N° RG 25/00573 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T44D

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00573 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T44D

NAC: 70Z

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à Maître Georges DAUMAS

à Me [R]-cécile NIERENGARTEN-MAALEM

à Maître Gilles MAGRINI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 AOUT 2025

DEMANDERESSE

SCI DU [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 7] – [Localité 4]

représentée par M^e Marie-Cécile NIERENGARTEN-MAALEM, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [F] [S], demeurant [Adresse 1] – [Localité 6]

représenté par Maître Georges DAUMAS de la SCP GEORGES DAUMAS, avocats au barreau de TOULOUSE (postulant) et M^e Caroline OLIVAS-GUISSET, avocat au barreau de NARBONNE (plaidant)

M. [Y] [O], demeurant [Adresse 16] – [Localité 4]

représenté par Maître Gilles MAGRINI de la SELARL URBI & ORBI, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [M] [D]-[O], demeurant [Adresse 16] – [Localité 4]

représentée par Maître Gilles MAGRINI de la SELARL URBI & ORBI, avocats au barreau de TOULOUSE

PARTIE INTERVENANTE

Mme [R] [S]-[V], intervenante volontaire, demeurant [Adresse 1] – [Localité 6]

représentée par Maître Georges DAUMAS de la SCP GEORGES DAUMAS, avocats au barreau de TOULOUSE (postulant) et M^e Caroline OLIVAS-GUISSET, avocat au barreau de NARBONNE (plaidant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 10 juin 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, après prorogation du 8 juillet 2025 au 14 août 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [O] et Madame [M] [D]-[O] sont propriétaires d’une maison d’habitation sise [Adresse 16] à [Localité 4], cadastrée section [Cadastre 17] AB n°[Cadastre 3].

De leur côté, Monsieur [F] [S] et Madame [R] [S] sont propriétaires d’un ensemble immobilier sis [Adresse 15] à [Localité 4], figurant au cadastre sous la référence section [Cadastre 17] AB n°[Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 14].

Enfin, la SCI DU [Adresse 7] est propriétaire d’une parcelle à usage de parking permanent pour véhicule légers, située [Adresse 15] à [Localité 4], cadastrée section [Cadastre 17] AB n° [Cadastre 13] et [Cadastre 8]. Pour pouvoir y accéder depuis la [Adresse 18], elle bénéficie d’une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 17] AB n°[Cadastre 14].

Ces emplacements de parking ont été donné à bail commercial à la société KARDHAM CARDETE HUET.

Depuis un certain temps, le mur mitoyen des deux maisons et propriétés qui surplombent la parcelle d’accès à ces parkings menace de s’effondrer. Finalement, par arrêté du 26 juillet 2024, la mairie de [Localité 19] a interdit toute utilisation de la voie d’accès à la parcelle sur laquelle sont implantés ces emplacements de parkings. Cette interdiction résulte du très mauvais état d’un mur mitoyen situé en aplomb de la voie d’accès aux emplacements de parking dont les consorts [S] et les consorts [O] sont propriétaires.

La société KARDHAM CARDETE HUET a décidé de ne plus payer les loyers afférents à cette parcelle dont le passage lui est interdit et ce, depuis le 01 août 2024.

Des courriers ont été adressés par la SCI DU [Adresse 7] aux propriétaires du mur afin qu’ils entreprennent les travaux nécessaires à la mainlevée de l’arrêté municipal.

En l’absence d’exécution de travaux, par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025, la SCI DU [Adresse 7] a assigné Monsieur [F] [S], Monsieur [Y] [O] et Madame [M] [D]-[O], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été plaidée lors de l’audience du 10 juin 2025.

La SCI DU [Adresse 7] demande au juge des référés, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 1253 du code civil, de  :

— juger que Monsieur [F] [S], Madame [R] [S], Monsieur [Y] [O] et Madame [M] [D]-[O] sont solidairement responsables du trouble manifestement illicite subi par elle,

— ordonner à Monsieur [F] [S], Madame [R] [S], Monsieur [Y] [O] et Madame [M] [D]-[O] de faire cesser ce trouble par tout moyen et de faire procéder aux travaux de remise en état du mur à leur frais, dans le délai de deux mois suivant la signification de la décision et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

— condamner in solidum Monsieur [F] [S], Madame [R] [S], Monsieur [Y] [O] et Madame [M] [D]-[O] à lui verser la somme de 12.653,50 euros HT à titre de provision,

— condamner in solidum Monsieur [F] [S], Madame [R] [S], Monsieur [Y] [O] et Madame [M] [D]-[O] à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur [F] [S] et Madame [R] [S], cette dernière agissant en qualité d’intervenante volontaire, demandent au juge des référés de :

— prononcer l’intervention volontaire de Madame [R] [S] en qualité de propriétaire indivise selon jugement du juge de l’exécution statuant en matière de saisie immobilière du tribunal judiciaire de Toulouse du 01 février 2024,

— renvoyer cette affaire en audience de règlement amiable,

— juger irrecevable l’action engagée devant le juge des référés en l’absence de toute tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative,

— juger qu’ils ont donné leur accord pour que l’entreprise NUNES réalise les travaux selon les prescriptions de la mairie et du bureau d’étude,

— juger qu’ils s’engagent, à titre de provision et de concession, à payer sur les devis de l’entreprise NUNES (DE00904 à DE00906) la somme de 11.240 euros HT selon décompte en pièce n°3,

— enjoindre aux consorts [O] à leur communiquer la date exacte du début du chantier (en septembre) et le planning exact (sur un mois) avant le 15 juin 2025 tenant l’urgence,

— débouter les époux [O] de leur demande de servitude de tour d’échelle à leur bénéfice, tenant de l’accord des époux [S], tout comme celle relative à ordonner aux époux [S] de laisser libre accès aux époux [O] à leur parcelle pour y déposer un échafaudage,

— débouter les époux [O] de leur demande d’expertise in futurum,

— constater que la société demanderesse peut reprendre l’exploitation de son fond selon arrêté de la mairie de [Localité 19] du 09 avril 2025,

— débouter en tout état de cause la SCI DU [Adresse 7] de sa demande de condamnation de faire réaliser sous astreinte les travaux de remise en état du mur,

— débouter la SCI DU [Adresse 7] de sa demande de provision,

— en tout état de cause, débouter la SCI DU [Adresse 7] et les consorts [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à leur encontre,

— condamner toute partie succombante à leur payer la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

De leur côté, Monsieur [Y] [O] et Madame [M] [D]-[O], demandent au juge des référés de :

principalement :

— juger irrecevable le référé fondé sur le trouble anormal de voisinage,

— rejeter la demande d’astreinte,

— rejeter la demande de provision,

— constater que la demanderesse peut reprendre l’exploitation de sa parcelle,

reconventionnellement :

— ordonner la reconstruction par l’entreprise NUNES à frais partagés à parts égales, y compris les frais d’eau et d’électricité, ou alors désigner un expert judiciaire avec la mission telle que suggérée dans leurs conclusions versées au soutien des débats oraux,

— constater l’existence d’une servitude de tour d’échelle à leur bénéfice,

— constater l’urgence à faire réaliser les travaux,

— juger que le refus des époux [S] à accorder l’accès à leur parcelle afin de leur permettre de réaliser les travaux exigés par arrêté municipal constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser,

— ordonner aux époux [S] de leur laisser libre accès à leur parcelle pour y déposer un échafaudage nécessaires aux travaux,

— leur donner acte de ce qu’ils s’engagent à mandater un commissaire de justice avant et après les travaux afin de s’assurer de l’absence de dégradation sur la propriété des époux [O],

— condamner la demanderesse ou les époux [S] au versement de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie, il sera renvoyé à ses conclusions versées au soutien des débats oraux et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 juillet 2025, prorogé au 14 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur l’intervention volontaire

L’article 325 du code de procédure civile dispose : « L’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant ».

L’article 330 de ce même code énonce : « L’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention ».

Dans la mesure où Madame [R] [S] justifie être propriétaire indivise de la parcelle section [Cadastre 17] AB [Cadastre 14] sur laquelle est implantée le mur mitoyen litigieux, elle démontre un intérêt légitime à intervenir volontairement à titre accessoire, au soutien des intérêts communs de son époux et d’elle-même.

Son intervention volontaire est donc déclarée recevable.

