N° RG 25/02309 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNPO

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 25/02309

N° Portalis DB2E-W-B7J-NNPO

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

Mme [C] [Z]

Le 25 novembre 2025

Le Greffier

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

25 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10]

[Adresse 1],

[Localité 4]

représentée par M^e Steeve WEIBEL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDERESSE :

Madame [C] [Z]

demeurant [Adresse 2],

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparante à l’audience du 03 juin et du 02 septembre 2025,

non comparante à l’audience de plaidoiries

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 Novembre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 février 2015, l’OPHEA anciennement dénommée CUS HABITAT a donné à bail à Madame [C] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6].

Par lettre recommandée avec AR signé le 26 janvier 2024, le bailleur a fait signifier un congé au locataire au motif de non-paiement des loyers et accessoires, avec effet au 30 avril 2024.

Par acte d’huissier délivré le 21 janvier 2025, l’OPHEA a fait assigner Madame [C] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

* CONSTATER que le congé délivré à la partie défenderesse est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10-1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du Code Civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 989,06 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du Code Civil et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience.

En tout état de cause,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail par le Tribunal, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 945,46 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation effective des locaux définitive, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du Code Civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers frais et dépens conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile,

* DÉCLARER le jugement à intervenir exécutoire par provision.

Au soutien de ses prétentions, il expose qu’au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, le locataire qui n’exécute pas ses obligations et notamment le paiement de ses loyers et charges ne peut être considéré comme de bonne foi et ne bénéficie ainsi pas du droit au maintien dans les lieux.

L’affaire a été fixée à l’audience du 03 juin 2025 au cours de laquelle le bailleur a sollicité le renvoi de l’affaire aux fins de vérification d’une dernière échéance de loyer impayée.

La défenderesse a sollicité des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 02 septembre 2025. Le bailleur a actualisé la dette locative à la somme de 23,26 euros. Il a sollicité à nouveau le renvoi pour s’assurer du règlement intégral de la dette. La défenderesse, quant à elle, a fait valoir qu’elle avait soldée la dette et qu’elle n’est redevable que du loyer courant.

L’affaire a été en définitive examinée à l’audience du 07 octobre 2025.

A cette audience, le bailleur a repris les termes de son assignation en actualisant sa demande principale en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 471,85 €. Il a indiqué qu’il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement, sous réserve d’une clause de déchéance du terme en cas de non-respect de ces délais.

Madame [C] [Z] n’a pas comparu à l’audience de plaidoirie.

Il sera statué par jugement contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux n’entre en vigueur qu’après que le locataire a reçu congé et pris la qualité d’occupant légal.

Ce congé est réglementé par l’article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, afin d’assurer une complète information du locataire.

L’article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 prévoit que les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

En l’espèce, le défaut d’indication dans le congé de la mention qu’il ne comporte pas l’obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux, a nécessairement fait grief à la locataire qui ne peut connaître l’étendue de son droit à l’expiration du bail (CA [Localité 8], 08 janvier 2021, n° 18/21610).

En conséquence, le congé est nul.

Madame [C] [Z] conserve son statut de locataire de sorte que le bailleur ne peut utilement invoquer un droit au maintien dans les lieux qui aurait succédé au bail et partant, solliciter le prononcé de la déchéance de ce droit.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation judiciaire du bail

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur le fond, conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a/ de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1741 du même code rappelle que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1226 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le compte locataire était débiteur de la somme de 989,06 euros à la date de l’assignation, que la locataire a cependant procédé à de nombreux règlements entre février et juin 2025, réduisant ainsi l’arriéré à la somme de 567,39 euros, lequel s’est soldé par un crédit de charges de 1460,13 euros en date du 16 juin 2025.

Par ailleurs, il résulte du diagnostic social et financier que Madame [C] [Z] a eu une baisse significative de ressources liée à un deuil éprouvant.

Elle ne s’est donc pas volontairement abstenue d’exécuter son obligation au paiement du loyer.

Compte tenu de ces éléments, du montant de la dette locative et de la durée d’occupation des lieux par le locataire sans autre incident de paiement, il convient de dire que le défaut de paiement du loyer imputable à Madame [C] [Z] n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail.

La demande sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le bailleur produit un décompte démontrant que la défenderesse reste lui devoir à la date du 02 septembre 2025 la somme de 471,85€ terme d’août inclus.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner la défenderesse au paiement de la somme de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au regard du montant de la dette, des efforts financiers consentis antérieurement par la locataire, il convient d’autoriser Madame [C] [Z] à se libérer de sa dette locative dans un délai de 5 mois, dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires

Madame [C] [Z] supportera les dépens.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance et de rejeter la demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que le congé délivré le 26 janvier 2024 à Madame [C] [Z] au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 est nul,

REJETTE en conséquence la demande tendant au prononcé de la déchéance du droit de Madame [C] [Z] au maintien dans les lieux,

REJETTE la demande subsidiaire tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail,

CONDAMNE Madame [C] [Z] à payer à OPHEA la somme de 471,85 €, au titre des loyers et charges dus arrêtés à la date du 02 septembre 2025, terme d’août inclus

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Madame [C] [Z] à s’acquitter de la dette en 4 mensualités de 100 € le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, outre le loyer et les charges courants, et une 5ème mensualité qui soldera la dette, en principal, frais et intérêts,

DIT qu’à défaut de paiement, même partiel, d’une seule des mensualités aux termes fixés et sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE Madame [C] [Z] aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA