N° RG 24/10013 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NANI

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/10013 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NANI

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

Le

Le greffier

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE HAGELSCHLOSS représenté par son syndic, la SAS CITYA RUHL SEGESCA, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 305.218.232. ayant son siège social [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 253

DEFENDEURS :

Monsieur [L] [G]

né le 27 Avril 1988 à [Localité 9] (CHINE), demeurant [Adresse 6]

défaillant

Madame [B] [T]

née le 21 Décembre 1994 à [Localité 8] (CORÉE DU NORD), demeurant [Adresse 6]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Avril 2025 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 27 Mai 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

M. [L] [G] et Mme [B] [T] sont propriétaires des lots n°76, 90 et 158 au sein de la « résidence [10] » [Adresse 2] à [Localité 7] soumise au régime de la copropriété.

Par un acte de commissaire de justice délivré à M. [G] et à Mme [T] le 25 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la « résidence [10] » [Adresse 2] à 67800 Hoenheim (ci-après le syndicat des copropriétaires) a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg et demande de :

— déclarer ses demandes recevables et bien fondées,

— constater que M. [G] et Mme [T] n’ont pas procédé au règlement des charges de copropriété dont ils sont redevables,

— condamner en conséquence in solidum, à défaut conjointement, M. [G] et Mme [T], à lui payer une somme de 7 883,32 € augmentée d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal à compter de la mise en demeure du 19 octobre 2023 sur la somme de 1 281,56 €, à compter de la mise en demeure du 9 novembre 2023 sur la somme de 1 315,16 €, à compter de la sommation de payer du 15 décembre 2023 sur la somme de 3 047,82 € et à compter de la présente assignation pour le surplus, à défaut à compter de la présente assignation pour le tout,

— ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner in solidum, à défaut conjointement, M. [G] et Mme [T], à lui payer une somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner in solidum M. [G] et Mme [T] au paiement d’une somme de 1 366,31 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers frais et dépens de la présente procédure y compris aux frais de la sommation de payer, s’élevant à hauteur de 149,92 €, ainsi que l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie de commissaire de justice et, en particulier, tous les droits de recouvrement et d’encaissement, sans exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier.

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

M. [G] et à Mme [T], tous deux assignés par dépôt à étude, n’ont pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation visée ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée le 1er avril 2025, a été évoquée à l’audience de la même date et la décision a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la demande en paiement :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot telle que définies à l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il résulte de l’article 14-1 de la loi précitée que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. L’assemblée générale de copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf si l’assemblée générale fixe au syndicat des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée en assemblée générale.

L’article 10-1a) dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient en conséquence au syndicat des copropriétaires, qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les éléments suivants :

— un extrait du livre foncier,

— le contrat de syndic du 15 novembre 2021 au 5 novembre 2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 décembre 2023,

— le décompte des charges de l’exercice 2022/2023,

— les appels de fonds du 1er juillet 2023 au 31 décembre 2024,

— deux appels de fonds « réfection toiture » du 14 février 2024 et du 15 juillet 2024

— une mise en demeure du 8 novembre 2023,

— une mise en demeure du 19 octobre 2023,

— une sommation de payer du 15 décembre 2023,

— un relevé de compte du 5 septembre 2024,

Le syndicat des copropriétaires demande que M. [G] et Mme [T] soient condamnés à payer la somme de 7 883,32 € au titre des charges, des appels de fonds travaux, de travaux et des frais de mise en demeure.

Selon le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 décembre 2023, les comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ont été approuvés, de même que la modification du budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ainsi que des travaux dont des travaux de réfection de la toiture payables en trois appels de fonds.

Ainsi, les montants réclamés au titre de la régularisation de l’exercice 2022/2023, des appels de charges jusqu’au 31 décembre 2024, de fonds travaux, de la régularisation du budget de l’exercice 2023/2024 et des appels de fonds pour la réfection de la toiture sont justifiés

S’agissant des frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de mise en demeure du 19 octobre 2023 d’un montant de 45,60 € seront retenus, mais pas les frais de relance du 9 novembre 2023 faute de la preuve de l’accusé de réception de cet envoi, ni les frais totaux de 960 € correspondant au poste « contentieux » mis en compte une première fois pour une somme de 480 € le 4 décembre 2023, soit dix mois et demi avant l’introduction d’une procédure en justice, et une seconde fois pour une somme identique le 5 septembre 2024, à défaut de démonstration de « diligences exceptionnelles » conformément au contrat de syndic, le syndicat procédant par affirmations générales, étant au surplus précisé que les frais irrépétibles relèvent des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard des appels de charges, de travaux (réfection de toiture) et de fonds travaux, faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition, pris en application de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 décembre 2023 conformément au procès-verbal rappelé plus haut, ainsi que des frais de mise en demeure, M. [G] et Mme [T] sont redevables d’une somme totale de 6 889,72 €.

M. [G] et Mme [T] seront condamnés in solidum à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure réceptionnée le 27 octobre 2023 sur la somme de 1 235,96 €, à compter de la sommation de payer du 15 décembre 2023 sur la somme de 1 661,96 € (2 897,92 € – 1 235,96 €) et à compter de l’assignation pour la somme de 3 991,80 € (6 889,72 € – 2 897,92 €).

La capitalisation des intérêts sera ordonnée.

— Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil en son dernier alinéa, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que l’application de ces dispositions suppose la preuve de la mauvaise foi du débiteur, soit la précision de circonstances particulières de nature à caractériser cette mauvaise foi ainsi que la preuve d’un préjudice indépendant du retard, soit distinct de la seule privation d’argent à l’échéance.

Si le syndicat des copropriétaires fait valoir que le non-paiement de la totalité des charges de copropriété constitue une résistance abusive de la part de M. [G] et Mme [T] et qu’il a ainsi été privé d’une partie des fonds nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, il procède par affirmation sans notamment démontrer l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement ni justifier le montant des dommages et intérêts demandés, étant observé que la mauvaise foi de M. [G] et Mme [T], qui ont procédé à un versement de 1 000 € en octobre 2023 et des versements mensuels de 400 € en 2024, n’est en l’espèce pas caractérisée.

La demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires sera en conséquence rejetée.

— Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

M. [G] et Mme [T], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les frais de la sommation de payer du 15 décembre 2023, soit plus de dix mois avant la signification de l’assignation, non utile à la résolution du litige, ne seront pas retenus dans les dépens de l’instance.

L’équité commande en outre de mettre à leur charge la somme de 1 366,31 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat des copropriétaires.

— Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum M. [L] [G] et Mme [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la « résidence [10] » [Adresse 4] [Localité 11] la somme de six mille huit cent quatre-vingt-neuf euros et soixante-douze centimes (6 889,72 €) au titre des charges de copropriété impayées pour la période arrêtée au 31 décembre 2024 outre les intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2023 sur la somme de mille deux cent trente-cinq euros et quatre-vingt-seize centimes (1 235,96 €), à compter du 15 décembre 2023 sur la somme de mille six cent soixante et un euros et quatre-vingt-seize centimes (1 661,96 €) et à compter de l’assignation, soit le 25 octobre 2024 pour la somme de trois mille neuf cent quatre-vingt-onze euros et quatre-vingt centimes (3 991,80 €),

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

CONDAMNE in solidum M. [L] [G] et Mme [B] [T] aux entiers dépens,

CONDAMNE in solidum M. [L] [G] et Mme [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la « résidence [10] » [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de mille trois cent soixante-six euros et trente et un centimes (1 366,31 €) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la « résidence [10] » [Adresse 3] [Localité 7] du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Vincent BARRÉ