RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00231 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NFO2

Minute n°

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Steeve WEIBEL – 253

adressées le : 06 mai 2025

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Jugement du 06 Mai 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] représenté par son syndic, la SARL LA CHENAIE IMMOBILIER (LC IMMO), ayant son siège social sis [Adresse 5] [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [B] [D] [A]

né le 26 Mars 1976 à [Localité 13]

[Adresse 1]

[Localité 8]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 15 Avril 2025

Président : Stéphanie ARNOLD, Première vice-présidente

Greffier : Myriam SCHLOTTERBECK

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Stéphanie ARNOLD, Première vice-présidente

Cédric JAGER, Greffier

Réputée contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte délivré le 1er février 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 10] » située [Adresse 2] à 67850 Herrlisheim (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [B] [A] devant le président du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de voir :

— constater que M. [B] [A] n’a pas procédé au règlement des charges de copropriété dont il est redevable à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

— constater que M. [B] [A] n’a pas procédé au versement à sa date d’exigibilité des provisions prévues à l’article 14-1, en dépit d’une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;

En conséquence,

— condamner M. [B] [A] à payer une somme de 7.696,28 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mai 2023 sur la somme de 5.527,53 euros, à compter de la mise en demeure du 10 octobre 2024 sur la somme de 7.346,20 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus, à défaut à compter de la présente assignation pour le tout ;

— condamner M. [B] [A] à payer une somme de 1.638,02 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires au titre des provisions sur charges couvrant la période du 1er janvier 2025 au 30 juin 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2025, date d’échéance de la mise en demeure du 10 octobre 2024, à défaut à compter de l’assignation ;

— ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner M. [B] [A] à payer 2.000 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires à titre de dommages-intérêts ;

— condamner M. [B] [A] au paiement d’une somme de 1.660,76 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil ;

— le condamner aux entiers frais et dépens de la présente procédure ainsi qu’à l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d’huissier et, en particulier, tous les droits de recouvrement et d’encaissement, sans exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier.

A l’audience du 15 avril 2025, le syndicat des copropriétaires s’est référé à ses écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Régulièrement assigné par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, M. [B] [A] n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

Sur la demande de paiement :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot telle que définies à l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il résulte de l’article 14-1 de la loi précitée que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. L’assemblée générale de copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf si l’assemblée générale fixe au syndicat des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée en assemblée générale.

L’article 10-1a) dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit la copie du livre foncier, le contrat de syndic du 10 novembre 2022, les procès-verbaux d’assemblées générales des copropriétaires des 10 décembre 2021, 10 novembre 2022 et 15 novembre 2023, les appels de fonds de provision sur charges courantes pour la période du 1 janvier 2023 au 31 décembre 2024 et les mises en demeure.

Les comptes de l’exercice 2022/2023 ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires du 15 novembre 2023 et le budget prévisionnel de l’exercice courant du 2023/2024 a été voté par l’assemblée générale des copropriétaires du 15 novembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires a adressé au défendeur une mise en demeure de payer la somme au principal de 7.122,20 euros le 10 octobre 2024, par lettre recommandée avec avis de réception reprenant les dispositions de l’article 19-2 précité, revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé », laquelle est restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain de la première présentation de cette lettre au domicile de son destinataire.

Le syndicat des copropriétaires justifie de ce que la partie défenderesse reste redevable de la somme totale de 7696,28 euros au titre des arriérés de charges et de la somme de 1.638,02 euros au titre des provisions non encore échues à la date de la mise en demeure au titre des 1er et 2ème trimestres 2025 ainsi que la somme de 434,08 euros au titre des frais de mises en demeure.

Partant, M. [B] [A] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires :

— la somme de 7.696,28 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mai 2023 sur la somme de 5.627,53 euros, et sur la somme de 7 122,20 euros à compter de la mise en demeure du 10 octobre 2024, les frais de relance, de mises en demeure et de constitution d’avocat n’étant pas susceptibles de produire intérêts ;

— la somme de 1.638,02 euros au titre des provisions non encore échues à la date de la mise en demeure au titre des 1er et 2ème trimestres 2025.

La capitalisation demandée sera ordonnée.

Sur les dommages et intérêts :

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [B] [A] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires en réparation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive au paiement des avances de fonds.

Conformément à l’article 1231-1 du code civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que l’application de ces dispositions suppose la preuve de la mauvaise foi du débiteur, soit la précision de circonstances particulières de nature à caractériser cette mauvaise foi ainsi que la preuve d’un préjudice indépendant du retard de paiement déjà indemnisé par l’octroi d’intérêts moratoire, soit distinct de la seule privation d’argent à l’échéance.

Le syndicat des copropriétaires, qui fait état de manquements de M. [B] [A] dans le paiement des charges de copropriété, caractérise la mauvaise foi de celui-ci dès lors qu’il s’est engagé par courriel du 22 mars 2023 à procéder à divers règlements en régularisation des arriérés mais qu’il n’a versé qu’un montant de 1127,53 euros le 4 août 2023.

Il sera en conséquence fait droit à la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires. M. [B] [A] sera donc condamné au paiement d’une somme de 800 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

M. [B] [A], qui succombe, doit supporter la charge des dépens. Les frais d’exécution ne sont pas mis à la charge du débiteur par le texte. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande tendant à voir condamner le défendeur aux frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision par voie d’huissier et, en particulier, tous les droits de recouvrement et d’encaissement, sans exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme 1.660,76 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la déchéance du terme des provisions sur charges de l’exercice 2024-2025 et non encore appelées au titre des lots n°009, 013, 033 et 126 appartenant à M. [B] [A] et inclus dans la copropriété gérée par le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 10] » située [Adresse 2] à [Localité 8] ;

CONDAMNE M. [B] [A] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 10] » située [Adresse 3] [Localité 7] [Adresse 9] la somme de 7.696,28 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mai 2023 sur la somme de 5.627,53 euros, et sur la somme de 7 122,20 euros à compter de la mise en demeure du 10 octobre 2024 ;

CONDAMNE M. [B] [A] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 10] » située [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 1 638,02 € au titre des provisions non encore échues à la date de la mise en demeure au titre des 1er et 2ème trimestres 2025 augmentés des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE M. [B] [A] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 10] » située [Adresse 4] la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE M. [B] [A] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [B] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 10] » située [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 1.660,76 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application du second alinéa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier La Présidente

C. JAGER S. ARNOLD