N° RG 25/02994 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NPII

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 7]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 25/02994 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NPII

Minute n°

copie exécutoire le 23 septembre

2025 à :

— M^e Marc JANTKOWIAK

— M. [I] [F]

pièces retournées

le 23 septembre 2025

M^e Marc JANTKOWIAK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

23 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat de copropriétaires [Localité 9] DES ROSES sis [Adresse 3] représentée par son syndic SAS CITYA RUHL SEGESCA

immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n°305 218 232

ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Marc JANTKOWIAK, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [F]

né le 24 Juin 1964 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 6]

non comparant et non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 09 Septembre 2025

JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

M. [I] [F] est propriétaire du lot de copropriété n°77 de la résidence [Adresse 10] situé [Adresse 5].

Une mise en demeure de payer les charges de copropriétés a été notifiée à M. [I] [F] suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 23 juillet 2024 pour un montant de 1 600,32€.

Sommation de payer les charges de copropriété d’un montant de 2 518,46€ a été délivrée suivant exploit de commissaire de Justice du 09 septembre 2024.

M. [I] [F] n’ayant pas réglé les sommes dues au titre des charges de copropriétés, le syndicat des copropriétaires de la résidence [11] situé [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS Citya Ruhl Segesca, l’a fait assigner devant le tribunal de céans par exploit de commissaire de Justice en date du 26 mars 2025, déposé à étude, aux fins de condamnation au paiement de la somme de 3 422,71 €.

M. [I] [F] n’a pas comparu à l’audience du 09 septembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

Suivant acte introductif d’instance, repris oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence [11] situé [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS Citya Ruhl Segesca, demande au tribunal de proximité de Schiltigheim de :

— condamner M. [I] [F] à payer la somme de 3 422,71€ avec intérêt égal au taux de l’intérêt légal à compter de la mise en demeure du 23 juillet 2024,

— condamner M. [I] [F] à payer la somme de 1 800€ à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [I] [F] aux entiers dépens outre la somme de 1 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 9] des Roses situé [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS Citya Ruhl Segesca, fait valoir, au visa de la loi du 10 juillet 1965 que M. [I] [F] n’honore plus le paiement de ses charges et que cette carence génère un préjudice au syndicat des copropriétaires.

MOTIFS

Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [I] [F] a été assigné devant la chambre de proximité de [Localité 12] suivant exploit de commissaire de justice, déposé à étude, le 26 mars 2025.

Le commissaire de Justice s’est assuré du domicile de M. [I] [F] en contrôlant la boîte aux lettres. S’agissant d’un litige né du défaut de paiement de charges de copropriété, cette diligence est suffisante.

M. [I] [F] n’a pas comparu à l’audience. Il n’y était pas représenté.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 14-1 de ladite loi précise que I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 10-1 de ladite loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 9] des Roses situé [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS Citya Ruhl Segesca, produit un extrait du livre foncier permettant de démontrer que M. [I] [F] est copropriétaire du syndicat, et qu’il est dès lors redevable de charges de copropriété.

S’agissant du montant de l’impayé à la date de l’assignation, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 9] des Roses situé [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS Citya Ruhl Segesca, produit un relevé de compte du 18 mars 2025 et les appels de provisions permettant de démontrer une créance d’un montant total de :

—  127,63€ (solde antérieur : sommes dues entre le 18/08/23 Ref Toitures Terrasses 4/4 et le 04/11/23 travaux de remplacement conduite eaux usagées)

—  481,62€ de provision sur charges courantes T1/2024,

—  6,73€ de fonds de travaux,

—  481,62€ de provision sur charges courantes T2/2024,

—  6,73€ de fonds de travaux,

—  489,26€ de provision sur charges courantes T3/2024,

—  6,73€ de fonds de travaux,

—  431,94€ de provision sur charges courantes T4/2024,

—  6,20€ de fonds de travaux,

—  4,65€ travaux de remplacement de luminaire à LED

—  431,94€ de provision sur charges courantes T1/2025,

—  6,20€ de fonds de travaux,

—  431,94€ de provision sur charges courantes T2/2025,

—  6,20€ de fonds de travaux,

soit un total de 2 919,39€.

Il convient de déduire 435,77€ de solde de charges positif et les sommes de 163,77€ + 1,59€ (régularisation), soit un total de 2 318,26€.

M. [I] [F] sera tenu au paiement de cette somme.

S’agissant des sommes exposées au titre de l’article 10-1, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 9] des Roses situé [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS Citya Ruhl Segesca, n’a pas facturé de mise en demeure mais a facturé la somme de 480€ X2, soit 960€, au titre des frais de contentieux. Cette somme est due en exécution du contrat de syndic.

M. [I] [F], débiteur de l’obligation, ne produit aucun élément permettant de démontrer l’existence de paiement depuis le 1er janvier 2024.

La somme de 144,45€ correspond à des dépens. Elle ne sera pas comprise dans la condamnation principale.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, M. [I] [F] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 9] des Roses situé [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS Citya Ruhl Segesca, la somme de 2 318,26€ + 960€, soit 3 278,26€ avec intérêts au taux de l’intérêt légal à compter de la mise en demeure du 23 juillet 2024 sur la somme de 1 600,32 euros, à compter de la sommation de payer du 09 septembre 2024 sur la somme de 2 518,46 euros et à compter du 26 mars 2025 pour le surplus.

Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la défaillance de M. [I] [F], à plusieurs reprises, dans le paiement de ses charges cause un préjudice financier à la collectivité des copropriétaires tenus à faire l’avance des fonds nécessaires à la gestion et à l’administration de l’immeuble.

Ce préjudice, distinct du retard du paiement, sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 750€ de dommages et intérêts.

M. [I] [F] sera condamné au paiement de la somme de 750€ avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 . Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

M. [I] [F] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de sommation de payer du 09 septembre 2024.

En l’espèce, M. [I] [F], partie tenue aux dépens, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 9] des Roses situé [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS Citya Ruhl Segesca, une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont le montant sera fixé à 750€.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision. Il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE M. [I] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 9] des Roses situé [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS Citya Ruhl Segesca, la somme de 3 278,26€ (trois mille deux cent soixante-dix-huit euros et vingt-six centimes) avec intérêts au taux de l’intérêt légal à compter de la mise en demeure du 23 juillet 2024 sur la somme de 1 600,32 euros, à compter de la sommation de payer du 09 septembre 2024 sur la somme de 2 518,46 euros et à compter du 26 mars 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE M. [I] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 9] des Roses situé [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS Citya Ruhl Segesca, la somme de 750€ (sept cent cinquante euros) avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [I] [F] aux dépens ;

CONDAMNE M. [I] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 9] des Roses situé [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS Citya Ruhl Segesca, la somme de 750€ (sept cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le greffier Le juge