Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Localité 5]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

______________________

[Localité 11] Civil

N° RG 24/09711

N° Portalis DB2E-W-B7I-ND6J

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MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— S.C.I. ELIO

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Monsieur [C] [W]

— Madame [X] [W]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Réputé contradictoire

DEMANDERESSE :

S.C.I. ELIO, venant aux droits et obligations du bailleur initial, la Société PJM HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Monsieur [E], gérant,

DEFENDEURS :

Monsieur [C] [W]

né le 17 Août 1976 à [Localité 13]

[Adresse 7]

[Localité 6]

non comparant

Madame [X] [W]

née le 17 Août 1977 à [Localité 10]

[Adresse 7]

[Localité 6]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 11 Décembre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 05 Février 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

La SARL PJM HABITAT a donné à bail à Madame [X] [W] et Monsieur [C] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 8] par contrat du 2 novembre 2018, pour un loyer mensuel de 598 € et 86,67 € de provision sur charges.

Par acte notarié du 30 octobre 2020, la SCI ELIO est devenue propriétaire de l’appartement loué.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI ELIO a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Madame [X] [W] et Monsieur [C] [W] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 12] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 11 décembre 2024, la SCI ELIO, dûment représentée par son gérant, reprend les termes de son acte introductif d’instance et demande au juge de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location, ordonner l’expulsion de Madame [X] [W] et Monsieur [C] [W] ,condamner solidairement ces derniers au paiement de l’arriéré locatif de 9 219,43€ avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La bailleresse ajoute que les locataires se sont aussi rendus responsables de différents troubles anormaux de voisinage et que le paiement du loyer courant n’a pas repris.

Madame [X] [W] comparaît en personne. Elle reconnaît le principe et le montant de la dette et indique qu’elle est à la recherche d’un autre logement. Elle précise que Monsieur [W] est parti depuis un an, qu’elle n’a pas de nouvelles de lui et qu’elle est ainsi bloquée pour avancer dans ses démarches. Elle confirme l’absence de reprise du loyer courante et explique que le montant du loyer est trop élevé pour elle seule.

Monsieur [C] [W] n’est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Sur la résiliation :

Sur la recevabilité de l’action :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 26 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI ELIO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

L’article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l’article 24 VII prévoit désormais que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, Madame [W] comparaît et indique qu’elle n’a pas été en mesure de reprendre le paiement du loyer courant. Elle précise ainsi que son mari est parti et que le montant du loyer est trop élevé pour elle toute seule. Elle indique également qu’elle n’a aucune nouvelle de son époux et qu’elle ne sait pas si celui-ci exerce une activité rémunérée. Aussi, compte tenu de la situation de Madame [W] et du montant très élevé de la dette locative, elle n’apparaît pas en situation de régler la dette locative.

Dès lors, même si une demande de délais de paiement est formulée dans par les services sociaux dans les termes du diagnostic social et financier transmis au juge, elle ne saurait prospérer en raison de l’absence de reprise de paiement et n’aurait, en tout état de cause, eu aucun effet sur les effets de la clause résolutoire.

Le bail conclu le 2 novembre 2018 contient une clause résolutoire (article 2.5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 juin 2024, pour la somme en principal de 6 120,43 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (délai figurant dans le commandement), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 21 août 2024.

L’expulsion de Madame [X] [W] et Monsieur [C] [W] sera ordonnée, en conséquence.

En cas de difficultés pour envisager un relogement, il appartiendra à Monsieur et Madame [W] de saisir en temps utile :

— le juge des référés ( avant commandement de quitter les lieux), par assignation,

ou

— le juge de l’exécution ( après commandement de quitter les lieux) par demande pouvant être formée au secrétariat-greffe du juge de l’exécution, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par déclaration faite ou remise contre récépissé, sans le recours nécessaire à un huissier de justice ou un avocat,

et ce afin d’obtenir des délais d’évacuation dans le cadre de la mesure d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement :La SCI ELIO produit un décompte démontrant que Madame [X] [W] et Monsieur [C] [W] restent devoir la somme de 9 219,43 € à la date du 1er septembre 2024.

Madame [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Monsieur et Madame [W] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 9 219,43 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Ils seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :Madame [X] [W] et Monsieur [C] [W], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir SCI ELIO, Madame [X] [W] et Monsieur [C] [W] seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 novembre 2018 entre la SARL PJM HABITAT et Madame [X] [W] et Monsieur [C] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 8] sont réunies à la date du 21 août 2024,

ORDONNE en conséquence à Madame [X] [W] et Monsieur [C] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Madame [X] [W] et Monsieur [C] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI ELIO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

CONDAMNE solidairement Madame [X] [W] et Monsieur [C] [W] à verser à la SCI ELIO la somme de 9 219,43 € (décompte arrêté au 31 août 2024, incluant l’échéance pour le mois d’août 2024 pour un montant total de 1 033 €), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE solidairement Madame [X] [W] et Monsieur [C] [W] à verser à SCI ELIO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

CONDAMNE solidairement Madame [X] [W] et Monsieur [C] [W] à verser à SCI ELIO une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [X] [W] et Monsieur [C] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision sera signée par le Juge et par le Greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux et de la protection