RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00198 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NHHR

Minute n°

COPIE EXÉCUTOIRE à :

Me [Y] [K] – 70

Maître [R] [P] de la SELARL LE DISCORDE – [P] – 152

M^e Pascal SCHMITT – 44

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

M. [E]

adressées le : 03 juillet 2025

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 18]

Ordonnance du 03 Juillet 2025

DEMANDERESSE :

SAS INTERIEUR GRAND EST (enseigne ROCHE BOBOIS), agissant poursuites et diligences de ses repréentants légaux

[Adresse 5]

représentée par Maître Nicolas DELEAU de la SELARL LE DISCORDE – DELEAU, avocats au barreau de STRASBOURG et M^e Caroline WITTMAR-DUFOUR, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE :

S.C.I. IMMOCTAVE 1, agissant poursuites et diligences de ses repréentants légaux

[Adresse 4]

représentée par M^e Rita BADER, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIES INTERVENANTES :

S.A.S. SOCIÉTÉ AXAL, prise en la personne de son représentant légal.

[Adresse 13]

[Localité 12]

représentée par M^e Pascal SCHMITT, avocat au barreau de STRASBOURG

S.A.S. DECO CENTER GRAND EST (enseigne CUIR CENTER), prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

non comparante et non représentée

S.A.S. [Localité 15] LITERIE (enseigne GRAND LITIER), prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 9]

non comparante et non représentée

S.A.S. PS MEUBLE ET DECO (enseigne MOBILIER DE FRANCE), représentée par la Selarl Mj Air, ès qualité de mandataire judiciaire

[Adresse 22]

[Adresse 8]

non comparante et non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 10 Juin 2025

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Réputée contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes délivrés les 3, 8, 14, 20 et 28 janvier 2025, la Sas Intérieur Grand Est a fait assigner la Sci Immoctave 1 en présence de la Sas Déco Center Grand Est, la Sas [Localité 15] Literie, la Selarl Mj Air, ès qualité de mandataire judiciaire de la Sas Ps Meuble et Déco ainsi que la Sas Axal devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg afin de voir :

— désigner, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, un expert architecte Dplg, selon mission dont elle précise les termes, afin notamment de déterminer si les espaces communs et leurs équipements font l’objet d’un entretien, déterminer l’existence et la cause des désordres et/ou non conformités aux normes en vigueur, évaluer les travaux de remise en état et rechercher tous les éléments du préjudice subi ;

— condamner la Sci Immoctave 1 à payer à la Sas Intérieur Grand Est la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— réserver les dépens de la présente instance et de ses suites.

Par dernières conclusions du 6 juin 2025, la Sci Immoctave 1 a sollicité voir,

à titre principal :

— débouter la Sas Intérieur Grand Est de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

à titre subsidiaire,

— écarter de la mission d’expertise confiée à l’expert judiciaire celle de : « donner son avis sur la réparation du coût desdits travaux entre les locataires (entretien courant) et le bailleur (grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil), ce tant sur le fondement des dispositions du bail commercial du 26 juillet 2018 et de son avenant n°1, que des articles L.145-40-2 et R.145-35 du Code de commerce » ;

en tout état de cause,

— condamner la Sas Intérieur Grand Est à payer à la société Sci Immoctave 1 la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions du 19 mai 2025, la Sas Intérieur Grand Est a maintenu ses demandes, sauf à modifier un chef de la mission de l’expert.

À l’audience du 10 juin 2025, les parties représentées ont réitéré oralement leurs prétentions. Pour le surplus, elles se sont référées à leurs écritures, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Régulièrement assignée par remise à personne morale, la Sas [Localité 15] Literie n’a pas constitué avocat.

Régulièrement assignée par remise à personne morale, la Sasu Deco Center Grand Est n’a pas constitué avocat.

Régulièrement assignée par remise à personne présente, la Selarl Mj Air n’a pas constitué avocat.

SUR QUOI

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Le juge des référés ne tient pas de ces dispositions le pouvoir d’apprécier la recevabilité ni le bien-fondé de l’action au fond dans la perspective de laquelle la demande d’expertise in futurum a été introduite, sauf à retenir que celle-ci est, d’ores et déjà, manifestement vouée à l’échec, et ce quel que soit le fondement juridique de cette action que le demandeur à l’expertise demeure libre de choisir.

De même, les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile ne sont pas applicables à la demande d’expertise in futurum, laquelle requiert seulement la démonstration de l’existence d’un intérêt légitime à faire constater techniquement l’existence de désordres dans la perspective d’une action au fond et non de faire d’ores et déjà la preuve de la nature exacte et de la cause de ces désordres ou encore de leur imputabilité définitive à une partie.

En l’espèce, la Sas Intérieur Grand Est expose être locataire d’un local commercial sis [Adresse 14] à la [Adresse 20] appartenant à la Sci Immoctave 1 ; que le bailleur n’entretient pas les espaces communs de l’ensemble immobilier, de leurs équipements et de leur dégradation consécutive ; qu’aucun réels travaux d’entretien des espaces et équipements communs n’ont été réalisés par le bailleur ; que les installations d’assainissements ne sont pas aux normes ; que plusieurs enseignes se sont réunies afin d’établir un projet de rénovation des espaces et équipements communs du site soumis à la société Paref Gestion en sa qualité de gestionnaire du site et mandataire du bailleur ; que ce dernier n’y a pas donné suite en refusant notamment de supporter le coût des travaux relevant de sa responsabilité ; que du fait d’un changement d’interlocuteur auprès du bailleur, un nouveau projet de répartition des coûts de rénovation entre les locataires et leur bailleur a été présenté ; qu’elle s’est heurtée à un nouveau refus ; qu’aucune issue amiable n’a été trouvée.

La Sci Immoctave 1 s’oppose à la demande d’expertise judiciaire au motif qu’elle ne s’estime pas juridiquement tenue de réaliser ces travaux ; que les coûts de ces rénovations doivent être supportés par les preneurs ; que l’expertise judiciaire ne présente aucun intérêt technique dès lors que les constats de commissaire de justice communiqués suffisent à constater l’état des espaces et équipements communs de l’ensemble immobilier et de démontrer par ailleurs qu’ils sont entretenus par le bailleur ; que la Sci Immoctave s’est engagée à faire réaliser les travaux de reprise de l’enrobé du parking et des reprises ponctuelles des aménagements extérieurs et d’éclairages nécessaires ; que rien n’oblige juridiquement la société Sci Immoctave à faire réaliser le projet de rénovation complète des équipements et des espaces communs de l’ensemble immobilier souhaité par les preneurs ; que les allégations relatives à l’existence de non-conformités ne sont étayées par aucun élément sérieux ; que les dispositions du contrat de bail sont très claires sur la répartition des coûts.

Toutefois, s’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur les stipulations du contrat de bail relatives à la répartition des frais nécessaires à l’entretien des espaces communs, il ressort :

— que l’article 1.1 du bail signé entre les parties précise que le bailleur est tenu, notamment, des travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité les LIEUX LOUES par rapport à la législation et/ou la règlementation administrative en vigueur et/ou à venir, si et seulement si ces derniers relèvent des travaux et grosses réparations énumérés à l’article 606 du Code civil et ce toutefois pour autant que la nécessité de réaliser lesdits travaux ne résulte pas d’un manquement du PRENEUR à ses obligations, d’un usage anormal, ou de l’existence de travaux projetés ou réalisés par le PRENEUR ; conformément aux dispositions de l’article 1 et des travaux de mise aux normes environnementales des LIEUX LOUES ;

— que des pièces produites par la Sas Intérieur Grand Est que celle-ci fait suffisamment la preuve de la vraisemblance des désordres allégués, notamment par la production de procès-verbaux de commissaire de justice (pièces n°6 et 7) qui mentionnent un « revêtement de parking faïence, fissuré, lézardé, avec des trous… un marquage au sol à peine visible… des flaques d’eau dues à une mauvaise évacuation des eaux, une absence d’éclairage de la contre-allée etc… ».

Dès lors, il appert que la partie demanderesse justifie d’un motif légitime à ce que soit diligentée une expertise judiciaire.

La partie défenderesse ne fait pas par ailleurs la démonstration que toute action qui serait introduite au fond à leur encontre serait, d’ores et déjà, manifestement vouée à l’échec, dès lors que l’expertise aura notamment pour objet de fournir les éléments techniques qui permettront au juge du fond de retenir ou non l’existence de désordres, malfaçons et non-façons.

La mesure d’instruction réclamée apparaît dès lors nécessaire pour identifier la nature et l’importance des désordres allégués, en rechercher les causes en vue de déterminer, le cas échéant, les responsabilités encourues et permettre l’évaluation des préjudices subis. Il apparaît également que seul un technicien qualifié est en mesure de donner un avis sur ces questions et qu’une consultation ou une constatation serait insuffisante.

La partie demanderesse justifie par conséquent d’un motif légitime pour faire ordonner une expertise.

Cette mesure d’instruction sera ordonnée aux conditions et dans les termes qui seront précisés au dispositif de la présente ordonnance, lesquels doivent permettre de garantir que les conclusions de l’expert soient de nature à éclairer au mieux le juge qui serait, le cas échéant, saisi au fond.

Même si ce chef de mission n’a pas été repris dans les dernières conclusions de la demanderesse, il n’appartient pas à l’expert, en application des dispositions de l’article 238 du code de procédure civile, de se prononcer sur des questions proprement juridiques. Ainsi, le chef de mission tendant à confier à l’expert judiciaire le soin de se prononcer sur la répartition du coût des travaux entre les locataires et le bailleur, notamment au regard de l’article 606 du code civil et du contrat de bail conclu entre les parties, ne sera donc pas repris par la présente ordonnance.

La demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, l’avance des frais d’expertise doit demeurer à la charge des demandeurs. Il en va de même des dépens qui ne sauraient être réservés dès lors que la présente décision met fin à l’instance.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes formulées sur ce fondement seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservés,

ORDONNONS une expertise des espaces communs et équipements sis [Adresse 21] à [Localité 11] ;

COMMETTONS en qualité d’expert :

[E] [L]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Tél : [XXXXXXXX03]

Mèl : [Courriel 16]

Ou à défaut :

[F] [J]

Cabinet UN POINT SIX P.A.E.I. du Giessen

[Adresse 7]

Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX02] [Localité 17]. : 06 80 02 82 82

Mèl : [Courriel 19]

Avec pour mission de :

1°/ se faire communiquer par les parties tous documents utiles à l’exécution de sa mission, prendre connaissance des conventions intervenues entre les parties et donner tous éléments techniques de nature à permettre au juge de déterminer les missions respectives des intervenants à l’acte de construire,

2°/ visiter en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, les espaces communs et équipements dont la Sas Intérieur Grand Est dispose de la jouissance partagée avec les autres locataires du site sis [Adresse 21] à [Localité 11], la décrire, entendre tous sachants,

?? 3°/ dire si, à son avis, les espaces communs et leurs équipements font l’objet d’un entretien régulier par la SCI IMMOCTAVE 1 et se faire remettre, le cas échéant, les factures ou autres justificatifs ;

?? 4°/ examiner les désordres et/ou non-conformités aux normes en vigueur pouvant affecter lesdits espaces communs et leurs équipements; les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition; en rechercher la ou les causes ;

?? 5°/ après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres et/ou non-conformités pouvant avoir été constatés, et leurs délais d’exécution; chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

?? 6°/ donner son avis sur le caractère de grosse réparation (au sens de travaux intéressant l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale) ou de réparation d’entretien (au sens de travaux utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble) des travaux devant être le cas échéant réalisés sur les espaces et équipements communs du site ;

?? 7°/ fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres et/ou non-conformité aux normes en vigueur affectant les espaces communs et leurs équipements, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état et/ou de mise en conformité desdits éléments; donner son avis sur les responsabilités encourues quant à l’existence de ces désordres et/ou non-conformités ;

?? 8°/ dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire;

9°/ donner tous éléments pour proposer l’évaluation des préjudices subis par la Sas Intérieur Grand Est du fait des désordres, malfaçons et non-conformités constatés et de l’exécution des réparations ; formuler une proposition d’apurement des comptes entre les parties,

10°/ à l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger à l’attention des parties une note succincte :

— indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents,

— énumérant les travaux de remise en état sans incidence sur le déroulement de l’expertise, et

— indiquant les intervenants dont il suggère la mise en cause,

— établissant un calendrier prévisionnel des opérations d’expertise,

11°/ répondre, conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, à tous dires ou observations des parties auxquelles seront communiquées, avant d’émettre l’avis sur l’évaluation définitive des travaux de réparation, soit une note de synthèse, soit un pré-rapport comportant toutes les informations sur l’état de ses investigations et tous les documents relatifs notamment aux devis et propositions chiffrés concernant les diverses évaluations; rapporter au tribunal l’accord éventuel qui pourrait intervenir entre les parties,

12°/ plus généralement donner toutes les informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige,

DISONS que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert, et ce, au plus tard le jour de la première réunion d’expertise ;

DISONS que l’expert pourra en cas de besoin avoir recours à un technicien autrement qualifié, à charge pour lui de joindre son avis au rapport d’expertise ;

DISONS que la Sas Intérieur Grand Est versera une consignation de trois mille Euros (3.000 €.) à valoir sur la rémunération de l’expert et ce avant le 30 septembre 2025 ;

DISONS que la consignation s’effectuera par une démarche de consignation en ligne, par l’intermédiaire du site internet https://consignations.caissedesdepots.fr/ dès connaissance de la présente désignation ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités fixées par l’article 271 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra déposer auprès du greffe du Tribunal judiciaire de Strasbourg, service des expertises, un rapport détaillé de ses opérations dans un délai de 6 mois à compter de la date à laquelle il aura été avisé du versement de la consignation et qu’il adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération à chacune des parties, conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile ;

PRECISONS qu’une photocopie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie ;

PRECISONS que l’expert doit mentionner dans son rapport l’ensemble des destinataires à qui il l’aura adressé ;

CONDAMNONS la Sas Intérieur Grand Est aux dépens ;

REJETONS les demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS tous les autres chefs de demande des parties ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER