TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 25/00006 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2HK5

Minute N° :

Date : 04 Août 2025

OPERATION : Projet de requalification du secteur Gallieni à [Localité 8]

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : T07

et

Monsieur [W] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [K] [G] épouse [Y]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentés par Maître Patrick CHABRUN, de l’AARPI RATIO LEGIS, avocats au barreau de PARIS

En présence de Madame [Z] FEUILLERAT et Monsieur Olivier [X], commissaire du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 30 Juin 2025, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

Le Président : Clément DELSOL

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

Par mémoire introductif d’instance visé par le greffe le 13 janvier 2025, l’établissement public foncier Île-de-France a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer à 207 000 € en valeur libre le montant total des indemnités dues à [W] [Y] et [K] [G] épouse [Y] au titre de la dépossession des lots n°5, 7, 9, 12 et 15 et 331/1000e des parties communes de la copropriété située [Adresse 3] à Villeneuve-la-Garenne sur la parcelle référencée section L n°[Cadastre 1].

Par ordonnance du 21 mars 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport le 21 mai 2025 et l’audience le 30 juin 2025.

Un procès-verbal de transport mentionne :

« I/ Environnement

les biens sont situés dans un quartier résidentiel, au sud de la ville, à proximité de l’A86 et des bords de Seine, à 7 minutes à pied du centre-ville, de ses commerces, des établissements administratifs et scolaires, desservi par des bus et à 500 mètres de l’arrêt du tramway T1 “Mairie de [Localité 8]”.

II/ Extérieur

L’immeuble a un accès unique à partir de la voie publique dont il est séparé par un muret surmonté d’une grille. Il est érigé sur trois niveaux. La façade apparaît ancienne avec du crépis fissuré et des volets usés. Une allée bétonnée se trouve à l’avant du bâtiment, avec un petit escalier ainsi que de la végétation (arbres, arbustes).

Côté jardin, la façade arrière de l’immeuble est d’aspect ancien, des fenêtres sont condamnées.

III/ Intérieur

Les parties communes sont composées de matériaux anciens et usés. Le bien visité se trouve au rez-de-chaussée à la porte de gauche. Après un espace d’entrée se trouve une grande pièce de vie traversante ; une fenêtre donne sur l’avant du bâtiment et une côté jardin. Il y a un renfoncement où se trouve la cuisine équipée d’une fenêtre, la salle à manger est séparé du salon par un bar.

Un couloir dessert, côté jardin : une salle d’eau avec une douche, un lavabo et des toilettes, munie de pavés de verre ; plus loin à droite une première chambre côté jardin avec une grande fenêtre ainsi qu’un dressing/placard intégré. A gauche une deuxième chambre côté rue avec une grande fenêtre, du parquet flottant recouvrant du parquet classique. La cuisine et la salle de bain sont toutes deux carrelées. Les menuiseries sont classiques, les fenêtres sont en double vitrage. L’état global est bon, le chauffage est électrique. Un escalier en bois mène au premier étage.

Étage

la partie de droite correspond à un appartement privatif. Il y a des sanitaires carrelés avec une douche, un lavabo, des toilettes et une fenêtre côté jardin.la pièce de vie est à usage de stockage de marchandises, elle est recouverte de lambris. La chambre côté jardin est recouverte de lambris et sert de lieu de stockage également. Le sol est en parquet flottant partout, les menuiseries sont récentes. L’état global des parties communes est usagé, les matériaux sont abîmés.

Cave

La porte d’accès aux caves se trouve côté jardin, accessible par un escalier extérieur. Le sol est en dur. Le local est grand, d’environ 2 m de haut, à usage de stockage. Celle-ci est éclairée et électrifiée. Il y a deux petites fenêtres vers l’extérieur. Il y a trois caves en tout. La deuxième cave possède une porte en bois, l’endroit est petit, sans jour, non électrifié et à usage de marchandises. La troisième cave est similaire à la précédente.

Aucune observation n’a été formulée par les parties présentes.

Après avoir entendu en leurs explications, l’expropriant et les expropriés présents sur les lieux ou leurs représentants, nous avons achevé notre visite et renvoyé la cause et les parties à notre audience publique du 30 Juin 2025 à 09 H 30, salle A au Tribunal Judiciaire de Nanterre. »

Par mémoire récapitulatif et en réplique visé par le greffe le 30 juin 2025, l’Epfif sollicite du juge de l’expropriation qu’il fixe l’indemnité principale en valeur libre à 195 000 €, l’indemnité pour les frais de remploi à 20 500 €, celle pour les frais de déménagement à 4 000 € et aucune indemnité au titre des frais de mesurage.

