Tribunal Judiciaire de Lyon, Chambre 3 cab 03 c, 23 octobre 2025, n° 22/06138

Autour de la décision
- Arguments
  Nouveau
- Commentaires
  0

Texte intégral
- Parties
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur la demande d'annulation des résolutions n°52, 54 et 55 de l'assemblée géné...
- Sur l'irrégularité de la convocation à l'assemblée générale
- Sur l'absence de mention de l'avis du conseil syndical dans la convocation à l...
- Sur le caractère somptuaire des travaux autorisés
- Sur la demande en paiement de dommages et intérêts
- Sur les frais du procès et sur l'exécution provisoire
- Dispositif

Décisions similaires
- Citées dans les mêmes commentaires
- Citant les mêmes articles de loi
- De référence sur les mêmes thèmes
- Sur les mêmes thèmes

TJ Lyon 23 octobre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Irrégularité de la convocation à l'assemblée générale
La cour a jugé que le syndic avait un mandat valide lors de l'envoi des convocations, et a donc rejeté ce moyen.
Accepté
Absence de mention de l'avis du conseil syndical
La cour a constaté que l'avis du conseil syndical n'était pas joint à la convocation, rendant les résolutions nulles.
Rejeté
Caractère somptuaire des travaux votés
La cour a estimé que les travaux étaient nécessaires pour l'entretien de la toiture et non somptuaires, rejetant ainsi la demande d'exonération.
Accepté
Inertie du syndicat à solliciter l'assureur dommages-ouvrage
La cour a reconnu que le syndicat n'avait pas agi pour remédier aux infiltrations, causant une perte de chance pour les demandeurs.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Lyon, ch. 3 cab 03 c, 23 oct. 2025, n° 22/06138
Numéro(s) :	22/06138
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Hugues DUCROTAbdessamad BENAMMOU
Cabinet(s) :	DUCROT ASSOCIES - D.P.A.
Parties :	Syndicat des copropriétaires NOUVEAU MONDE 2T sis [ Adresse 6 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Chambre 3 cab 03 C

R.G N° : N° RG 22/06138 – N° Portalis DB2H-W-B7G-XA7W

Jugement du 23 Octobre 2025

N° de minute

Affaire :

Mme [F] [R] [G], M. [H] [P]

Syndicat des copropriétaires NOUVEAU MONDE 2T sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SLCI TADARY

le:

EXECUTOIRE + COPIE

M^e Abdessamad BENAMMOU

—  585

la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA

—  709

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 3 cab 03 C du 23 Octobre 2025 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 09 Décembre 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 12 Juin 2025 devant :

Delphine SAILLOFEST, Vice-Président,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Anne BIZOT, Greffier, présent lors de l’audience

Julie MAMI, Greffier présente lors du délibéré

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Madame [F] [R] [G]

née le 06 Mars 1960 à [Localité 10] (SYRIE) (99), demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Abdessamad BENAMMOU, avocat au barreau de LYON

Monsieur [H] [P]

né le 27 Juillet 1962 à [Localité 9], demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Abdessamad BENAMMOU, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires NOUVEAU MONDE 2T sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SLCI TADARY, domicilié : chez REGIE TADARY, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [P] et Madame [F] [N] [M] sont propriétaires au sein de l’immeuble NOUVEAU MONDE 2T sis [Adresse 4] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale du 5 mai 2022, ont été adoptées à la majorité simple des copropriétaires, trois résolutions portant sur des travaux de réfection totale de la toiture du bâtiment 75, déjà partiellement refaite dans le cadre de la garantie décennale de l’immeuble livrée en 2000.

Les requérants considèrent que ces trois résolutions encourent la nullité à divers égards.

Telles sont les circonstances dans lesquelles, par assignation du 20 juillet 2022, ils ont fait citer devant le tribunal judiciaire de LYON le syndicat de copropriétaires de la résidence [14] sise [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société SLCI TADARY.

Dans le dernier état de leurs écritures notifiées le 05 juin 2024, Madame [F] [N] [M] et Monsieur [H] [P] sollicitent qu’il plaise :

Vu les articles 7 et 19-2 du décret du 10 mars 1967,

Vu les articles 21, 24, 25 et 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 30 et 34 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le décret du 30 mai 2016 et l’article R. 131-28-8 du code de la construction et de l’habitation,

Vu les articles 1240 et 1241 du code civil,

Vu les jurisprudences citées,

Vu les pièces versées au débat,

— DECLARER recevables et bien-fondés Madame [X] et Monsieur [P] dans leurs demandes et prétentions ;

Y faisant droit :

— ANNULER les résolutions n° 52, 54 et 55 de l’assemblée générale du 5 mai 2022 de la copropriété « Nouveau Monde 2T » de l’immeuble sis [Adresse 3] ;

— RECONNAITRE que Madame [X] et Monsieur [P] se prévalent de l’article 34 de la loi du 10 juillet 1965 compte tenu du caractère somptuaire des travaux votés au terme des deux résolutions contestées et ne sont dès lors, pas tenus au paiement des charges et indemnités afférentes aux travaux décidés lors de cette assemblée générale du 5 mai 2022 ;

— En conséquence, EXONERER Madame [X] et Monsieur [P] du paiement des charges et indemnités afférentes aux travaux votés par l’AG du 5 mai 2022 notamment au terme des résolutions n° 52, 54 et 55 ;

En outre et en tout état de cause :

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires « Nouveau Monde 2T » à verser la somme de 5.398,74 € à Madame [X] et de 3.549,17 € à Monsieur [P] en réparation du préjudice subi correspondant à la quote-part des travaux litigieux à régler du fait de l’inertie du syndicat pour faire prendre en charge ces travaux au titre de la garantie décennale ;

Par ailleurs :

— CONDAMNER le syndicat de copropriétaires « Nouveau Monde 2T » de l’immeuble sis [Adresse 3], excepté Madame [X] et Monsieur [P] eux-mêmes, à régler la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Madame [X] et Monsieur [P] ;

— CONDAMNER le syndicat de copropriétaires « Nouveau Monde 2T » de l’immeuble sis [Adresse 3], excepté Madame [X] et Monsieur [P] eux-mêmes, aux entiers dépens de la présente procédure.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 05 mars 2024, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société SLCI TADARY sollicite qu’il plaise :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées au débat,

DEBOUTER Monsieur [H] [P] et Madame [F] [N] [M] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER Monsieur [H] [P] et Madame [F] [N] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble NOUVEAU MONDE 2T sis [Adresse 2] à [Localité 12], la somme de somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 09 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation des résolutions n°52, 54 et 55 de l’assemblée générale du 05 mai 2022

Sur l’irrégularité de la convocation à l’assemblée générale

Les demandeurs soutiennent que l’assemblée générale a été irrégulièrement convoquée par un syndic dont le mandat avait expiré depuis le 29 janvier 2022.

L’article 7 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.

Sous réserve des dispositions prévues aux articles 8 (alinéas 2 et 3), 47 et 50 du présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

En application de ces dispositions, si le mandat a pris fin et qu’aucune nouvelle désignation n’a été faite par l’assemblée générale, la convocation adressée par le syndic sortant, non reconduit, pour une prochaine assemblée générale est irrégulière, son auteur pour l’établir n’ayant pas la qualité requise pour ce faire.

La loi n° 2022-46 du 22 janvier 2022, modifiant l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, a permis la prorogation des mandats des syndics compte tenu du contexte sanitaire lié au Covid 19, en particulier pour les mandats expirant entre le 1er janvier et le 15 février 2022.

L’article 22 de l’ordonnance de 2020 modifié énonce que par dérogation aux dispositions de l’article 1102 et du deuxième alinéa de l’article 1214 du code civil et de la loi n° 65557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, lorsque l’assemblée générale appelée à désigner un syndic n’a pas pu ou ne peut se tenir, le contrat de syndic qui expire ou a expiré entre le 1er janvier 2022 et le 15 février 2022 inclus est renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d’effet intervient au plus tard le 15 avril 2022.

Ainsi, les contrats de syndic expirant entre le 1er janvier 2022 et le 15 février 2022 ont été prorogés jusqu’au 15 avril 2022.

En l’espèce, le cabinet SLCI TARDY a été désigné en qualité de syndic pour une durée de 12 mois lors de l’assemblée générale du 29 janvier 2021. Son mandat expirait donc dans la période légale comprise entre le 1er janvier 2022 et le 15 février 2022 inclus et c’est donc trouvé prorogé jusqu’au 15 avril 2022.

Il est de droit constant que le mandat du syndic doit être en cours au jour de l’envoi des convocations à une assemblée générale de copropriétaires. Il n’y a donc pas lieu de rechercher s’il a expiré au jour de la réception de ces convocations ou de la tenue de l’assemblée générale. Les dispositions susvisées de l’article 22 ne remettent pas en cause cette règle.

Il est établi que les convocations de l’assemblée générale du 05 mai 2022 ont été transmises aux copropriétaires le 05 avril 2022, soit dans la période de validité du contrat de syndic du cabinet SLCI TARDY.

Partant, le moyen tiré de l’irrégularité de la convocation n’est pas fondé et doit être rejeté.

La régie TARDY disposant d’un mandat régulier lors de l’envoi de la convocation à l’assemblée générale, les résolutions n° 52, 54 et 55 querellées n’encourent pas la nullité de ce chef.

Sur l’absence de mention de l’avis du conseil syndical dans la convocation à l’assemblée générale

Vu l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ;

Vu l’article 3429 du règlement de copropriété selon lequel : « Les convocations contiennent (…) l’avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire en vertu du montant des marchés et des contrats tel qu’il a été arrêté par l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité de l’article 25 » ;

Il n’est pas discuté qu’au regard du seuil de consultation du conseil syndical arrêté à 300€ HT par l’assemblée générale du 29 janvier 2021 et du montant des devis des entreprises consultées et en concurrence, la consultation du conseil syndical sur les travaux de réfection totale de la toiture était obligatoire.

Or, Monsieur [P] et Madame [X] font valoir que le conseil syndical n’a pas donné son avis sur les trois devis présentés en assemblée générale et que son avis n’a en tout cas pas été joint à la convocation de l’assemblée générale du 05 mai 2022.

Le syndicat des copropriétaires soutient au contraire que le conseil syndical a été consulté et a émis un avis joint à la convocation de l’assemblée générale, cet avis portant sur les « Etudes de solutions pour fuites d’eau » étant compris dans son rapport d’activité 2021.

Aux termes de cet avis, le conseil syndical préconise un état des lieux de la toiture à titre préventif et il mentionne que sur les trois membres du conseil syndical, un membre recommande la réfection complète du toit, deux autres membres étant contre cette proposition. Il n’y est nullement question d’un quelconque devis. Il apparaît donc que le conseil syndical n’a pas émis d’avis et en tout cas, s’il a été amené à rendre un avis sur les trois devis présentés en assemblée générale, cet avis n’a pas été porté à la connaissance des copropriétaires puisqu’il n’est visiblement pas joint à la convocation de l’assemblée générale et ce, en méconnaissance des prescriptions du règlement de copropriété.

Il s’ensuit que le moyen tiré de l’absence de mention de l’avis du conseil syndical dans la convocation est fondé.

Du fait de cette irrégularité affectant la convocation, les résolutions querellées encourent la nullité, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens à l’appui de la demande d’annulation, lesquels apparaissent surabondants.

Il convient de prononcer la nullité des résolutions n°52, 54 et 55 de l’assemblée générale du 05 mai 2022.

Sur le caractère somptuaire des travaux autorisés

Les demandeurs sollicitent, « en tout état de cause », leur exonération au paiement des travaux de réfection de la toiture considérant qu’il s’agit de travaux d’amélioration somptuaires au sens de l’article 34 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 34 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que la décision prévue à l’article 30 n’est pas opposable au copropriétaire opposant qui a, dans le délai prévu à l’article 42 alinéa 2, saisi le tribunal judiciaire en vue de faire reconnaître que l’amélioration décidée présente un caractère somptuaire eu égard à l’état, aux caractéristiques et à la destination de l’immeuble.

Il résulte du rapport photographique commenté de Monsieur [Y] [I], charpentier auquel la copropriété a fait appel pour établir un état des lieux que la toiture a fait l’objet de réparations éparses, parfois provisoires, mais que des traces d’infiltrations restent visibles sur les voliges, les pièces de charpente et sur le chemin de passage en bois ; que la toiture présente diverses malfaçons et qu’en outre et en particulier, des soudures ont été reprises et le joint silicone est vétuste, que les solins en zinc sont vétustes et les joints sont devenus poreux, que les faîtages ont été simplement cloués et les pointes sont rouillées, que des panneaux sont fissurés dans les angles.

Il est ainsi établi que les travaux de réfection de la toiture s’imposent eu égard à sa vétusté et ce, nonobstant la reprise partielle réalisée en 2005 dans le cadre de la garantie dommages-ouvrage.

Les infiltrations d’eau constatées dans les appartements de Madame [E] et de Madame [A] démontrent que la fonction de couvert n’est plus assurée par la toiture.

