigieux « en fonction du montant qui sera arrêté par la juridiction »

— de son côté, [A] [Y] estime que [X] [D] ne dispose plus d’aucune option puisqu’il n’est plus, à ce jour, propriétaire du quart indivis qu’il lui avait acheté et demande en conséquence, à titre principal, qu’il soit condamné à lui payer le supplément du juste prix ;

Attendu qu’il résulte des pièces versées aux débats que :

— par jugement en date du 4 septembre 2024, le Tribunal Judiciaire de STRASBOURG a notamment :

* constaté dans ses motifs que [S] [D] avait cédé, le 9 mars 2022, un quart indivis de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], à [T] [L], pour un prix de 420.000 €

* condamné [X] [D], en sa qualité de vendeur, à réitérer, par acte authentique, la vente de l’ensemble de ses droits indivis représentant la moitié de la propriété indivise sur l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], au prix de 700.000 €, à [T] [L], et ce, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement

* dit qu’à défaut, ledit jugement tiendrait lieu d’acte authentique de vente

* rappelé que la décision était de droit exécutoire par provision

— [X] [D] a fait appel de cette décision le 16 octobre 2024

— il a néanmoins fait sommation à [T] [L] de se présenter, le 5 novembre 2024, à 11 heures, en l’étude de Me [F], notaire à [Localité 8], aux fins de signature de l’acte authentique de vente en exécution du jugement du 4 septembre 2024

— aux date et heure prévues, en l’absence de [T] [L] et faute de règlement du prix, le notaire a dressé, à 12 heures 15, un procès-verbal de carence ;

Attendu qu’il résulte de ces éléments que la qualité de propriétaire de biens indivis au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], de [X] [D], est, à ce jour, plus qu’ incertaine ;

Qu’en outre, le défendeur ne fournit aucune indication quant à l’état d’avancement de l’instance qui se poursuit devant la Cour d’Appel de COLMAR ;

Que dans ces conditions, il ne justifie pas être en mesure d’exercer une quelconque option et, le cas échéant, de restituer à la demanderesse la part indivise qu’il a acquise auprès d’elle, et encore moins, de pouvoir le faire dans un délai raisonnable, de sorte qu’il sera condamné à lui payer le supplément du juste prix, sous la déduction du dixième du prix total ;

Attendu qu’en principe :

— le supplément correspond non à la valeur vénale du bien au moment où il a été vendu, mais à sa valeur réelle à l’époque où doit intervenir ce règlement complémentaire

— le dixième dont l’art. 1681 précité autorise la déduction est celui du « prix total »résultant des deux versements, initial et complémentaire de l’acquéreur ;

Qu’au cas d’espèce, la valeur actuelle du quart indivis litigieux sera fixée à la somme de 420.000 €, somme payée, en 2022, par [T] [L] pour acquérir un autre quart indivis ;

Qu’en conséquence, il reviendra à [A] [Y], au titre du supplément de prix, la somme de [ ( 417.000 – 150.000 = ) 267.000 – ( 150.000/10 + 267.000 /10 = ) 41.700 € = ) 225.300 € qui portera intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2023, date de la demande en rescision ;

Attendu que la demanderesse ne verse aux débats aucune pièce de nature à établir que [X] [D], lorsqu’il lui a acheté sa part indivise, savait que le prix qu’il lui réglait était très inférieur à sa valeur réelle ;

Qu’en conséquence, elle sera déboutée de sa demande tendant à l’octroi de dommages-intérêts en réparation d’un préjudice sur lequel elle ne s’explique d’ailleurs pas précisément ;

Attendu que partie perdante, [X] [D] sera condamné aux entiers dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé-expertise ayant conduit à la désignation de [N] [B], [I] [V] et [O] [G] en qualité d’experts, en ce y compris les frais d’expertise, l’équité commandant d’allouer à [A] [Y] une indemnité de 3.000 € par application des dispositions de l’art. 700 du Code de procédure civile ;

Qu’il sera enfin rappelé que par application de l’art. 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire par provision ;

Attendu qu’au cas d’espèce, rien ne justifie que cette exécution provisoire soit écartée ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement mis à disposition par le greffe, contradictoire et en premier ressort:

— JUGE que [A] [Y] a été lésée de plus des sept douzièmes du prix de vente lorsque, le 5 octobre 2020, elle a cédé à [X] [D] le quart indivis lui appartenant dans l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8]

— DEBOUTE [X] [D] de sa demande tendant à être autorisé à exercer l’option prévue par l’art. 1681 al 1 du Code civil et en conséquence,

— CONDAMNE [X] [D] à payer à [A] [Y], à titre de supplément de prix, une somme de 225.300 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2023

— DEBOUTE [A] [Y] de sa demande tendant à l’octroi de dommages-intérêts

— CONDAMNE [X] [D] entiers dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé-expertise ayant conduit à la désignation de [N] [B], [I] [V] et [O] [G] en qualité d’experts, en ce y compris les frais d’expertise

— CONDAMNE [X] [D] à payer à [A] [Y] une indemnité de 3.000 € au titre des frais irrépétibles

— RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Le Greffier Le Président

Audrey TESSIER Florence VANNIER