N° RG 24/02329 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MTPB

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 2]

[Localité 5]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/02329 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MTPB

Minute n°

copie exécutoire le 16 décembre

2025 à :

— M^e Julien LAURENT

— M^e Vincent FRITSCH

pièces retournées

le 16 décembre 2025

M^e Vincent FRITSCH

M^e Julien LAURENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. VIGNON PATRIMOINE

ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par M^e Julien LAURENT, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par M^e Laurent CREMEL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Monsieur [N] [K]

né le 09 février 1955 à [Localité 6] (67)

demeurant Chez M. [P] [V]

[Adresse 3]

Monsieur [P] [V]

né le 25 octobre 1969 à [Localité 6] (67)

né le 25 Octobre 1969 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Vincent FRITSCH, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par M^e Caroline DORNIC, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 21 Octobre 2025

Délibéré prorogé le 02 Décembre 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 28 décembre 2022, la société civile immobilière VIGNON PATRIMOINE (ci-après la SCI VIGNON PATRIMOINE) a donné à bail à Monsieur [N] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] (1er étage Lot N° 4) à 67 300 SCHILTIGHEIM, pour un loyer mensuel de 615 € et 85 € de provision sur charges.

Monsieur [P] [V] s’est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [N] [K] par acte de cautionnement du même jour.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI VIGNON PATRIMOINE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 11 juillet 2023 à Monsieur [N] [K] et le 19 juillet 2023 à Monsieur [P] [V].

Monsieur [N] [K] a donné congé par courrier du 22 septembre 2023, et l’état des lieux de sortie a été dressé le 21 octobre 2023.

Sollicitant des arriérés de loyers et de charges ainsi que des montants au titre de la remise en état de l’appartement, la SCI VIGNON PATRIMOINE a fait assigner Monsieur [N] [K] et Monsieur [P] [V] devant le Juge des contentieux de la protection de SCHILTIGHEIM, par actes de Commissaire de justice du 29 février 2024, pour obtenir leur condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mai 2024 et renvoyée à plusieurs reprises.

À l’audience du 21 octobre 2025, la SCI VIGNON PATRIMOINE, représenté par son Conseil, reprend ses conclusions du 19 septembre 2025 et demande, sous exécution provisoire :

De condamner solidairement Monsieur [N] [K] et Monsieur [P] [V] au paiement de la somme de 8 487,37 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 juillet 2023 sur la somme de 2 327,24 €, et à compter de la mise en demeure du 3 janvier 2024 pour le surplus ;

S’agissant de la demande reconventionnelle,

De débouter Monsieur [N] [K] et Monsieur [P] [V] de leurs demandes ;

En tout état de cause,

De condamner solidairement Monsieur [N] [K] et Monsieur [P] [V] au paiement d’une somme de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et de notifications à la CCAPEX et à la Préfecture.

Il y a lieu de se référer, pour un plus ample exposé des moyens formulés à l’appui de ces prétentions, aux conclusions déposées pour le compte de la SCI VIGNON PATRIMOINE.

Monsieur [N] [K] et Monsieur [P] [V], représentés par leur Conseil, reprennent leurs conclusions du 1er avril 2025 et demandent :

À titre principal,

De déclarer l’assignation nulle et la demande irrecevable ;De prononcé la nullité du contrat de cautionnement ;De débouter la SCI VIGNON PATRIMOINE de toutes ses fins et conclusions ;

À titre subsidiaire,

De limiter les montants dus par le locataire au titre des travaux de reprise à la somme de 751,79 € ;D’ordonner la compensation avec le dépôt de garantie versé d’un montant de 615 € ;De donner acte au locataire qu’il ne conteste pas avoir dû, au départ des lieux, six mois d’arriérés de loyer et d’avance sur charges, et que ce montant est dû sous deniers et quittance ;D’ordonner à la SCI VIGNON PATRIMOINE de produire le décompte de charges réel et définitif au titre de l’année 2023 ;D’autoriser Monsieur [N] [K] et Monsieur [P] [V] à régler tout montant auquel ils seraient condamnés dans un délai de 24 mois ;

Sur la demande reconventionnelle,

De condamner la SCI VIGNON PATRIMOINE à restituer le montant des avances sur charges non justifiées, soit 850 € ;De condamner la SCI VIGNON PATRIMOINE en tous les frais et dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de se référer, pour un plus ample exposé des moyens formulés à l’appui de ces prétentions, aux conclusions déposées pour le compte de Monsieur [N] [K] et de Monsieur [P] [V].