Il s’en évince que les travaux de réfection de la toiture correspondent à des travaux d’entretien nécessitant un vote du syndicat de copropriétaires selon la majorité de l’article 24 et non pas du tout des travaux d’amélioration au sens de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Partant, les dispositions de l’article 34 susvisé ne trouvent pas à s’appliquer en l’espèce.

Faute de démontrer le caractère somptuaire des travaux votés, eu égard aux caractéristiques et à la destination de l’immeuble, Monsieur [P] et Madame [X] ne sont donc pas fondés au visa de l’article 34 de la loi du 10 juillet 1965 à se voir dispensés du paiement des charges et indemnités afférentes aux travaux litigieux.

En tout état de cause, cette demande de dispense s’avère sans objet puisque les résolutions querellées sont annulées conformément aux motifs ci-dessus et que les demandeurs n’ont pas cru devoir former de recours à l’encontre des résolutions n°46 à 50 adoptées lors de l’assemblée générale du 15 mai 2023 lesquelles ont confirmé les travaux confiés à la société 2TCZ, ainsi que les dépenses annexes.

Cette demande sera rejetée.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Monsieur [P] et Madame [X] réclament, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, l’indemnisation des préjudices qu’ils estiment avoir subis du fait de l’inertie de la copropriété à se rapprocher de l’assureur dommages-ouvrage qui, selon eux, auraient dû couvrir les travaux litigieux.

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou au tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le syndicat ne conteste pas que des infiltrations se sont à nouveau produites après les travaux qui avaient été diligentés par l’assureur dommages-ouvrage. Le cabinet DPS consulté sur les réparations à mettre en œuvre pour mettre un terme aux infiltrations fait référence aux « défaillances d’exécution du précédent chantier », laissant ainsi entendre que les travaux de l’assureur dommages-ouvrage présentent des désordres.

Au vu des éléments techniques produits (rapport [I], rapport DPS) la persistance des infiltrations trouve sa cause non seulement dans la vétusté de la toiture, mais également dans l’inefficacité des travaux assurés par l’assureur dommages-ouvrage, qui sont pourtant censés remédier aux désordres à l’origine des fuites.

Le syndicat de copropriétaires aurait dû, par l’intermédiaire de son syndic, au vu de la persistance des infiltrations malgré les travaux de l’assureur dommage-ouvrage, solliciter à nouveau la mobilisation de sa garantie, voire rechercher sa responsabilité susceptible d’être engagée du fait de l’inefficacité de ses travaux.

Le syndicat, qui ne conclut pas sur ce point, ne démontre pas avoir entrepris une démarche en ce sens. Il a ainsi fait perdre aux copropriétaires une chance que les travaux propres à remédier aux infiltrations en toiture soient, au moins en partie, pris en charge par l’assureur dommages-ouvrage ou indemnisés au titre de sa responsabilité.

Les demandeurs sont donc fondés à voir indemniser leur préjudice. La réparation d’une perte de chance doit néanmoins être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Les consorts [O] ne sauraient donc prétendre au versement de leurs entières quote- parts des travaux litigieux à titre indemnitaire, mais seulement à une partie de celle-ci, ce d’autant que les infiltrations ont également pour cause la vétusté.

Le tribunal estime ainsi la perte de chance des demandeurs à 800€ chacun.

Le syndicat sera condamné à leur régler cette somme à chacun en indemnisation de leur préjudice de perte de chance.

Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire

Le syndicat, qui succombe au principal, sera condamné aux dépens et à payer à payer aux demandeurs la somme de 2 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition de la présente décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

ANNULE les résolutions n°52, 54 et 55 de l’assemblée générale du 05 mai 2022 du syndicat de copropriétaires de l’immeuble NOUVEAU MONDE 2T sis [Adresse 2] à [Localité 13] ;

CONDAMNE le syndicat de copropriétaires de l’immeuble NOUVEAU MONDE 2T sis [Adresse 2] à [Localité 13], pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Monsieur [H] [P] et Madame [F] [N] [M], chacun, la somme de 800€ à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur perte de chance ;

CONDAMNE le syndicat de copropriétaires de l’immeuble NOUVEAU MONDE 2T sis [Adresse 2] à [Localité 13], pris en la personne de son syndic en exercice aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat de copropriétaires de l’immeuble NOUVEAU MONDE 2T sis [Adresse 2] à [Localité 13], pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Monsieur [H] [P] et Madame [F] [N] [M] la somme de 2 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE le surplus des demandes.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE