N° RG 25/07512 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZIJ

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 9]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 25/07512 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZIJ

Minute n°

copie le 18 novembre 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 18 novembre

2025 à :

— M^e Steeve WEIBEL

— Mme [B] [U]

— M. [C] [I]

pièces retournées

le 18 novembre 2025

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

18 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Société OPHEA ANCIENNEMENT CUS HABITAT

ayant son siège social [Adresse 6]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Madame [B] [U]

demeurant [Adresse 7]

comparante en personne

Monsieur [C] [I]

demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 07 Octobre 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12] (ci-après OPHEA), bailleur social, a donné à bail à Monsieur [C] [I] et à Madame [B] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5]) à [Localité 8] [Adresse 3] par contrat du 12 décembre 2023, pour un loyer mensuel de 450,85 €, outre notamment une provision sur charges de 172,30 €.

Des loyers étant demeurés impayés, OPHEA a notifié, par lettres recommandées avec accusé de réception reçues le 27 mars 2024, un congé aux locataires pour le 30 juin 2024. Le congé mentionne, comme motif, le non-paiement des loyers et accessoires.

Monsieur [C] [I] et Madame [B] [U] étant demeurés dans les lieux après la date du 30 juin 2024, OPHEA les a fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de SCHILTIGHEIM, par actes de Commissaire de justice signifiés le 18 juillet 2025, aux fins, notamment, de validation de congé, d’expulsion et de paiement.

À l’audience du 7 octobre 2025, OPHEA, représenté par son Conseil, reprend les termes de son assignation et demande, sous exécution provisoire :

De constater que le congé délivré est régulier ;De prononcer la déchéance de Monsieur [C] [I] et de Madame [B] [U] de tout droit au maintien dans les lieux, et de condamner ces derniers, et tous les occupants de leur chef, à libérer les locaux occupés ;De prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail ;De condamner solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 5 493,12 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi que les arriérés de loyers et de charges nés entre l’assignation et la date d’audience ;

En tout état de cause,

De condamner Monsieur [C] [I] et Madame [B] [U] solidairement à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittance et deniers ;De condamner solidairement la partie défenderesse à payer une indemnité d’occupation d’un montant de 665,12 € (représentant le loyer augmenté des charges et prestations fournies), avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et ce jusqu’à évacuation effective des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation bail ;De condamner solidairement la partie défenderesse au paiement d’une somme de 549 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Le Conseil de la bailleresse remet un décompte actualisé au 30 septembre 2025 et indique que la dette actualisée est de 665,12 €. Il y a une reprise du paiement du loyer courant, et la dette est quasiment soldée.

Monsieur [C] [I] et Madame [B] [U] comparaissent en personne. Ils indiquent que le dernier loyer a été payé début octobre.

La société bailleresse est autorisée à produire une note en délibéré dans un délai de quinze jours avec un décompte actualisé. Si la dette est soldée, la société bailleresse se désistera de ses demandes relatives à l’expulsion et maintiendra ses demandes relatives à l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Monsieur [C] [I] sollicite une réduction des montants réclamés au titre l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, et Madame [B] [U] conclut au rejet de ces demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

Aucune note en délibéré n’a été transmise à la Juridiction.

MOTIFS

SUR LA DEMANDE DE VALIDATION DU CONGÉ

Sur le principe de la validation du congé

Il ressort de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation que les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que : « Les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux… ».

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 a la particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur du locataire de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié aux locataires pour le 30 juin 2024 au vu des impayés de loyers. Par ce congé, OPHEA a invité les défendeurs à régulariser cet impayé et leur a indiqué qu’à défaut pour eux de faire le nécessaire avant le 30 juin 2024, OPHEA engagerai une procédure pour faire constater leur mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence leur évacuation du logement.

Les locataires ne contestent pas la régularité de cet acte.

Le congé a donc pris effet le 30 juin 2024. Il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé. La demande subsidiaire en résiliation judiciaire est dès lors sans objet.

L’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 665,12 €, équivalent au loyer actuel.

Sur le droit au maintien dans les lieux

Le contrat de bail relève des dispositions de l’article L 442-6 du Code de la construction et de l’habitation qui renvoient à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 laquelle garantit en son article 4 le maintien dans les lieux aux occupants de bonne foi des locaux définis à l’article premier.

Il sera rappelé que le non-paiement des loyers n’est pas systématiquement constitutif de mauvaise foi et qu’il convient d’apprécier concrètement le comportement du locataire quant à ses obligations. Il appartient au Juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux. L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 18 juillet 2025, date de l’assignation.

Il ressort du décompte actualisé que Monsieur [C] [I] et Madame [B] [U] ont procédé à des règlements, de sorte que la dette est quasiment soldée.

Au regard de ces éléments, la mauvaise foi des locataires n’apparaît pas suffisamment établie. En conséquence, Monsieur [C] [I] et Madame [B] [U] ne seront pas déchus de tout droit au maintien dans les lieux.

Pour autant, Monsieur [C] [I] et Madame [B] [U] seront condamnés à payer à OPHEA leur dette locative. Il ressort des différentes pièces et notamment du relevé de compte que Monsieur [C] [I] et Madame [B] [U] sont redevables de la somme de 665,12 € selon décompte du 30 septembre 2025 (cette somme se décomposant en loyers et provisions sur charges et également en indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail). Monsieur [C] [I] et Madame [B] [U] ne contestent pas le montant de cette dette. Ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme de 665,12 € avec les intérêts légaux à compter de l’assignation.

SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT

Il ressort de l’article 1343-5 du Code civil que : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues… ».

Monsieur [C] [I] et Madame [B] [U] ont quasiment apuré la dette.

Dans ces circonstances, Monsieur [C] [I] et Madame [B] [U] seront autorisés à se libérer de leur dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement de l’indemnité d’occupation d’une part, des délais de paiement d’autre part, entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [C] [I] et Madame [B] [U], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir OPHEA, Monsieur [C] [I] et Madame [B] [U] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé délivré par l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12] (OPHEA) à Monsieur [C] [I] et à Madame [B] [U] s’agissant du logement sis [Adresse 4][Adresse 10]) à [Localité 8] [Adresse 2] [Localité 11] à effet au 30 juin 2024 ;

CONSTATE, en conséquence, la résiliation du contrat de bail signé le 12 décembre 2023 entre Monsieur [C] [I] et Madame [B] [U], d’une part, et l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12] (OPHEA), d’autre part ;

CONDAMNE Monsieur [C] [I] et Madame [B] [U] solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 665,12 € par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONSTATE la bonne foi de Monsieur [C] [I] et de Madame [B] [U] ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12] (OPHEA) de sa demande tendant à constater la déchéance de Monsieur [C] [I] et de Madame [B] [U] de tout droit au maintien dans les lieux sis [Adresse 4][Adresse 10]) à [Localité 8] [Adresse 2] [Localité 11] à compter du 30 juin 2024 ;

DIT que Monsieur [C] [I] et Madame [B] [U] disposent d’un droit au maintien dans les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [C] [I] et Madame [B] [U] solidairement à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12] (OPHEA) la somme de 665,12 € selon décompte du 30 septembre 2025 incluant l’échéance du mois de septembre 2025 (cette somme se décomposant en loyers et provisions sur charges et également en indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail), avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, ainsi que les arriérés de loyers et de charges nés entre l’assignation et la date d’audience ;

AUTORISE Monsieur [C] [I] et Madame [B] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 10 mensualités de 60 € chacune et une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE Monsieur [C] [I] et Madame [B] [U] in solidum aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [C] [I] et Madame [B] [U] in solidum à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12] (OPHEA) la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le présent jugement est signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Juge