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2025. Le délibéré a été prorogé au 16 décembre 2025.

MOTIFS

SUR LA NULLITÉ ET L’IRRECEVABILITÉ SOULEVÉES

Sur la nullité de l’assignation invoquée

Il ressort de l’article 114 du Code de procédure civile que : « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public ».

La nullité invoquée par Monsieur [N] [K] et Monsieur [P] [V] est une nullité de forme au sens de l’article 114 précité et ce dans la mesure où la nullité invoquée concerne une règle formelle de rédaction de l’assignation.

Or, et conformément à l’article 114 du Code de procédure civile, il appartient à Monsieur [N] [K] et à Monsieur [P] [V] de justifier d’un grief que leur causerait cette irrégularité, étant relevé que Monsieur [N] [K] et Monsieur [P] [V] ne démontrent nullement l’existence d’un tel grief, de sorte que la nullité soulevée sera rejetée.

Sur l’irrecevabilité soulevée s’agissant de la demande à l’encontre de la caution

Il ressort de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 précitée que : « Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

— s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;

— ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur… ».

En l’espèce, les statuts de la SCI VIGNON PATRIMOINE sont versés au débat, et Monsieur [N] [K] et Monsieur [P] [V] reconnaissent dans leurs écrits qu’il est possible de considérer que les associés sont deux époux, et donc que la SCI VIGNON PATRIMOINE est une société civile constituée exclusivement entre alliés.

S’agissant de la preuve de l’absence de souscription d’une assurance, il ne peut être demandé à la SCI VIGNON PATRIMOINE de justifier d’un fait négatif.

En conséquence, l’action de la SCI VIGNON PATRIMOINE à l’encontre de Monsieur [P] [V] sera déclarée recevable.

SUR LA NULLITÉ ALLÉGUÉE DE L’ACTE DE CAUTIONNEMENT

Monsieur [N] [K] et Monsieur [P] [V] font valoir que l’acte de cautionnement est nul au motif que cet acte ne comporte aucune durée. Or, il ressort de l’acte de caution que celui-ci est relatif à la durée du contrat de location, et au renouvellement suivant, soit jusqu’au 2 janvier 2029. Dès lors, l’argument tiré de l’absence de durée de l’acte de cautionnement sera rejeté.

Comme relevé par Monsieur [N] [K] et Monsieur [P] [V], cet engagement correspond à six années de loyer, ce qui ne présente pas de caractère exorbitant.

La demande d’annulation de l’acte de cautionnement sera donc rejetée.

SUR LA DEMANDE AU TITRE DE LA REMISE EN ÉTAT DU LOGEMENT

Il ressort de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précitée que : « Le locataire est obligé : … c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; … ».

En l’espèce, la SCI VIGNON PATRIMOINE met en compte plusieurs montants au titre des réparations locatives, à savoir :

Des frais de nettoyage pour un montant de 594 € : Ce montant est dû et ce dans la mesure où il ressort de l’état des lieux de sortie que le logement a été restitué dans un état de saleté important, étant rappelé que cet état des lieux de sortie a été signé par Monsieur [N] [K], de sorte que ce dernier ne peut contester cet élément ;Des frais de peinture pour un montant de 3 643,17 € : Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie que le logement a été effectivement restitué dans un état de saleté avéré, et que certains murs ont besoin d’être lessivés, ce qui n’implique nullement des travaux de peinture puisque selon l’état des lieux de sortie, un lessivage des murs suffit. En conséquence, la demande au titre de la facture de peinture sera rejetée.Des frais de remplacement de stores pour un montant de 117,97 € : la SCI VIGNON PATRIMOINE sollicite le paiement de cette somme au titre du remplacement de trois stores, et ce alors que l’état des lieux de sortie mentionne que trois stores sont effectivement à remplacer. Il ressort de la facture IKEA qui est produite par la SCI VIGNON PATRIMOINE que cette facture est effectivement relative à l’achat de trois stores, de sorte qu’il sera fait droit à la demande de la SCI VIGNON PATRIMOINE à ce titre. Des frais de réparation du parquet à hauteur de 1 315 € : L’état des lieux de sortie laisse apparaître que le parquet du logement nécessite un nettoyage important et que l’état du parquet n’est pas visible en raison de la saleté importante du sol. En conséquence, la demande de remboursement des frais au titre du ponçage et de la vitrification du parquet apparaît fondée et Monsieur [N] [K] et Monsieur [P] [V] seront condamnés solidairement au paiement de la facture correspondante, soit la somme de 1 315 €. Des frais de réparation des sanitaires à hauteur de 822,02 € : La facture produite par la SCI VIGNON PATRIMOINE est relative au remplacement du robinet et de la douchette de la baignoire, ainsi qu’au débouchage de la baignoire. S’agissant du mitigeur et de la douchette de la baignoire, il ne ressort pas de l’état des lieux de sortie que la robinetterie de la baignoire doive être remplacée, de sorte qu’il ne pourra être fait droit à cette demande. S’agissant des frais mis en compte au titre du débouchage, l’état des lieux de sortie mentionne le fait que la baignoire présente une mauvaise évacuation, de sorte qu’il y a lieu de condamner Monsieur [N] [K] et Monsieur [P] [V] solidairement à payer à la SCI VIGNON PATRIMOINE la somme de 247,50 € au titre des frais de débouchage de la baignoire.