* Sur la fin de non-recevoir

Les époux [S] et les époux [O] invoquent les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile pour considérer que l’action de la SCI DU [Adresse 7] serait irrecevable. Plus précisément, ils lui reprochent de ne pas avoir fait précéder son action en justice d’une tentative de résolution amiable du litige.

Par cette fin de non-recevoir, les parties défenderesses se méprennent manifestement sur la nature de l’action introduite par la SCI DU [Adresse 7]. Cette action n’est pas fondée sur un trouble anormal de voisinage, mais sur un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, lequel a été causé corrélativement par un trouble anormal de voisinage. Cela est bien différent et non prescrit à peine d’irrecevabilité.

Au surplus, l’article 750-1 précité dispose qu’en cas de motif légitime tenant notamment à l’urgence manifeste, un plaideur qui invoquerait malgré tout un trouble anormal de voisinage, serait néanmoins autorisé à s’abstenir de recourir à un mode alternatif de règlement des litiges. Or, le fait qu’un arrêté municipal interdise depuis des mois, sans réaction concrète, l’accès à une partie de la propriétaire ou des droits de la société défenderesse, constitue pour elle une situation d’urgence manifeste caractérisée par un trouble de jouissance. Cela lui permet de déroger aux règles de l’article 750-1 du code de procédure civile.

* Sur le trouble manifestement illicite

* Sur les fondements légaux

Selon les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

* Sur l’objet du litige

Sur le fondement de ce texte, la SCI DU [Adresse 7] sollicite du juge des référés qu’il mette fin au trouble manifestement illicite subi par elle du fait de l’arrêté municipal qui lui interdit ou restreint l’accès à ses emplacements de parking mis à bail. Plus précisément, elle indique, qu’il s’agit de mettre fin au préjudice qu’elle subi « du fait de la responsabilité qu’elle engage vis-à-vis de son locataire et de son obligation de garantir une jouissance paisible, ainsi que du non-paiement des loyers depuis l’interdiction d’accéder aux places de parking depuis l’arrêté du 26 juillet 2024 ».

La SCI DU [Adresse 7] demande donc principalement au juge des référés d’ordonner à Monsieur [F] [S], Madame [R] [S], Monsieur [Y] [O] et Madame [M] [D]-[O] de faire cesser ce trouble par tout moyen et de faire procéder aux travaux de remise en état du mur à leur frais, dans le délai de deux mois suivant la signification de la décision et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard.

* Sur l’existence du trouble manifestement illicite

Il est effectivement justifié que par arrêté municipal du 26 juillet 2024, la mairie de [Localité 19] a interdit partiellement d’accéder et d’exploiter les parcelles cadastrées [Cadastre 5] [Cadastre 17] AB [Cadastre 8], [Cadastre 5] [Cadastre 17] AB [Cadastre 13] et [Cadastre 5] [Cadastre 17] AB [Cadastre 14] compte tenu du fait que la pérennité d’un enduit extérieur au sein du pignon Ouest de la maison cadastrée [Cadastre 5] [Cadastre 17] AB [Cadastre 3] (appartenant aux consorts [O]), ouvrage en mitoyenneté avec la parcelle cadastrée [Cadastre 5] [Cadastre 17] AB [Cadastre 14] (appartenant aux consorts [S]), n’était plus assurée et que des risques de chutes n’étaient pas à exclure.

L’existence de ce trouble manifestement illicite résulte assurément des circonstances de l’espèce et n’est contesté sérieusement par aucune partie. De même, chaque partie au procès convient qu’il y a lieu d’entreprendre des travaux afin de sécuriser le mur pignon Ouest en cause. Celui-ci présente des fissurations, des gonflements et des décollements divers.

Malgré cet apparent consensus, les parties défenderesses tergiversent sur les modalités de mise en œuvre et de financement de ces travaux, malgré l’urgence manifeste à agir compte tenu de l’existence justifiée d’un trouble manifestement illicite subi par la SCI DU [Adresse 7].