Par mémoire en réponse n°2 visé par le greffe le 30 juin 2025, [W] [Y] et [K] [G] sollicitent de la juridiction qu’elle fixe l’indemnité principale à 264 760 €, l’indemnité de remploi à 27 476 €, l’indemnité de déménagement à 5 481,12 €, l’indemnité au titre des frais de mesurage à 300 € et qu’il condamne l’Epfif à leur payer 3 500 € au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions après transport visées par le greffe le 30 juin 2025, le commissaire du gouvernement retient une indemnité totale de 236 400 € correspondant à une indemnité principale de 214 000 € en valeur libre, une indemnité de remploi de 22 400 €, une indemnité pour frais de déménagement selon devis et aucune indemnité au titre des frais de mesurage.

Le 30 juin 2025, les parties ont plaidé conformément à leurs écritures.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

La date de référence :

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, l’approbation du plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 8] date du 1er octobre 2015 et a été modifié pour la dernière fois par délibération du 5 février 2020, devenue opposable aux tiers le 14 février 2020.

En conséquence, la date de référence est fixée au 14 février 2020.

L’indemnité principale :

L’article R. 311-22 du code de l’expropriation dispose que le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose ».

L’article 4 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

En l’espèce, conformément à l’accord des parties, la méthode comparative sera utilisée pour déterminer le prix. Celui-ci sera fixé en recherchant la valeur vénale à ce jour du bien préempté, la valeur vénale étant déterminée d’après les données du marché immobilier par comparaison avec des prix de vente constatés à l’occasion de mutations similaires, présentant des caractéristiques comparables, notamment au regard de l’emplacement et de la date de construction, ces transactions reflétant le jeu normal de l’offre et de la demande à un moment donné.

Les lots n°7, 9 et 12 :

Ces lots correspondent à deux caves en sous-sol qui agrémentent un logement de 51,40 m².

Il convient d’écarter d’office l’intégralité des termes listés dans le tableau figurant en pages n°16 et 17 des écritures de l’Epfif en ce qu’ils correspondent à des mutations intervenues entre 2020 et 2022, ceci de telle sorte qu’ils sont trop anciens pour être représentatifs du marché de l’immobilier au 4 août 2025, lequel est très évolutif en Île-de-France. S’agissant des traités d’adhésion, ils ont pour objet des lots de 26,20 et 29,30 m², ceci de telle sorte que ces termes ne sont pas comparables avec le bien exproprié de 51,40 m².

S’agissant des termes n°2 à 6 des expropriés, force est de constater qu’ils s’intègrent dans des copropriétés bien plus importantes et mieux entretenues, ceci de telle sorte qu’ils se situent dans un autre spectre du marché. S’agissant du terme n°1, il a pour objet un lot de 29 m², ceci de telle sorte qu’il n’est pas comparable avec le bien exproprié de 51,40 m².

Ainsi, il convient de retenir les trois termes de comparaison du commissaire du gouvernement de surface comparable situés en rez-de-chaussée dans des immeubles anciens de faible hauteur situés dans un rayon de 500 m : n°9214P03/2023P06194, n°9214P03/2023P14071 et n°9214P03/2024P00310.

Le spectre du marché identifié oscille entre 2 402 €/m² et 2 983 €/m² avec une moyenne de 2 694 €/m² et une médiane de 2 696 €/m².

Eu égard aux caractéristiques du bien et des termes de comparaison, il convient de retenir une assiette de 2 700 €/m², laquelle doit être multipliée par la surface habitable, les caves constituant uniquement des annexes qui ne peuvent pas être proratisées pour générer de la surface habitable supplémentaire.

2 700 x 51,4 = 138 780

L’indemnité principale en valeur libre des lots n°7, 9 et 12 est de 138 780 €.

Les lots n°5 et 15 :

Ces lots correspondent à à un logement de 25 m² et sa cave.

Il convient d’écarter d’office l’intégralité des termes listés dans le tableau figurant en pages n°16 et 17 des écritures de l’Epfif en ce qu’ils correspondent à des mutations intervenues entre 2020 et 2022, ceci de telle sorte qu’ils sont trop anciens pour être représentatifs du marché de l’immobilier au 4 août 2025, lequel est très évolutif en Île-de-France.

S’agissant des termes n°2 à 6 des expropriés, force est de constater qu’ils s’intègrent dans des copropriétés bien plus importantes et mieux entretenues, ceci de telle sorte qu’ils se situent dans un autre spectre du marché.

Il convient donc de retenir les termes suivants : le traité d’adhésion à expropriation du 28 février 2024 des lots n°2, 4 et 11 de la même copropriété d’une valeur libre de 2 814 €/m² correspondant au terme n°1 du commissaire du gouvernement, le traité d’adhésion à expropriation du 5 juillet 2024 des lots n°8 et 17 de la même copropriété d’une valeur libre de 3 037 €/m² et correspondant au terme n°1 des expropriés et n°3 du commissaire du gouvernement, ainsi que la session n°9214P03/2024P04525 du 25 mars 2024 de 3 482 €/m².

Ainsi, le spectre du marché oscille entre 2 814 €/m² et 3 482 €/m² avec une moyenne de 3 111 €/m² et une médiane de 3 037 €/m².

Eu égard aux caractéristiques du bien exproprié et des termes de comparaison, notamment quant à l’état général de la copropriété, il convient de retenir une assiette de 3 000 €/m² laquelle doit être multipliée par la surface habitable, les caves constituant uniquement des annexes qui ne (‘peuvent pas être proratisées pour générer de la surface habitable supplémentaire.

3 000 x 25 = 75 000

L’indemnité principale en valeur libre des lots n°5 et 15 est de 75 000 €.

L’indemnité principale totale est de 213 780 € en valeur libre.

L’indemnité de remploi :

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. L’indemnité de remploi n’est pas toujours due, comme par exemple en matière de déclaration d’intention d’aliéner, et d’une manière générale lorsque les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié dans les six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Ils seront calculés comme suit selon la jurisprudence habituelle :

20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 € ;15 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 5 001 € et 15.000 € ;10 % pour le surplus. 5 000/ 100 x 20 + (15 000 – 5 000) / 100 x 15 + ( 213 780 – 15 000) / 100 x 10 = 22 378

L’indemnité de remploi est donc de 22 378 €.

L’indemnité de déménagement :

Ce préjudice correspondant aux dépenses affectées au transport des meubles garnissant le bien exproprié vers un lieu situé dans une zone géographique proche.

En l’espèce, il est produit un devis n°53387 du 3 avril 2025 de la société Demeco d’un montant de 5 481,12 € TTC.

En conséquence, cette indemnité est fixée à 5 481,12 € TTC.

L’indemnité pour frais de mesure :

Cette demande est rejetée en ce que le certificat de mesurage date du 13 juillet 2004 et demeure sans lien de causalité avec la présente procédure.

L’indemnité pour frais de copropriété :

Cette demande est rejetée en ce que les propriétaires ont continué d’exploiter effectivement les lieux dont ils sont propriétaires depuis l’ordonnance d’expropriation.

Les décisions de fin de jugement :

Il convient de condamner l’autorité expropriante, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner l’Epfif à payer 3 700 € à [W] [Y] et [K] [G] épouse [Y] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

FIXE à 213 780 € l’indemnité principale en valeur libre due à [W] [Y] et [K] [G] épouse [Y] au titre de l’expropriation des lots n°5, 7, 9, 12 et 15 et 331/1000e des parties communes de la copropriété située [Adresse 3] à [Localité 8] sur la parcelle référencée section L n°[Cadastre 1] ;

FIXE les indemnités accessoires dues à [W] [Y] et [K] [G] épouse [Y] au titre de l’expropriation des lots n°5, 7, 9, 12 et 15 et 331/1000e des parties communes de la copropriété située [Adresse 3] à [Localité 8] sur la parcelle référencée section L n°[Cadastre 1] :

22 378 € pour l’indemnité de remploi,5 481,12 € TTC pour l’indemnité de déménagement;DÉBOUTE [W] [Y] et [K] [G] épouse [Y] du surplus de leurs prétentions et de leurs demandes autres ;

CONDAMNE l’établissement public foncier Île-de-France à payer 3 500 € à [W] [Y] et [K] [G] épouse [Y] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DIT que l’établissement public foncier Île-de-France conserve la charge des dépens ;

En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier.

Fait à [Localité 7], le 04 août 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION