N° RG 24/06447 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M233

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 24/06447 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M233

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

Le

Le greffier

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

JUGEMENT DU 08 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 13] [Adresse 11] sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS CITYA RUHL SEGESCA, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 305 218 232, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 253

DEFENDEURS :

Madame [G] [L]

née le 11 Juin 1972 à [Localité 15], demeurant [Adresse 5]

défaillante

Monsieur [Z] [R] [D]

né le 16 Décembre 1969 à [Localité 10] (MAROC), demeurant [Adresse 5]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président,

assistée de Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 08 Janvier 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Stéphanie BAEUMLIN, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Z] [R] [D] et Madame [G] [L] sont propriétaires des lots de copropriété numéros 204, 214 et 437 correspondant à un appartement, une cave et un garage au sein de la résidence dénommée « [16] » sise [Adresse 1] à [Localité 9].

Par acte de commissaire de justice délivré le 1er juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Villas Floriane a fait attraire Monsieur [Z] [R] [D] et Madame [G] [L] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg. Il demande au tribunal de :

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT, à défaut in solidum, Monsieur [R] [D] [Z] et Madame [L] [G] à payer une somme de 22.070,61 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la résidence [16], sise [Adresse 3] [Localité 8], augmentée d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal à compter de la mise en demeure du 19 octobre 2023 sur la somme de 5.658,07 euros, à compter de la mise en demeure du 09 novembre 2023 sur la somme de 5.691,67 euros, à compter de la sommation de payer du 05 décembre 2023 sur la somme de 11.769,51 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus, à défaut à compter de la présente assignation pour le tout ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— CONDAMNER solidairement, à défaut in solidum, Monsieur [R] [D] [Z] et Madame [L] [G] à payer une somme de 2.500 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la résidence [16], sise [Adresse 1] à [Localité 8], à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [R] [D] [Z] et Madame [L] [G] au paiement d’une somme de 1.360,76 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— LES CONDAMNER in solidum aux entiers frais et dépens de la présente procédure y compris aux frais de la sommation de payer, s’élevant à hauteur de 180,60 euros, ainsi que l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie de commissaire de justice et, en particulier, tous les droits de recouvrement et d’encaissement, sans exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier ;

— JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’instruction a été clôturée par ordonnance en date du 12 novembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.

Monsieur [Z] [R] [D] et Madame [G] [L], régulièrement assignés par remise de l’acte à personne, n’ont pas constitué avocat. La décision sera donc réputée contradictoire.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures visées ci-dessus quant à l’exposé plus détaillé des faits, et quant aux moyens du demandeur.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Au regard du relevé du compte copropriétaire des consorts [R] [B] édité par le syndic et après imputation des versements faits par les consorts [R] [B] sur les créances les plus anciennes, conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil, la somme de 22 070,61 euros dont le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement correspond aux créances suivantes :

—  671,25 euros au titre du 4e appel de provisions sur charges courantes de l’exercice 2023 ;

—  95,72 euros au titre des 3e et 4e appels de fonds travaux ALUR de l’exercice 2023 ;

—  47,59 euros au titre de travaux d’entretien du séparateur d’hydrocarbures ;

—  40,45 euros au titre de travaux de vidange et nettoyage de quatre puits perdus ;

—  16 396,68 euros au titre de travaux de ravalement des façades ;

—  3 590,46 euros au titre des 1re, 2e et 3e appels de provisions sur charges courantes de l’exercice 2024 ;

—  143,66 euros au titre des 1er, 2e et 3e appels de fonds travaux ALUR de l’exercice 2024 ;

—  45,60 euros, 45,60 euros, 33,60 euros au titre de trois mises en demeure du 19 juillet 2023, 19 octobre 2023 et 9 novembre 2023 ;

—  480 euros et 480 euros au titre de frais de contentieux.

Il y a lieu d’examiner successivement les montants réclamés au titre des charges de copropriété (20 985,81 euros) et ceux réclamés au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires (1 084,80 euros).

1) S’agissant des charges de copropriété :

Sur le montant principal de la créance :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Il appartient au syndicat des copropriétaires, qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant le budget prévisionnel et les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition. A défaut, il ne justifie pas de sa créance.

Afin de justifier de ses créances au titre des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires produit :

— les appels de fonds adressés aux consorts [R] [B] entre le 27 novembre 2023 et le 14 juin 2024 portant mention des tantièmes de répartition ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 19 juin 2023 ayant notamment approuvé les comptes de l’exercice 2022, modifié le budget prévisionnel pour l’exercice 2023, approuvé le budget pour l’exercice 2024, voté la réalisation de travaux de vidange et nettoyage des quatre puits perdus pour un montant total de 1 700 euros et de travaux d’entretien du séparateur d’hydrocarbures et de remplacement d’une chaîne pour un montant total de 2 000 euros ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 29 juin 2023 ayant notamment voté la réalisation de travaux de ravalement des façades pour un montant total de 398 961,59 euros ;

— le décompte de charges de la copropriété de l’exercice 2023 ;

— le procès verbal de l’assemblée générale du 10 juin 2024 ayant notamment approuvé les comptes de l’exercice 2023, modifié le budget de l’exercice 2024 et approuvé le budget de l’exercice 2025.

Ainsi, les créances ci-dessus exposées sont suffisamment démontrées. En conséquence, les consorts [R] [B] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 985,81 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024.

Sur les intérêts :

Il résulte des dispositions de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35, c’est-à-dire notamment les provisions et cotisations de travaux, portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Dès lors que la mise en demeure du 19 octobre 2023 n’est pas produite, elle ne saurait servir de point de départ du calcul des intérêts de retard.

En revanche, le syndicat des copropriétaires a adressé aux consorts [R] [B], le 14 novembre 2023, une mise en demeure de payer la somme de 5 658,07 euros.

Au regard du décompte de charges, sur cette somme, seule la somme de 5 566,87 euros correspond à des charges de copropriété impayées à cette date. Dès lors, la somme de 5 566,87 euros portera intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2023.

De même, le syndicat des copropriétaires a adressé aux consorts [R] [B], le 5 décembre 2023, une sommation de payer la somme de 11 588,91 euros. Sur ce montant, seule la somme de 4 099,17 euros correspond à des créances postérieures au 14 novembre 2023 et relatives à des charges de copropriété. Dès lors, la somme de 4 099,17 euros portera intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2023.

Le surplus, correspondant aux créances relatives aux charges de copropriété postérieures au 5 décembre 2023, portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

2) Sur les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires

Selon l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur, sont imputables à ce seul copropriétaire.

Ainsi qu’il a été précédemment rappelé, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une somme totale de 1 084,80 € au titre des frais qu’il a exposés et correspondant aux montants suivants :

—  45,60 euros, 45,60 euros, 33,60 euros au titre de trois mises en demeure du 19 juillet 2023, 19 octobre 2023 et 9 novembre 2023 ;

—  480 euros et 480 euros au titre de frais de contentieux.

Afin de justifier de ces créances, il produit :

— le contrat de syndic, stipulant une rémunération du syndic à hauteur de 45,60 euros, 33,60 euros et 480 euros au titre des frais de mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, relance après mise en demeure et constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice en cas de diligences exceptionnelles ;

— un extrait du règlement de copropriété du 17 octobre 2000 ;

— un courrier non daté dans lequel le syndic indique aux consorts [R] [B] que leur compte copropriétaire présente un solde débiteur de 5 612,47 euros ;

— une mise en demeure de payer la somme de 5 691,67 euros datée du 9 novembre 2023 et adressée aux consorts [R] [B] par lettre recommandée avec avis de réception ;

— une sommation de payer la somme de 11 769,51 euros notifiée le 5 décembre 2023 par commissaire de justice.

S’agissant des mises en demeure, seule la somme de 33,60 euros correspondant à la mise en demeure du 9 novembre 2023 est justifiée, les autres courriers mises en demeure adressées par lettre recommandée n’étant pas produits.

Le syndicat des copropriétaires indique que les frais intitulés « contentieux » correspondent aux frais de transmission du dossier à l’auxiliaire de justice et à l’avocat. Néanmoins, il sera rappelé que l’activité du syndic pour procéder au recouvrement des sommes dues par les copropriétaires constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses attributions.

Dès lors et afin de justifier d’une créance à ce titre à l’égard des consorts [R] [B], il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer que le syndic a effectué des diligences exceptionnelles pour recouvrer les charges de copropriété auprès des consorts [R] [B], c’est-à-dire qu’il a effectué des démarches rendant son action plus complexe, relevant d’une activité inhabituelle.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, le demandeur ne justifiant d’aucune diligence exceptionnelle.

En conséquence, il y a lieu d’écarter les montants de deux fois 480 euros qui ne sont pas justifiés et les consorts [R] [B] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 33,60 euros au titre des frais nécessaires exposés, avec intérêt au taux légal à compter du 14 novembre 2023.

3) Sur la demande de dommages-intérêts :

En application de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires indique avoir subi un préjudice en raison de la carence des défendeurs à régler leurs charges de copropriété dès lors qu’il a été contraint de faire l’avance des frais nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs. Il fait valoir à ce titre que la carence des défendeurs a été supportée par les autres copropriétaires.

Néanmoins, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir été contraint de procéder à des appels de fonds ou de prendre toute autre mesure de nature à suppléer la carence des défendeurs. Dès lors, il échoue à rapporter la preuve que le retard de paiement aurait entraîné un préjudice distinct qui ne serait pas réparé par les intérêts moratoires.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

4) Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [R] [B] qui succombent à l’instance, seront solidairement condamnés aux entiers dépens.

Les dépens sont ceux figurant à l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il soit nécessaire de les lister dans le dispositif de la présente décision.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Les consorts [R] [B] succombant à l’instance, ils seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 360,76 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [R] [D] et Madame [G] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [16] » sise [Adresse 3] [Localité 7] [Adresse 12] la somme de 20 985,81 € (vingt-mille-neuf-cent-quatre-vingt-cinq euros et quatre-vingt-un centimes) au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2023 sur la somme de 5 566,87 euros, du 5 décembre 2023 sur la somme de 4 099,17 euros et du 1er juillet 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [R] [D] et Madame [G] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [16] » sise [Adresse 1] à [Localité 9] la somme de 33,60 € (trente-trois euros et soixante centimes) au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires arrêtés au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2023 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence « [16] » sise [Adresse 1] à [Localité 9] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [R] [D] et Madame [G] [L] aux entiers dépens ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [R] [D] et Madame [G] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [16] » sise [Adresse 4] la somme de 1 360,76 € (mille-trois-cent-soixante euros et soixante-seize centimes) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 14] le 8 janvier 2025

Le Greffier Le Président

Stéphanie BAEUMLIN Chloé MAUNIER