* Sur la nature de l’ouvrage

Il est justifié par les consorts [S] que l’ouvrage litigieux qui menace ruine est un mur qui sépare les parcelles cadastrées section [Cadastre 17] AB n°[Cadastre 3] ([O]) et [Cadastre 17] AB n°[Cadastre 14] ([S]) entre les points A et B jusqu’à l’héberge selon plan de bornage réalisé par le cabinet de géomètres experts [B]. Il s’agit d’un ouvrage complexe et mixte constitué de parties majoritairement mitoyennes et minoritairement privatives. Il se présente sous la forme d’un mur pignon qui est mitoyen sur sa façade Ouest, suivi d’un mur mitoyen vers le Nord, qui ne supporte pas d’ouvrage d’habitation.

Contrairement aux consorts [S] et [O], la SCI DU [Adresse 7] n’en est pas propriétaire. A ce titre, l’argument spécieux invoqué en défense selon lequel, le trouble serait engendré par la décision municipale respectée, et non pas par la dégradation du mur pignon qui a amené la mairie de [Localité 19] à prendre cette décision en vertu de son pouvoir de police administrative, sera purement et simplement écarté.

Les parties semblent s’accorder sur le régime juridique à appliquer propre au « mur mitoyen » au sens des articles 653 et suivants du code civil. Parmi ces textes, l’article 655 de ce code dispose : « La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun ».

Il s’en suit que les travaux de rénovation de ce mur pignon mitoyen doivent être mis à la charge de chaque propriétaire proportionnellement au droit de chacun relativement à la surface à rénover portant exclusivement sur une surface de 144 m² de mitoyenneté selon le géomètre expert précité.

* Sur la persistance du trouble manifestement illicite

En défense, il est soutenu qu’au jour de l’audience, le trouble manifestement illicite a disparu et que les conditions légales ne permettent donc plus au juge des référés de prescrire des injonctions judiciaires sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

En effet, postérieurement à la délivrance de l’assignation, un arrêté municipal pris le 07 avril 2025 est venu prononcer la mainlevée partielle de la décision précédente. L’autorité municipale a constaté que « lors de la visite sur site le service des immeubles menaçant ruine a constaté que des mesures ont été prises pour la stabilité du pignon Ouest et que tout risque structurel est exclu ». Il a donc été décidé que dans l’attente des travaux définitifs, « la parcelle cadastrée [Cadastre 5] [Cadastre 17] AB [Cadastre 14] demeurera interdite d’accéder et d’exploiter sur l’emprise totale et majorée de 2 m du pignon OUEST de la maison d’habitation située [Adresse 16] – [Localité 4] (cadastre [Cadastre 5] [Cadastre 17] AB [Cadastre 3]) ». Il est par ailleurs prescrit aux propriétaires « de s’assurer de la sécurisation de la zone concernée par la mise en place d’un dispositif physique permettent l’aménagement d’un passage véhicule d’une largeur maximale de 3,00 m par rapport à la mitoyenneté avec la parcelle cadastrée [Cadastre 5] [Cadastre 17] AB [Cadastre 2] ».

Si au jour de l’assignation, il résultait sans conteste des faits de l’espèce que l’impossibilité d’accès et d’utilisation des parkings dans des conditions normales résultait exclusivement de l’absence de travaux réalisés par les différents propriétaires du mur pignon qui menaçait de s’effondrer, tel ne semble plus être le cas au jour de l’audience. Or, l’appréciation par le juge des référés du trouble manifestement illicite doit s’effectuer au jour de l’audience du 10 juin 2025

Dans sa dernière décision en date, l’autorité municipale a considéré que la seule zone concernée par l’interdiction d’accès devait demeurer la parcelle cadastrée [Cadastre 5] [Cadastre 17] AB [Cadastre 14] appartenant aux époux [S]. Il en résulte que les parcelles [Cadastre 5] [Cadastre 17] AB [Cadastre 13] et [Cadastre 5] [Cadastre 17] AB [Cadastre 8] appartenant à la SCI DU [Adresse 7] ont été considérées comme praticables sans risque, ni danger, ni trouble.

Par ailleurs, compte tenu de la servitude de passage grevant l’entrée Sud de la parcelle [Cadastre 5] [Cadastre 17] AB [Cadastre 14] au profit de la parcelle [Cadastre 5] [Cadastre 17] AB [Cadastre 13] et [Cadastre 5] [Cadastre 17] AB [Cadastre 8], l’autorité municipale a contraint les propriétaires du mur pignon litigieux à laisser un passage de 3 mètres pour permettre le passage des véhicules vers les parkings.

Il n’est pas contesté que l’aménagement de ce passage a été mis en œuvre.Il s’agit de la partie hachurée sur le plan de situation versé aux débats par les consorts [S].

Il n’en demeure pas moins que la mise à exécution de l’arrêté municipal du 07 avril 2025 ne met pas complètement fin au trouble manifestement illicite. En effet, il résulte de l’acte de propriété du 18 octobre 2016 que la parcelle [Cadastre 5] [Cadastre 17] AB [Cadastre 13] est affectée « à usage de parkings permanent pour véhicules légers ». Or, dans la configuration actuelle, cette parcelle est détournée de son usage de parkings et constitue provisoirement un passage d’une largeur de trois mètres, sans possibilité de stationnement, qui permett l’accès à la parcelle [Cadastre 5] [Cadastre 17] AB [Cadastre 8], depuis la [Adresse 18].

Dans ces conditions, l’inaction à mettre en œuvre les travaux prescrits par l’administration depuis plus de 12 mois a généré un trouble manifestement illicite total entre le 26 juillet 2024 et le 07 avril 2025. Elle persiste à constituer un trouble manifestement illicite partielle affectant le passage de 3 mètres de largeur et d’une quinzaine de mètres de longueur, qui affecte les parcelles situées entre le grillage de protection de la parcelle [Cadastre 5] [Cadastre 17] AB [Cadastre 3] et la ligne séparative de la parcelle [Cadastre 5] [Cadastre 17] AB [Cadastre 2] et la propriété de la SCI DU [Adresse 7].

Les conditions prévues à l’article 835 du code de procédure civile étant remplie, il sera fait droit à la demande de travaux sollicitée par la SCI DU [Adresse 7].

* Sur les modalités d’exécution des travaux

Le rapport de géomètres experts versé aux débats par les consorts [S] permet de se rendre compte des assiettes verticales des surfaces mitoyennes et privatives de ce mur pignon. Ce « plan de mitoyenneté Héberge A-B » n’étant pas sérieusement contesté, il n’y a pas lieu d’être éclairé par une expertise judiciaire, laquelle sera donc rejetée.

Selon le plan des hébergés, les frais de travaux des 144 m² de surfaces mitoyennes seront partagés par moitié entre les consorts [S] et les consorts [O]. Les consorts [S] assumeront les 15 m² qui leur sont propres, alors que les consorts [O] prendront en charge les 35 m² de surface qui sont privatives.

Si le cas échéant, il appartiendrait aux parties de proratiser ces surfaces pour savoir quelle proportion chacun devra globalement financer, il semble que cela puisse représenter 44,85 % pour les consorts [S] et 55,15 % pour les consorts [O] sur les 194 m² de sécurisation du mur pignon Ouest.

Surtout, le juge des référés n’est pas compétent pour entrer dans le détail des prescriptions structurelles et des solutions techniques à mettre en œuvre pour garantir une conformité des travaux. Cela est d’autant plus vrai que certains d’entre eux sont strictement privatifs et ne dépendent que des décisions des propriétaires concernés. Les parties s’en tiendront donc aux prescriptions de l’autorité municipale seule à même d’imposer des injonctions normatives, des obligations urbanistiques et des exigences techniques dans le cadre de son pouvoir de police.

De la même manière, il n’est seulement demandé à la présente juridiction que de mettre fin au trouble manifestement illicite. Le juge des référés n’a pas à imposer les moyens pour parvenir à faire cesser ce trouble. Il n’entre donc pas dans ses prérogatives que d’imposer que les travaux soient mis en œuvre selon tel ou tel devis, outre que les propriétaires semblent désormais d’accord à la vue de leurs prétentions pour confier ces travaux à l’entreprise NUNES. La mésentente des parties défenderesses sur le choix de l’entrepreneur étant notamment à l’origine de leur inaction à agir, l’injonction judiciaire sera assortie d’une astreinte à laquelle ils seraient solidairement condamnés s’ils devaient continuer à tergiverser, notamment quant à leurs demandes d’être autorisés à pénétrer dans leur propriété respective, qui démontre à elle-seule l’état d’esprit d’inaction qui les anime.

