TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00328 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JEOX

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 23 septembre 2025 prorogé au 13 Novembre 2025

[K] [B]

C/

[X] [T]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Dominique LECOMTE – 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [X] [T]

M^e Dominique LECOMTE – 24

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Madame [K] [B]

née le 21 Octobre 1985 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [T]

né le 24 Juin 1947 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Céline LEVIS, Greffière présente à l’audience et [K] MBIH, greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 01 Juillet 2025

Date des débats : 01 Juillet 2025

Date de la mise à disposition : 23 septembre prorogée au 13 Novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 2 février 2016, Mme [K] [B] a donné à bail à M. [X] [T] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 380 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 60 euros.

Par acte extrajudiciaire du 31 octobre 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 4 novembre 2024, Mme [K] [B] a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1 844,45 euros au titre des loyers et charges impayés au 29 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 22 janvier 2025, Mme [K] [B] a fait assigner M. [X] [T] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation du contrat de location qui lui a été consenti ;

– ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– le condamner au paiement :

* de la somme de 2 136,95 euros représentant les loyers, charges et frais impayés au 16 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges mensuels, à compter de la résiliation du bail majorée de l’indexation contractuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;

* de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;

* de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

À l’audience du 1er juillet 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, Mme [K] [B], comparante en personne, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre des loyers et charges impayés à la somme de 2 226,81 euros, terme de juin 2024 inclus et en s’opposant à toute demande de délais.

Elle fait valoir que, le commandement de payer n’a pas été régularisé et que l’intégralité du loyer actuel n’est pas réglé, estimant que, le règlement de la somme de 50 euros mensuel effectué par M. [X] [T] est fait au titre de l’arriéré et non du loyer courant.

S’agissant des demandes reconventionnelles de M. [X] [T], elle considère ne pas avoir de pièce et que, cela n’empêche pas le règlement du loyer.

M. [X] [T], comparant en personne s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, sollicite que :

– les effets de la clause résolutoire soient suspendus ;

– lui soit accordé des délais de paiement, à hauteur d’un versement mensuel de la somme de 50 euros en sus de l’échéance courante et ce, le 30 du mois ;

– la condamnation de la bailleresse à effectuer, sous astreinte de 50 euros par jour de retard :

* des travaux de plomberie relatif à la baignoire ;

* des travaux de peinture et de tapisserie de l’entrée ;

* la réparation de la literie (canapé-lit)

Au soutien de ses demandes, il évoque avoir effectué un ordre de virement vendredi dernier et que, le surplus du loyer courant, à hauteur de 23,49 euros a été réglé la veille au matin.

Il ajoute que, pendant 10 ans il a réglé son loyer en 2 temps sans que cela ne pose de difficultés.

Il explique que cela fait près de 2 ans qu’il attend que des réparations soient effectuées, en lien avec 2 dégâts des eaux, l’un de la responsabilité de la copropriété et le second de la responsabilité de la bailleresse, en vain, il estime ne pas pouvoir jouir pleinement des lieux.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 23 septembre 2025, prorogé au 12 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, la bailleresse au soutien de sa demande en paiement de la somme de 2 226,81 euros, produit notamment aux débats :

– le contrat de bail du 2 février 2016 ;

– le commandement de payer du 31 octobre 2024, portant sur la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 1 844,45 euros au titre des loyers et charges impayés au 29 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus ;

– le décompte locatif inclus dans le commandement de payer, arrêté au 29 octobre 2024, portant sur la période de novembre 2022 à octobre 2024 ;

– l’avis de taxe foncière au titre de l’année 2024 ;

– un décompte locatif arrêté au 24 juin 2025 portant sur la période de novembre 2024 à juin 2025 et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 2 192,52 euros ;

– un décompte locatif établi par commissaire de justice, arrêté au 24 juin 2025 et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 1 889,80 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [X] [T] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, il convient de rappeler que, le coût des actes de commissaire de justice ne doit pas être inclus dans la dette locative mais dans les dépens si ces actes sont justifiés ; de sorte que, la somme de 337,04 euros correspondant aux « frais de procédure », suivant décompte établi par commissaire de justice arrêté au 24 juin 2025, sera déduite du solde locatif dû par M. [X] [T].

En outre, la somme de 164 euros mise au débit du compte locatif le 1er février 2025 et correspondant à « taxe ordures ménagères 2024 », sera également déduite du solde locatif dû par M. [X] [T] et ce, bien que la bailleresse produise aux débats l’avis de taxe foncière de 2024 et ce, compte tenu qu’elle ne justifie pas du reste des charges locatives réelles récupérables, ni ne produit les décomptes de régularisation annuelle des charges, étant rappelé que, le bail conclu entre les parties prévoit le versement d’une provision mensuelle pour charges, qui a été ajustée à la somme de 50 euros, mise effectivement au débit du compte locatif à chaque échéance de loyer.

Par ailleurs, M. [X] [T] justifie aux débats de règlements effectués avant la date de l’audience mais postérieurement aux décomptes actualisés au 24 juin 2025 fournis aux débats :

– le versement de la somme de 50 euros auprès du commissaire de justice le 30 juin 2025 suivant reçu établi à cette date ;

– le règlement de la somme de 23,49 euros auprès du mandataire de la bailleresse le 30 juin 2025 au motif « règlement majoration loyer avril, mai et juin 2025 » suivant récépissé de demande de virement établi à cette date.

Dès lors, M. [X] [T] justifiant du règlement de ces sommes, elles doivent être ôtées du calcul de la dette locative.

De sorte qu’il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’au 30 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, M. [X] [T] est débiteur d’une somme s’élevant à 1 652,31 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés.

Par conséquent, M. [X] [T] sera condamné à payer à Mme [K] [B] la somme de 1 652,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025, date de l’assignation.

Sur la demande en résolution du bail :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer a bien été signifié à M. [X] [T], par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024 et portant sur la somme en principal de 1 844,45 euros au titre des loyers et charges impayés au 29 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, bien que M. [X] [T] ait effectué des règlements durant ce délai, ceux-ci n’ont pas permis d’apurer l’entièreté des causes du commandement de payer augmentée des échéances courantes de loyer et charges. De sorte qu’après déduction des sommes indues au titre de la dette locative (soit la somme de 157,10 euros correspondant au coût du commandement de payer), cette dernière s’élève à 1 994,34 euros à l’issue du délai de 2 mois, soit au 31 décembre 2024.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 31 décembre 2024.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée :

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, Mme [K] [B] ne démontre pas que le défaut de paiement des loyers et charges par le locataire résulte d’une intention maligne ou de sa mauvaise foi.

En outre, Mme [K] [B] ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande reconventionnelle de délais :

Sur la demande de délai de paiement :

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M. [X] [T] sollicite des délais de paiement, en proposant un apurement de la dette locative par le biais de mensualités à hauteur de 50 euros en sus du montant du loyer courant.

Par ailleurs, il justifie aux débats des difficultés financières rencontrées mais fait également part de ses ressources et charges mensuelles.

En outre, il ressort des développements précédents que, M. [X] [T] a repris, depuis 3 mois (avril, mai et juin) le paiement des échéances courantes de loyer et charges dans leur intégralité, augmentée de la somme de 50 euros afin d’apurer sa dette.

Dès lors, M. [X] [T] apparaît en situation d’apurer sa dette locative par le biais d’un échelonnement de celle-ci.

De sorte qu’il y a lieu de mettre en place de délais de paiement au bénéfice de M. [X] [T] par le biais de mensualités à hauteur de 50 euros en sus du montant de l’échéance courante de loyer et charges.

Par conséquent, il convient d’accorder à M. [X] [T] un aménagement du paiement de sa dette locative selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 2023.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, compte tenu de la reprise du paiement des loyers et charges courants en intégralité avant l’audience et que, M. [X] [T] apparaisse en situation d’apurer sa dette locative, des délais de paiement lui ont été accordés.

De sorte qu’il convient également de suspendre les effets de la clause résolutoire contenue au bail pendant les délais de paiement qui ont été accordés à M. [X] [T] et celle-ci sera réputée ne pas avoir joué si le locataire se libère selon le délai et les modalités fixés par le juge, même d’office.

Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance de loyers et charges dûment justifiées ou de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets.

Dans ce cas, M. [X] [T] devra alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

M. [X] [T] devra dans ce cas payer à la bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé et à la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail et qui sera fixée par référence au terme de décembre 2024, à la somme de 480,93 euros (soit 430,93 euros au titre du loyer révisé et 50 euros au titre de la provision mensuelle pour charges) à compter du 31 décembre 2024, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation ni de révision compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. La demande formée de ce chef par la bailleresse sera rejetée.

La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles dûment justifiées comme il sera précisé au dispositif du jugement.

Sur la demande d’exécution de travaux sous astreinte :

En application de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, si M. [X] [T] soutient qu’un certain nombre de travaux doivent être effectués par la bailleresse, notamment des suites de dégâts des eaux ainsi que, la réparation du canapé-lit, il n’en justifie toutefois pas aux débats.

En conséquence, M. [X] [T] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [T], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [X] [T] à payer à Mme [K] [B] la somme de 1 652,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025 ;

ACCORDE à M. [X] [T] des délais de paiement, à charge pour lui de s’acquitter de sa dette en 36 mensualités de 50 euros, à verser le 30 de chaque mois, la première étant exigible dans le mois suivant la présente décision et la dernière étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 2 février 2016, entre d’une part Mme [K] [B] et d’autre part, M. [X] [T] portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], à la date du 31 décembre 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire du bail permettant la continuation du contrat de bail ;

RAPPELLE qu’en tout état de cause, M. [X] [T] reste tenu du paiement des loyers et charges courants en intégralité ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée (loyers, provisions pour charges et recouvrement de la dette) à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse et la clause résolutoire produira son plein effet ;

EN CAS DE MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

DIT que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera automatiquement et immédiatement résilié et que M. [X] [T] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [X] [T] et à celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que celle-ci ne pourra pas être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

DIT que M. [X] [T] devra dans ce cas payer à Mme [K] [B] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé et à la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail et qui sera fixée par référence au terme de décembre 2024, à la somme de 480,93 euros, à compter du 31 décembre 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles dûment justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par Mme [K] [B] ;

*

DÉBOUTE Mme [K] [B] de sa demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée ;

DÉBOUTE M. [O] [T] de sa demande d’exécution de travaux sous astreinte ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE M. [X] [T] au paiement des dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE Mme [K] [B] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,