En conséquence, Monsieur [N] [K] et Monsieur [P] [V] seront condamnés solidairement à payer à la SCI VIGNON PATRIMOINE la somme totale de 2 274,47 € (594 € + 117,97 € + 1 315 € + 247,50 €) au titre des réparations locatives.

SUR LA DEMANDE AU TITRE DES ARRIÉRÉS DE LOYERS

Il ressort de l’article 7 de la loi N° 89-642 du 6 juillet 1989 que : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; … ».

En l’espèce, la SCI VIGNON PATRIMOINE fait valoir que Monsieur [N] [K] et Monsieur [P] [V] restent lui devoir la somme de 2 474,77 € au titre des arriérés de loyers, ce montant n’étant pas contesté par les défendeurs, exclusion faite des charges locatives pour lesquelles il est réclamé par les défendeurs la restitution d’un montant de 850 € à défaut de production d’un décompte de charges.

La SCI VIGNON PATRIMOINE a déféré à cette demande et a produit, en annexe 22, un décompte de charges dont il ressort que Monsieur [N] [K] et Monsieur [P] [V] restent devoir un montant de 2 474,77 €. Ce montant apparaît effectivement dans le décompte des arriérés de loyers apparaissant dans les conclusions de la SCI VIGNON PATRIMOINE en date du 19 septembre 2025. En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [N] [K] et Monsieur [P] [V] solidairement au paiement de la somme de 2 474,77 € au titre des arriérés de loyers et de charges.

En conséquence, Monsieur [N] [K] et Monsieur [P] [V] restent devoir à la SCI VIGNON PATRIMOINE la somme de 4 749,24 € (2 274,47 € + 2 474,77 €), en quittances et deniers, dont à déduire la somme de 615 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, soit un montant restant dû de 4 134,24 €.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 1343-5 du Code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Monsieur [N] [K] et Monsieur [P] [V] versent au débat des éléments relatifs à leur situation financière.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [N] [K] et Monsieur [P] [V] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement, justifiera que l’intégralité du solde de la somme devienne immédiatement exigible.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [N] [K] et Monsieur [P] [V], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, y compris la somme de 135,44 € au titre des frais d’Huissier de justice.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI VIGNON PATRIMOINE, Monsieur [N] [K] et Monsieur [P] [V] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de Procédure civile, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société civile immobilière VIGNON PATRIMOINE à l’encontre de Monsieur [N] [K] et de Monsieur [P] [V] ;

DEBOUTE Monsieur [N] [K] et Monsieur [P] [V] de leurs demandes de nullité de l’assignation et de l’acte de cautionnement ;

CONDAMNE Monsieur [N] [K] et Monsieur [P] [V] solidairement à verser à la société civile immobilière VIGNON PATRIMOINE la somme de 4 749,24 € (2 274,47 € au titre des réparations locatives + 2 474,77 € au titre des arriérés de loyers), en quittances et deniers, dont à déduire un montant de 615 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, soit un montant restant dû de 4 134,24 € ;

AUTORISE Monsieur [N] [K] et Monsieur [P] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 170 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [N] [K] et Monsieur [P] [V] in solidum à verser à la société civile immobilière VIGNON PATRIMOINE une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [K] et Monsieur [P] [V] in solidum aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le présent jugement est signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Juge