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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 6]

[Courriel 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00335 – N° Portalis DB22-W-B7J-S6QH

JUGEMENT

DU : 22 Juillet 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. [Adresse 10]

DEFENDEUR(S) :

[O] [P]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 22 Juillet 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT DEUX JUILLET

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 06 juin 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

La Société 1001 VIES HABITAT, S.A. [Adresse 9] à Directoire et Conseil de surveillance, agissant poursuites et diligences de son Président du Directoire.

Inscrite au RCS de [Localité 12] sous l’immatriculation n°572 015 451 dont le siège est [Adresse 5]

représentée par M^e Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Christophe LEMAÎTRE.

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [O] [P]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Vanessa BENRAMDANE

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Juillet 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 novembre 2020, la société d’HLM 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Monsieur [N] [P] et Madame [O] [P] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 297,65 euros, hors charges.

Monsieur [N] [P] est décédé le 3 janvier 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, la société d'[Adresse 10] a fait signifier à Madame [O] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5 661,62 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 5 février 2024, distribuée le 6 février 2024, la société d’HLM 1001 VIES HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, la société d'[Adresse 10] a fait assigner Madame [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion sans délai de Madame [O] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, condamner Madame [O] [P] au paiement des sommes suivantes :la somme de 7 206,56 euros au titre de la dette locative arrêtée au 4 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 390 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 24 février 2025.

À l’audience du 6 juin 2025, la société d’HLM 1001 VIES HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8 448,92 euros arrêtée au 23 mai 2025, loyer du mois d’avril inclus.

Madame [O] [P], régulièrement assignée à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

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MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [O] [P] assignée à l’étude de l’huissier, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société d'[Adresse 10] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société d'[Adresse 10] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 novembre 2020, du commandement de payer délivré le 14 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 4 février 2025 que la société d’HLM 1001 VIES HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 161,79 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [O] [P] à payer à la société d'[Adresse 10] la somme de 7 044,77 euros, au titre des sommes dues au 4 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 novembre 2024 sur la somme de 5 661,62 euros, et du présent jugement sur le surplus.

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Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 14 novembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 14 janvier 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 26 novembre 2020 à compter du 15 janvier 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [O] [P]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 janvier 2025, Madame [O] [P] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [O] [P] à son paiement à compter du 15 janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du CPCE

La société d’HLM 1001 VIES HABITAT sollicite la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes des articles L412-1 et L412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, «si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu, sans préjudice des dispositions des articles L. 613- 1 à L. 613- 5 du Code de la construction et de l’habitation, qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.”

Toutefois, par décision spéciale et motivée, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442- 4- 1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le bailleur n’ayant allégué et encore moins justifié de motifs pouvant conduire à supprimer le délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux résultant de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il ne sera pas fait droit à sa demande.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [O] [P] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Madame [O] [P] 0 à payer à la société d'[Adresse 10] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société d’HLM 1001 VIES HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 novembre 2020 entre la société d’HLM 1001 VIES HABITAT d’une part, et Madame [O] [P] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 15 janvier 2025.

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date.

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [O] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution formulée par la société d’HLM 1001 VIES HABITAT.

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [O] [P] à compter du 15 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

CONDAMNE Madame [O] [P] à payer à la société d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 7 044,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 février 2025 échéance de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à compter du 14 novembre 2024 sur la somme de 5 661,62 euros, et du présent jugement sur le surplus.

CONDAMNE Madame [O] [P] à payer à la société d'[Adresse 10] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 4 février 2025, échéance de février, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

CONDAMNE Madame [O] [P] à payer à la société d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [O] [P] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 14 novembre 2024.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Nadia CHAKIRI Marie WILLIG