TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 2]

[Localité 3]

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00155 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IXRM

Mme [T] [V]

C/

M. [F] [U]

Mme [E] [S]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 26 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Mme [T] [V], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Miléna DJAMBAZOVA, Avocat au Barreau de DIJON substituée par M^e Thomas MENETRIER,Avocat au Barreau de DIJON

assignation en référé du 24 Mars 2025

DEFENDEURS :

M. [F] [U], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

Mme [E] [S], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : LANGLOIS Marie Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 20 Juin 2025

DECISION:

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 26 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 9 juin 2023 soumis aux dispositions de la loi n° n°89-462 du 6 juillet 1989 Madame [T] [V] a donné en location à Monsieur [F] [U] un appartement situé [Adresse 5], à [Localité 9] moyennant le paiement d’un un loyer et des charges mensuels de 541 € ;

Par acte séparé en date du 23 mai 2023 Madame [E] [S] s’est portée caution solidaire du locataire pour garantir le paiement des loyers et charges.

Suivant commandement de payer les loyers en date du 19 novembre 2024, la bailleresse a sollicité le paiement des loyers non honorés, soit la somme de 2 263.96 € une copie ayant été transmise à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 22 novembre 2024 ;

Le commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte d’un commissaire de justice le 20 novembre 2024

Par acte d’un commissaire de justice remis à leur personne le 24 mars 2025 , Madame [T] [V] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de DIJON afin de :

— juger l’acquisition de la clause du bail liant les parties et constater la résiliation de plein droit ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [U] et de tout occupant de son chef des lieux loués sis [Adresse 8], à [Localité 9], si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier

— condamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [E] [S] en qualité de caution solidaire à lui régler les sommes provisionnelles suivantes :

—  1 984.86 € au titre des loyers, indemnités d’occupatiton et charges impayés selon décompte arrêté au 27février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024, date du commandement de payer ;

— une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi normalement à compter du 13 janvier 2025 et jusqu’à la parfaite libération des lieux ;

— condamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [E] [S] à lui régler la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire,

— condamner in solidum Monsieur [F] [U] et Madame [E] [S] aux entiers dépens comprenent le coût du commandement de payer, le dénoncé à la CCAPEX, le dénoncé à la caution, l’assignation et la notification à la Préfecture.

Le 25 mars 2025 copie de cette assignation a été délivrée au représentant de l’État dans le département.

L’affaire a été utilement appelée à l’audience du 20 juin 2025;

À cette audience, Madame [T] [V] , représentée par son conseil , a maintenu ses demandes telles qu’exposées dans son exploit introductif d’instance sauf à préciser que l’arriéré locatif a été réglé la semaine passée et que la demande d’expulsion était maintenue compte tenu du manquement répété du locataire à ses obligations contractuelles ;

Monsieurv [F] [U] et Madame [E] [S] sont présents à l’audience. Monsieur [U] souhaite rester dans les lieux et promet de régler dorénavant son loyer à terme.

Les parties présentes ont été informées de la date du délibéré, fixée au 20 juin 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge du contentieux de la protection peut toujours, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir d’un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ;

En outre, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale ;

Elle peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ;

En l’espèce, la requérante justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département dans les délais impartis.

En conséquence, la demande de Madame [T] [V] sera déclarée recevable.

Sur le montant de la dette de loyers

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges convenus.

Il ressort du décompte communiqué aux débats que Monsieur [F] [U] et Madame [E] [S] étaient débiteurs de la somme de 6 413.03 € hors frais d’huissier au titre des loyers et charges impayés et que cet arriéré locatif a été apuré peu de temps avant l’audience . Reste dus le solde des frais de procédure pour 338.12 €

Par conséquent, il y a lieu de constater l’apurement de la dette locative.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de la même loi, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Selon les pièces versées aux débats par Madame [T] [V] il est constant que Monsieur [U] a été défaillant dans le règlement de ses loyers et charges, et n’a pas respecté son obligation contractuelle , que les termes du commandement de payer du 19 novembre 2024 n’ont pas été régularisés dans le délai de deux mois de sorte que la clause résolutoire prévue au contrat de bail est acquise à la date du 20 janvier 2025 ;

L’acquisition de la clause résolutoire étant acquise à compter du 20 janvier 2025 , Monsieur [F] [U] est devenu occupant sans droit ni titre depuis cette date. IL convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 20 janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés .

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [E] [S] aux dépens de l’instance, lesquels comprennent notamment le solde des frais de procédure soit la somme de 338.12 € ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il est équitable de condamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [E] [S] à régler la somme de 800 € à Madame [T] [V] au titre de leurs frais irrépétibles.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Dijon,statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, à titre provisoire et renvoyant au fond pour le surplus,

CONSTATONS la résiliation du contrat de bail signé entre Madame [T] [V] et Monsieur [F] [U] à compter du 20 janvier 2025 par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail.

CONSTATONS que l’arriéré locatif a été réglé et qu’il n’y a plus lieu de statuer de ce chef.

REJETONS la demande de maintien dans les lieux de Monsieur [F] [U].

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [F] [U] et de tout occupant de son chef des lieux loués sis [Adresse 8], à [Localité 9] , si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [F] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [T] [V] pourra , après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [E] [S] à verser mensuellement à Madame [T] [V] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sur le logement et ses annexes situé [Adresse 7], à [Localité 9] avec indexation, à compter de la résiliation du bail , et ce jusqu’à complète libération effective et définitive des lieux.

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [E] [S] à régler à Madame [T] [V] la somme de 800 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile.

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [E] [S] aux frais et dépens de la présente instance, en ceux compris le solde des frais de procédure soit la somme de 338.12 €.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire, frais et dépens compris.

DISONS que la présente décision sera transmise au Préfet de la Côte d’Or.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 26 Septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marie LANGLOIS, Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Madame Martine LECOMTE, greffier.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,