TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 14 Novembre 2025

Président : Monsieur BERTERO, Vice-président placé

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 10 Octobre 2025

N° RG 25/02651 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6QVH

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 8] sis [Adresse 7]

Représenté par son Syndic en exercice la Société SIGA, dont le siège social est sis [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Laurent GAY de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. CARRE D’OR

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société Carré d’Or est propriétaire du lot n° 1 dans l’immeuble sis à [Adresse 10].

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] », sis [Adresse 5], représenté par le Syndic la société SIGA, assignait la société Carré d’Or en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] », sis [Adresse 5] reprend oralement les termes de l’assignation, et demande la condamnation de la société Carré d’Or à lui verser les sommes de :

9 740,22 euros au titre des charges dues à la date du 2 avril 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024, date du commandement de payer, somme intégrant les charges à échoir,1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour sa résistance abusive,1 027 euros au titre des frais de recouvrement exposés par la copropriété,1 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,ainsi que la condamnation de la défenderesse aux entiers dépens, ces derniers comprenant le coût du commandement de payer.Au soutient de sa demande, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] », sis [Adresse 5] expose, à l’appui de sa demande, que la société Carré d’Or est propriétaire du lot n° 1 dans l’immeuble sis à [Adresse 9] [Localité 2][Adresse 1] et qu’elle n’a pas acquitté sa quote-part des charges de copropriété dues à ce titre ; qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance.

Au jour de l’audience, la société Carré d’Or, reprenant les termes de ses conclusions, demande de :

à titre principal, de déclarer irrecevable l’action du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] », sis [Adresse 6],à titre subsidiaire, de le débouter de toutes ses demandes,à titre plus subsidiaire encore, de lui accorder un délai de paiement de 24 mois pour apurer sa dette, et, en tout état de cause, de condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] », sis [Adresse 6], au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.Principalement, la société Carré d’Or déclare que la demande est irrecevable, considérant qu’elle ne bénéficie pas de l’avis de réception, ni de la preuve de l’envoi ou de réception du courrier ; que les décompte n’est pas produit et que les mises en demeure antérieures ne satisfont pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Subsidiairement, la société Carré d’Or explique qu’il n’est produit aucun décompte actualisé de sorte qu’il n’est pas possible de savoir si des règlements sont intervenus ; qu’il n’est pas fait état des sommes à échoir et que le local est occupé par une locataire en liquidation judiciaire et que sa créance déclaré au passif est de 104 029,71 euros.

Plus subsidiairement, la société Carré d’Or demande un délai de paiement de 24 mois pour apurer sa dette.

MOTIVATION

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 (…) ».

Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire.

En l’espèce, la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 19 février 2025, vise la provision impayée pour la période du 1er octobre 2024 au 31 mars 2025 ainsi que le délai de 30 jours défini à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par suite, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] », sis [Adresse 6], a formellement mis en demeure la société Carré d’Or d’avoir à régler le montant de la provision charges courantes impayée à hauteur de 1 112,06 euros.

L’examen du décompte montre que la société Carré d’Or n’a pas réglé cette provision dans le délai de 30 jours de la mise en demeure.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à agir selon la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES CHARGES

Aux termes de l’article 10 de loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) ».

En application des articles 14-1 et 14-2-1 de la même loi, pour faire face, d’une part, au budget voté au titre des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, d’autre part, aux travaux dont la liste est légalement fixée, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ainsi qu’une provision pour travaux correspondant à un pourcentage de ce budget prévisionnel ; le budget prévisionnel et la provision pour travaux sont appelés le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale par provisions égales au quart du budget voté.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

De plus, en application des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] », sis [Adresse 5] verse au débat :

le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble 23 janvier 2025, en date du 23 janvier 2025, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 février 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,le relevé de compte arrêté au 2 avril 2025, qui reprend les différents appels et les règlements effectués,le relevé de compte des frais de l’article 10-1, des dépens et des frais irrépétibles arrêté au 2 avril 2025,le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, le contrat de syndic.

Il résulte de l’analyse de ces éléments que la société Carré d’Or est redevable de la somme de 5 249,65 euros au titre des charges dues à la date du 2 avril 2025 (appel provisionnel du 1er octobre 2024 inclus).

Par ailleurs, sont concernées par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 les provisions pour charges non encore échues au titre de l’exercice en cours à la date de la mise en demeure, soit l’exercice du 1er avril 2025 au 31 mars 2026.

Le syndicat des copropriétaires est donc fondé en sa demande en paiement des sommes de 4 490,57 euros correspondant aux provisions non encore échues du 1er avril 2025 au 31 mars 2026.

Il convient en conséquence de condamner la société Carré d’Or au paiement des sommes de :

5 249,65 euros, en deniers ou quittances valables afin de tenir compte des éventuels règlements intermédiaires, et ce au titre des charges échues dues à la date du 2 avril 2025 (appel provisionnel du 1er octobre 2024 inclus),4 490,57 euros, en deniers ou quittances valables afin de tenir compte des éventuels règlements intermédiaires, et ce au titre des provisions non-échues.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice. Les condamnations au paiement des charges seront donc assorties des intérêts au taux légal à compter du 20 février 2025, date de la réception de la mise en demeure du 19 février 2025.

SUR LA DEMANDE EN DOMMAGES ET INTERETS

L’article 1231-6 du code civil (ancien 1153) dispose que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires ».

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] », sis [Adresse 5], n’établit ni la particulière mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement dores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] », sis [Adresse 5], sera débouté de sa demande de ce chef.

SUR LA DEMANDE EN REMBOURSEMENT DES FRAIS EXPOSES PAR LA COPROPRIETE

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par une Copropriété pour obtenir le paiement des charges dues doivent être intégralement remboursés par le copropriétaire défaillant.

L’article 10-1 in fine ajoute que le Juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le décompte produit par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] », sis [Adresse 5], fait état d’honoraires de mise en demeure du 20 février 2024 et du 28 mai 2024, d’honoraires de relance de mis en demeure du 21 mars 2024 et du 25 juillet 2024, d’honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice du 30 octobre 2024 et du 17 février 2025 ainsi que frais de sommation de payer du 25 novembre 2024.

Or, il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] », sis [Adresse 5], de ce chef.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE DELAIS DE REMBOURSEMENT

Par application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut accorder des délais de paiement à un débiteur dans la limite de deux années.

En l’espèce, en l’absence d’élément sur la situation financière de la défenderesse et en l’absence de remboursement récent figurant au décompte produit en demande, il ne sera pas fait droit à la demande reconventionnelle de délais de remboursement émise par la société Carré d’Or.

SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE

Ayant succombé à l’instance, la société Carré d’Or sera condamnée aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la société Carré d’Or à verser la somme de 1 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant en audience publique par Jugement contradictoire et en premier dernier ressort,

Condamne la société Carré d’Or à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] », sis [Adresse 5] les sommes de :

5 249,65 euros, en deniers ou quittances valables afin de tenir compte des éventuels règlements intermédiaires, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2025, et ce au titre des charges non échues dues à la date du 2 avril 2025 (appel provisionnel du 1er octobre 2024 inclus),4 490,57 euros, en deniers ou quittances valables afin de tenir compte des éventuels règlements intermédiaires, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2025, et ce au titre des provisions non-échues ;

Déboute le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] », sis [Adresse 5] de toute autre demande ;

Condamne la société Carré d’Or à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] », sis [Adresse 5] une somme de mille euros (1 000 euros), sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Carré d’Or aux entiers dépens de la présente instance ;

Rappelle que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe du tribunal les jour, mois et an que dessus,

Et Nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier Le Président

Grosse délivrée le 14 Novembre 2025

À

— Maître Laurent GAY

— M^e Frédéric AMSELLEM