Au delà, la demande en lien avec la servitude de tour d’échelle est trop peu précise quant à son périmètre et sa durée pour pouvoir y faire droit. Elle sera rejetée d’autant plus que les époux [O] et les époux [S] ne semblent pas opposer à ce que l’entrepreneur choisi puisse pénétrer sur les propriétés respectives des parties défenderesses pour y monter des échafaudages et exécuter les travaux.

Il y sera donc procéder dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision.

* Sur la demande de provision

Sur le fondement de l’article 835 précité, la SCI DU [Adresse 7] sollicite de la présente juridiction qu’elle condamne les parties défenderesses à lui verser une provision de 12.653,50 euros HT. Cette somme correspond selon elle au manque à gagner des revenus locatifs qu’elle aurait dû percevoir par la société locataire KARDHAM CARDETE HUET. En effet, celle-ci ne pouvant plus jouir des emplacements de parking qu’elle loue à la SCI DU [Adresse 7], elle a décidé de ne plus régler les loyers correspondant depuis le 01 août 2024.

Selon la partie demanderesse, cette somme de 12.653,50 euros « correspond au montant des avoirs qu’elle a dû consentir sur les loyers des emplacements de parking ». Plus précisément, il s’agit de l’opération suivante : [3 mois (août à octobre 2024) à 122,72 euros x 10 emplacements = 3.681,60 euros]+ [7 mois (novembre 2024 à mai 2024) à 128,17 euros x 10 emplacements = 8.971,90 euros] = 12.653,50 euros.

Le bail commercial souscrit le 02 juin 2023 entre la SCI DU [Adresse 7] et la société KARDHAM CARDETE HUET versé aux débats, ne prévoit qu’un loyer global, qui n’isole pas les montants dus par le preneur pour jouir des 10 emplacements du parkings.

L’absence de production aux débats de l’acte sous seing privé du 06 janvier 2014 portant bail professionnel au profit de la société KARDHAM CARDETE HUET ne permet pas à la présente juridiction de vérifier et de déterminer le montant du loyer qui a été consenti en contrepartie du droit au bail sur les 10 emplacements de parkings dans la cour dont l’accès s’effectue par un portail donnant sur la [Adresse 18].

La production des avoirs sur les loyers de ces parkings constitue une preuve faite à soi-même au sens de l’article 9 du code de procédure civile. Cela est d’autant plus le cas compte tenu de certaines convergences entre les associés des sociétés bailleresse et preneuse. Ces avoirs ne peuvent caractériser une preuve permettant d’exclure toute contestation sérieuse, ce que le contrat de bail aurait pu démontrer.

Si la détermination du quantum de la perte locative liée au trouble de jouissance n’est pas en l’état calculable, le principe du préjudice indemnisable dans son principe ne souffre quant à lui aucune contestation sérieuse.

La provision octroyée pour compenser ce préjudice touchant 10 emplacements de parking entre le 26 juillet 2024 et le 07 avril 2025, puis un nombre de parkings qu’il n’est pas possible de déterminer avec certitude depuis le 07 avril 2025 compte tenu de l’impossibilité de stationner sur une quinzaine de mètres en début de cour, sera raisonnablement fixée à la somme de 10.000 euros.

Les parties défenderesses seront condamnées à verser cette provision de manière conjointe afin d’éviter de créer de nouvelles discussions.

* Sur les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [O] et Madame [M] [D]-[O] et Monsieur [F] [S] et Madame [R] [S] qui succombent en leurs prétentions seront condamnés in solidum au entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide (…) ».

Outre la condition posée par ce texte, l’octroi d’une indemnité au titre des frais irrépétibles ne dépend que de l’équité appréciée souverainement par la présente juridiction.

Nonobstant les vaines promesses de mise en œuvre de travaux formulées par Monsieur [U], le précédent propriétaire de certaines parcelles concernées par le présent litige, pour lesquelles aucune partie n’a entendu tirer de conséquences procédurales dans le cadre de l’instance en référé, il convient de noter que dès leur courrier du 04 août 2020 adressé à la SCI DU [Adresse 7], les consorts [O] avaient exprimés une attitude consistant à rejeter la responsabilité sur la SCI pour des fissures qui ne concernaient pourtant que le mur de leur bien immobilier, certes en partie mitoyen avec Monsieur [U] à l’époque.

Dans une analyse globale et historique de la causalité ayant conduit quelques années plus tard à la prise d’un arrêté municipal en lien avec la réglementation des immeubles menaçant ruine, cette position critiquable, a considérablement contribué à retarder la mise en œuvre des moyens et des actions, qui auraient permis d’éviter ce péril et ce procès, et ce, avant même que les consorts [S] acquièrent la propriété de l’une des parcelles concernées.

Pour ce motif, l’équité commande de condamner Monsieur [Y] [O] et Madame [M] [D]-[O] seuls, à payer la somme de 2.000 euros à la SCI DU [Adresse 7], laquelle a été contrainte d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice.

PAR CES MOTIFS

Nous, Monsieur PLANÈS, juge des référés, assisté de Madame LEUNG KUNE CHONG, greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

DECLARONS recevable l’intervention volontaire accessoire de Madame [R] [S] au soutien des intérêts de Monsieur [F] [S] ;

REJETONS la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [Y] [O] et Madame [M] [D]-[O] et Monsieur [F] [S] et Madame [R] [S] ;

DECLARONS la SCI DU [Adresse 7] recevable en son action ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [O] et Madame [M] [D]-[O] d’un côté et Monsieur [F] [S] et Madame [R] [S] de l’autre, à leurs frais exclusifs et proportionnés à leurs droits respectifs au regard des surfaces mitoyennes et privatives des 194 m² du mur pignon Ouest telles qu’elles résultent du plan de bornage réalisé par le cabinet de géomètres experts [B], à exécuter les travaux nécessaires et prescrits par la mairie de [Localité 19] pour mettre définitivement fin à l’interdiction d’accéder et d’exploiter la parcelle [Cadastre 17] AB [Cadastre 14] et du trouble corrélatif subis par la SCI DU [Adresse 7] dans la jouissance de ses parcelles [Cadastre 17] AB [Cadastre 8] et [Cadastre 13] et de son droit de passage sur la parcelle [Cadastre 17] AB [Cadastre 14] au sein de la cour à usage de parkings située [Adresse 15] à [Localité 4] ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Y] [O] et Madame [M] [D]-[O] d’un côté et Monsieur [F] [S] et Madame [R] [S] de l’autre, de justifier du respect total de cette injonction judiciaire par la seule délivrance de la mainlevée totale des arrêtés ARVT-24-1068 et ARVT-25-0327 au 15 octobre 2025, Monsieur [Y] [O] et Madame [M] [D]-[O] et Monsieur [F] [S] et Madame [R] [S] seront condamnés in solidum à verser à la SCI DU [Adresse 7] une astreinte de 50 euros (cinquante euros) par jour calendaire de retard, à compter du 16 octobre 2025 inclus jusqu’au jour de la décision de mainlevée totale des arrêtés ARVT-24-1068 et ARVT-25-0327 ;

DISONS que le juge de l’exécution serait compétent le cas échéant pour liquider cette astreinte définitive ;

CONDAMONS in solidum Monsieur [Y] [O] et Madame [M] [D]-[O] à verser à la SCI DU [Adresse 7] la somme provisionnelle de 5.000 euros (cinq mille euros) à valoir sur son préjudice financier ;

CONDAMONS in solidum Monsieur [F] [S] et Madame [R] [S] à verser à la SCI DU [Adresse 7] la somme provisionnelle de 5.000 euros (cinq mille euros) à valoir sur son préjudice financier ;

DEBOUTONS Monsieur [Y] [O] et Madame [M] [D]-[O] et Monsieur [F] [S] et Madame [R] [S] de toutes leurs demandes reconventionnelles notamment celle liée à l’expertise judiciaire et celles liées aux modalités d’exécution des travaux lesquelles relèvent des prescriptions de l’autorité municipal et ne dépendent que de leur bon vouloir à se mettre en conformité avec le droit ;

CONDAMONS in solidum Monsieur [Y] [O] et Madame [M] [D]-[O] à verser à la SCI DU [Adresse 7] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de prétentions :

CONDAMONS in solidum Monsieur [Y] [O] et Madame [M] [D]-[O] et Monsieur [F] [S] et Madame [R] [S] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 14 août 2025.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT