TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 10 OCTOBRE 2025

N° RG 24/00513 – N° Portalis DBWV-W-B7I-E6PW

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

10 octobre 2025

OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT

c/

Madame [N] [I] épouse [T]

DEMANDERESSE

OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT

[Adresse 7]

[Localité 1]

comparante en personne

DEFENDERESSE

Madame [N] [I] épouse [T]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparante en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 05 septembre 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Madame Julie DOMITILE, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 10 octobre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 22 septembre 2021, la société OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT a donné à bail à Mme [N] [I] épouse [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 418,63 € et un garage pour un loyer mensuel de 37,75 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la société OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT a fait signifier un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire le 19 mars 2024.

Par acte d’huissier en date du 21 juin 2024, la société OPH TROYES [Localité 8] HABITAT a ensuite fait assigner Mme [N] [I] épouse [T] à l’audience du 5 septembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 5 septembre 2025, la société OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT – représentée par Mme [S] [E] – reprend les termes de son assignation pour demander de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de Mme [N] [I] épouse [T] ;ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;condamner ce dernier au paiement, à titre provisionnel, de la somme actualisée de 1449,57 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

Au soutien de ses prétentions, le bailleur indique que la locataire demeure redevable d’impayés locatifs et qu’elle a produit son attestation d’assurance. Il précise que le paiement des loyers a été repris et qu’un plan d’apurement a été signé le 15 avril 2025, qui prévoit le versement mensuel de 100 €, en plus du loyer et des charges. En conséquence, le bailleur demande au tribunal l’homologation du plan et se désiste de l’action concernant l’assurance.

A la même audience, Mme [N] [I] épouse [T] comparaît en personne et indique être d’accord sur le montant de la dette ainsi que sur l’octroi des délais de paiement. Elle précise toucher environ 1450 € de revenus mensuels.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Toutes les parties ayant comparu, la présente décision sera rendue contradictoirement.

1. Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable à compter du 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée au moins six semaines avant la date de l’audience, sous peine d’irrecevabilité de la demande en résiliation de bail.Par ailleurs, aux termes du II de l’article 24 de la même loi les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 8] par la voie électronique le 21 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’Allocations Familiales par la voie électronique le 24 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

2.1 Sur le défaut de paiement

L’article 24 I ancien de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail conclu le 22 septembre 2021 a été signifié le 19 mars 2024, pour la somme en principal de 2028,76 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 mai 2024.

3. Sur le montant de l’arriéré locatif

En l’espèce, la société OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT produit un décompte démontrant que l’arriéré locatif s’élève, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 1449,57 € à la date du 2 septembre 2025 (mois d’août 2025 inclus).

La locataire ne verse aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [N] [I] épouse [T] à verser à la société OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT, à titre provisionnel, cette somme de 1449,57 € comprenant les loyers, charges (décompte arrêté au 2 septembre 2025) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2028,76€ à compter du commandement de payer (19 mars 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

4. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023 que le juge peut octroyer des délais de paiement d’une durée maximale de trente-six mois au locataire à la double condition que celui-ci soit en situation de régler sa dette locative et ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Le juge statue à la demande du locataire, du bailleur ou d’office.

Le juge peut également suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais. Il ne peut statuer qu’à la demande du bailleur ou du locataire. En cas d’irrespect des modalités fixées par le juge, la clause résolutoire reprend son plein effet. Dans le cas contraire, elle est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, compte tenu des propositions de règlements formulées à l’audience et du plan d’apurement signé le 15 avril 2025, il y a lieu d’autoriser Mme [N] [I] épouse [T] à se libérer du montant de la dette locative selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :

que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 20 mai 2024 ;que Mme [N] [I] épouse [T] devienne occupant sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ;que faute pour Mme [N] [I] épouse [T] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et il conviendra d’autoriser la société OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [N] [I] épouse [T] ;qu’en cas de maintien dans les lieux, la société OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT soit en droit d’exiger de la partie défenderesse le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Les dépens seront supportés par Mme [N] [I] épouse [T], partie perdante, et comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il y a lieu de condamner Mme [N] [I] épouse [T] à verser à la société OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 septembre 2021 entre la société OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT et Mme [N] [I] épouse [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] et un garage, [Localité 3], sont réunies à la date du 20 mai 2024 ;

CONDAMNONS Mme [N] [I] épouse [T] à verser à la société OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT à titre provisionnel la somme de 1449,57 € (décompte arrêté au 2 septembre 2025), incluant le montant des loyers et charges impayés jusqu’au mois d’août 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024 sur la somme de 2028,76 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Mme [N] [I] épouse [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 100 € chacune et une 15ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Mme [N] [I] épouse [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT puisse faire procéder à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [N] [I] épouse [T] ;que Mme [N] [I] épouse [T] soit condamnée à verser à la société OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Mme [N] [I] épouse [T] à verser à la société OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [N] [I] épouse [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 8] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 10 octobre 2025,

Le greffier, Le président,