Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

______________________

[Localité 11] Civil

N° RG 24/05191

N° Portalis DB2E-W-B7I-MZVT

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MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e Olivier GSELL

— M^e Marine COLTAT

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Contradictoire

DEMANDERESSE :

Madame [T] [H]

née le 05 Décembre 1980 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Olivier GSELL, avocat au barreau de COLMAR, avocat plaidant/postulant, vestiaire :

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [E]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par M^e Marine COLTAT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 203

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 11 Juin 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 16 Juin 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [P] [E] a donné à bail à Madame [T] [H] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 12] selon acte sous seing privé prenant effet le 10 mai 2021 moyennant un loyer mensuel initial de 585 euros et une provision pour charges de 165 euros. Un dépôt de garantie de 585 euros a été versé par la locataire.

Par un jugement du 19 octobre 2023, la juge des contentieux de la protection de la présente juridiction a homologué un constat de conciliation signé entre les parties, suite à un litige locatif et a constaté l’extinction de l’instance.

Le bail a pris fin le 27 mars 2024.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le même jour.

Par courrier électronique du 28 mars 2024, Madame [T] [H] a sollicité la restitution du dépôt de garantie, ainsi que la délivrance de la quittance de loyer pour le mois de mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2024, Madame [T] [H] a fait assigner Monsieur [P] [E] devant la présente juridiction, afin d’obtenir sa condamnation à la restitution du dépôt de garantie avec les pénalités applicables, à la délivrance de la quittance de loyer pour le mois de mars 2024 sous astreinte, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5 000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Après avoir été fixée pour la première fois à l’audience du 3 juillet 2024, l’affaire a été renvoyée à de nombreuses reprises jusqu’au 23 avril 2025 à la demande des parties, afin de leur permettre d’échanger leurs pièces et conclusions.

A l’audience du 23 avril 2025, Madame [T] [H], représentée par son conseil, reprend les termes de ses écritures du 4 février 2025 et demande au juge de :

A titre principal,

juger que Monsieur [P] [E] est tenu de restituer à Madame [T] [H] le dépôt de garantie d’un montant de 585 € suite à l’état des lieux de sortie du 27 mars 2024,A titre subsidiaire,

ordonner la compensation des dettes à due concurrence ;donner acte à Madame [H] qu’elle ne formule aucune demande de remboursement de la somme de 2,70 € ;En toute hypothèse,

condamner Monsieur [P] [E] à payer à Madame [T] [H] la somme de 585,00 € au titre de la majoration de retard de 10% du loyer, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, subsidiairement à compter du jugement à intervenir,constater que Monsieur [P] [E] a communiqué à Madame [T] [H] la quittance de loyer du mois de mars 2024 (au prorata d’occupation du logement);condamner Monsieur [P] [E] à payer à Madame [T] [H] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;juger que les intérêts échus par année entière se capitaliseront en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,débouter Monsieur [P] [E] de toutes ses demandes, fins et prétentions,condamner Monsieur [P] [E] à payer à Madame [T] [H] la somme de 1.500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Monsieur [P] [E] aux entiers frais et dépens de l’instance,rappeler le caractère exécutoire de plein droit du jugement à intervenir.A l’appui de ses demandes, Madame [T] [H] faire valoir en substance que le dépôt de garantie d’un montant de 585 € aurait dû lui être remboursé dans le délai maximal d’un mois après l’état des lieux de sortie et la remise des clés au bailleur, soit au plus tard le 27 avril 2024, dès lors que les états des lieux d’entrée et de sortie étaient conformes. Elle précise que s’agissant du décompte des charges, Monsieur [P] [E] avait l’obligation d’établir un décompte provisoire, ce qui n’a pas été fait et ajoute qu’en tout état de cause, il ne pouvait pas conserver la totalité de la somme, mais uniquement 20%.

Par ailleurs, Madame [T] [H] soutient que le bailleur pouvait solliciter sa nouvelle adresse et qu’il disposait toujours de son adresse téléphonique et numéro de téléphone.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que le décompte des charges présenté en cours d’instance par le bailleur est mathématiquement inexact en ce qu’il prend en compte la totalité de la taxe des ordures ménagères pour l’année 2024. Elle expose qu’après rectification, c’est finalement Monsieur [P] [E] qui resterait lui devoir la somme de 2,70 €.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts, Madame [T] [H] sollicite l’application des articles 1231-1 et 1240 du code civil et affirme que la responsabilité de Monsieur [P] [E] est engagée en raison, d’une part, de fautes commises en cours d’exécution du contrat. Elle fait état à ce titre de manquements du bailleur à son obligation de délivrance des quittances de loyer, des difficultés pour l’exécution du constat d’accord homologué par le juge le 19 octobre 2023 et le refus de communication de la dernière quittance de loyer avant l’introduction de la présente instance. La demanderesse indique que l’attitude du bailleur a été une source de stress constant et qu’elle a engendré du retard pour la location de son nouveau logement en Bretagne. Elle ajoute que sa situation financière est aujourd’hui critique. D’autre part, Madame [T] [H] se fonde sur des fautes commises à l’issue du contrat de bail, et précisément le défaut de restitution du dépôt de garantie.

De son côté, Monsieur [P] [E], représenté par son conseil, reprend les termes de ses écritures du 7 janvier 2025 et demande au juge de :

débouter Madame [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,constater que Monsieur [E] a communiqué à Madame [H] la quittance de loyer du mois de mars 2024, condamner Madame [H] à payer à Monsieur [E] la somme de 75,05 € au titre de la régularisation des charges locatives, condamner Madame [H] à payer à Monsieur [E] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Madame [H] aux entiers frais et dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [P] [E] expose qu’il a pu prendre connaissance du projet de répartition des charges pour l’année 2023 par courrier adressé par le syndic de copropriété le 24 avril 2024, soit moins d’un mois après le départ de Madame [H] de l’appartement. Il précise qu’afin d’éviter les erreurs et ne connaissant toujours pas la nouvelle adresse de Madame [H], il a souhaité attendre la réparation définitive des charges qui devait être validée par l’Assemblée Générale du 30 mai 2024.

Il produit un décompte de charges et fait valoir qu’en considération des sommes encore dues par Madame [H] et déduction faite de l’avance sur charge de 966,48 € pour la période 1” janvier 2023 au 27 mars 2024, la défenderesse est débitrice d’un montant de 660,05 € à son profit. Il ajoute que cette dernière n’est pas valablement fondée à solliciter la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, car elle n’a pas justifié de sa nouvelle adresse.

Par ailleurs, Monsieur [P] [E] s’oppose à la demande de dommages et intérêts formulée à son encontre aux motifs d’une part qu’il ne saurait lui être reproché des manquements antérieurs au mois d’octobre 2023 dès lors que la première instance initialement engagée par Madame [H] a été définitivement clôturée par jugement du 19 octobre 2023. D’autre part, il fait valoir sa bonne foi et le fait qu’il attendait la communication de la nouvelle adresse. En tout état de cause, il soutient que la défenderesse ne saurait solliciter la réparation de son préjudice en raison de prétendues difficultés à se reloger, alors même qu’elle a souscrire un nouveau contrat de bail dès le 5 octobre 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal se réfère expressément aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens invoqués et des prétentions émises.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2025, prorogé jusqu’au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il est rappelé, à titre liminaire, qu’en application de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater » ou « dire et juger » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

Sur les demandes réciproques en paiement : Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

En l’espèce, à l’occasion de la signature du contrat de bail, un dépôt de garantie équivalant à un mois de loyer, soit 585 euros, a été versé.

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie ne fait apparaître aucune réparation locative à la charge de Madame [T] [H], de sorte que Monsieur [P] [E] était tenu à la restitution du dépôt de garantie dans un délai d’un mois, soit le 27 avril 2024 au plus tard. A ce titre, il ressort des éléments du dossier que Monsieur [P] [E] a reçu le décompte des charges pour l’année 2023, le 24 avril 2024, de sorte qu’il était en mesure d’établir, à tout le moins, un décompte provisoire avant le 27 avril 2024.

Toutefois, s’agissant du montant des sommes à restituer, il est constant que Madame [T] [H] n’a pas communiqué sa nouvelle adresse à son ancien bailleur, alors même qu’il s’agit d’une obligation légale à la charge du locataire. Elle n’a pas non plus adressé une mise en demeure à Monsieur [P] [E] ce qui aurait permis à ce dernier de connaître cette nouvelle adresse.

Dans ces conditions, aucune majoration ne peut être mise à la charge de l’ancien bailleur.

En effet, l’argument selon lequel Monsieur [P] [E] ne justifie pas d’avoir tenté de récupérer l’adresse postale sera écarté en ce qu’il opère un transfert de la charge de l’obligation déclarative du locataire au bailleur. En outre, le fait de connaître l’adresse email du locataire ne crée pas une obligation de transmettre les éléments par voie électronique. En effet, en état de droit positif, la communication électronique en tant que moyen de communication exclusif est soumise au consentement exprès des personnes concernées.

Par ailleurs, il ressort des éléments produits aux débats et notamment du décompte de charges produit en annexe n°2 par Monsieur [P] [E] que Madame [T] [H] reste redevable de la somme de 582,30 € après déduction du prorata de la taxe ménagère pour l’année 2024 indument imputée dans son intégralité à Madame [T] [H].

Aussi, il convient d’ordonner à la compensation des créances conformément aux dispositions des articles 1347 et suivants du code civil. Il en ressort que Monsieur [P] [E] reste redevable à l’égard de Madame [T] [H] de la somme de 2,70€. Or, Madame [T] [H] indiquant qu’elle ne formule aucune demande de paiement pour cette somme, il n’y a pas lieu à prononcer une condamnation en ce sens.

Sur la demande de dommages et intérêts : Les dispositions de l’article 1231-1 du code civil prévoient que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Afin d’obtenir une indemnisation en vertu de ces dispositions, le demandeur doit prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, Madame [T] [H] fonde sa demande sur l’attitude de Monsieur [P] [E] en cours de bail, mais également sur le défaut de restitution du dépôt de garantie.

En premier lieu, il convient d’observer que par décision du 19 octobre 2023, la juge des contentieux de la protection de la présente juridiction a homologué un constat de conciliation signé entre les parties et a constaté l’extinction de l’instance. Dès lors, tous les faits antérieurs à cette date ne peuvent pas donner lieu à une condamnation en vertu de l’autorité de la chose jugée.

Ensuite, s’agissant des fautes alléguées postérieurement au mois d’octobre 2023, à savoir le retard dans l’organisation de l’état des lieux de sortie et le défaut de communication de la quittance de loyer pour le mois de mars 2024, Madame [T] [H] ne démontre aucun préjudice direct résultant de ces agissements. En effet, il ressort des éléments du dossier qu’elle a pu signer un nouveau contrat de location dès le mois d’octobre 2023, de sorte que l’absence de la quittance de loyer du mois de mars 2024 n’avait pas d’impact sur ce point. En outre, aucun lien ne peut être établi entre la situation financière actuelle de Madame [T] [H] et les carences alléguées de Monsieur [P] [E], la demanderesse indiquant elle-même que le cumul de deux loyers résulte d’un choix personnel.

Enfin, en ce qui concerne les fautes commises à l’issue du bail, il est rappelé que la non-restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux fait l’objet d’une sanction spécifique qui est la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, cette loi étant d’ordre public. Or, comme cela vient d’être exposé dans les motivations précédentes, il n’y a pas lieu de sanctionner Monsieur [P] [E] à ce titre en raison du défaut de communication de sa nouvelle adresse par la locataire.

Au surplus, Madame [T] [H] ne justifie pas de démarches particulières auprès de Monsieur [P] [E] effectuées depuis le 27 mars 2024 qui auraient pu, par leur multiplicité ou par leur durée, engendrer un stress important et un préjudice moral.

En voie de conséquence, Madame [T] [H] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires : Compte tenu de l’issue du litige, chaque partie gardera la charge des dépens qu’elle a engagés.

Pour le même motif, il convient de rejeter les demandes réciproques formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [P] [E] à payer à Madame [T] [H] la somme de 585 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie,

CONDAMNE Madame [T] [H] à payer à Monsieur [P] [E] la somme de 582,30 € au titre de la régularisation des charges pour la période allant du 1er janvier 2023 au 27 mars 2024,

ORDONNE la compensation des créances,

DEBOUTE Madame [T] [H] de sa demande de dommages et intérêts,

REJETTE toutes les demandes formulées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

LAISSE à la charge de chaque partie les dépens par elle engagés,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge et par le Greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux et de la Protection