RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00585 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NH5G

Minute n°

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Valérie BACH – 37

M^e Guillaume HANRIAT – 12

M^e Roméo MOGNON – 311

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

M. [J]

adressées le : 03 juillet 2025

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 23]

Ordonnance du 03 Juillet 2025

DEMANDEURS :

Madame [B] [S] épouse [G]

née le 27 Août 1971 à [Localité 17]

[Adresse 3]

représentée par M^e Roméo MOGNON, avocat au barreau de STRASBOURG

Monsieur [T] [G]

né le 09 Septembre 1973 à [Localité 21]

[Adresse 3]

représenté par M^e Roméo MOGNON, avocat au barreau de STRASBOURG

S.A.R.L. FINANCIERE THIROM FINANCIERE THIROM, prise en la personne de son représentant légal ;

[Adresse 13]

représentée par M^e Roméo MOGNON, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSES :

S.C. SCCV [Localité 16] SCCV [Localité 16], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 12]

représentée par M^e Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG

S.D.C. DE L’IMMEUBLE LE [Localité 16] SIS [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la société CG IMMOBILIER, SARL ayant son siège social sis [Adresse 9]

[Adresse 8]

représentée par M^e Valérie BACH, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 10 Juin 2025

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Non qualifiée

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes délivrés le 28 avril 2025, Mme [B] [S] épouse [G], M. [T] [G] et la Sàrl Financière Thirom ont fait assigner la Sccv [Localité 16] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Belvedere sis [Adresse 4] à 67100 Strasbourg (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg afin de voir :

— désigner, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, un expert, selon mission dont ils précisent les termes, afin notamment de déterminer l’existence et la cause des désordres, malfaçons, non-conformités, tels qu’ils ressortent de l’assignation et à tout document de renvoi, qui affectent leur bien situé sis [Adresse 6] [Localité 23] (lots n°4 et n°5) et construit sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement, évaluer les travaux de remise en état et rechercher tous les éléments des préjudices subis ;

— condamner la Sccv [Localité 16] à leur remettre les clefs donnant accès aux communs du Bâtiment A de la Résidence le [Localité 16] sis [Adresse 6] [Localité 23] et les clefs des boîtes aux lettres des logements A201 et A202 du Bâtiment A de la Résidence le [Localité 16] sis [Adresse 5] [Localité 15] ;

— assortir cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter de la date de l’ordonnance à intervenir ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— condamner la Sccv [Localité 16] à supporter les dépens de la présente procédure (hors honoraires de l’expert dont les demandeurs feront l’avance) ;

— condamner la Sccv [Localité 16] à leur payer la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon dernières conclusions du 6 juin 2025, la Sccv [Localité 16] a sollicité voir :

sur la demande d’expertise judiciaire :

— lui donner acte de ses plus expresses réserves sur la demande d’expertise judiciaire formulée par les demandeurs ;

— débouter les demandeurs de leur demande de voir confier à l’expert judiciaire la mission de

« décompter le nombre de jours de retard avec lequel la livraison des lots n° 4 et n° 5 est intervenue » ;« vérifier, d’un point de vue technique, le décompte des causes légitimes de retard dont se prévaut la Sccv [Localité 16] (nombre de jours d’intempéries, retards de commandes, COVID 19, etc.) ».- donner mission à l’expert judiciaire d’analyser la liste des réserves, non-conformités, vices et désordres mise en avant par les demandeurs en tenant compte du fait que l’engagement contractuel de la Sccv [Localité 16] était de livrer des locaux bruts et que les demandeurs se sont expressément réservé certains travaux.

— mettre à la charge des demandeurs l’avance sur frais d’expertise.

Sur la demande de condamnation sous astreinte à remettre aux demandeurs les clés des communs du bâtiment A et des boîtes aux lettres :

— juger que les clés ont été remises au Conseil des demandeurs de sorte que cette demande est sans objet.

En tout état de cause :

— débouter les demandeurs de leurs demandes formulées au titre des frais, dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner les demandeurs aux dépens.

Selon conclusions du 10 juin 2025, le syndicat des copropriétaires ne s’est pas opposé à la demande d’expertise judiciaire, tous droits et moyens lui étant réservés et a sollicité voir mettre à la charge des demandeurs l’avance des frais d’expertise.

À l’audience du 10 juin 2025, les clefs des parties communes ont été remises par la Sccv [Localité 16] aux demandeurs. Les parties ont réitéré oralement leurs prétentions puis se sont référées à leurs écritures, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

SUR QUOI

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Le juge des référés ne tient pas de ces dispositions le pouvoir d’apprécier la recevabilité ni le bien-fondé de l’action au fond dans la perspective de laquelle la demande d’expertise in futurum a été introduite, sauf à retenir que celle-ci est, d’ores et déjà, manifestement vouée à l’échec, et ce quel que soit le fondement juridique de cette action que le demandeur à l’expertise demeure libre de choisir.

De même, les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile ne sont pas applicables à la demande d’expertise in futurum, laquelle requiert seulement la démonstration de l’existence d’un intérêt légitime à faire constater techniquement l’existence de désordres dans la perspective d’une action au fond et non de faire d’ores et déjà la preuve de la nature exacte et de la cause de ces désordres ou encore de leur imputabilité définitive à une partie.

En l’espèce, Mme [B] [S] épouse [G], M. [T] [G] et la Sàrl Financière Thirom exposent avoir acquis des biens (lots n°4 et 5) sis [Adresse 4] à [Localité 15] suivant contrats de vente en état futur d’achèvement en date du 25 mars 2022 ; que la livraison est intervenue avec réserves le 04 novembre 2024, soit avec plus de deux ans de retard par rapport à la date de livraison indiquées dans les actes de vente ; que les réserves ont été constatées par Me [C], commissaire de justice, selon procès-verbal du 04 novembre 2024 (pièce 7 demandeurs) ; que la Sccv [Localité 16] refuse de lever un certain nombre de réserves.

De plus, un second constat de Me [C] du 26 novembre 2024 ainsi qu’un rapport d’expertise privée réalisé par Geb Alsace en date du 26 novembre 2024 confirment l’existence des désordres (pièces 8 et 9 demandeurs).

La Sccv [Localité 16] et le syndicat des copropriétaires, qui ne s’opposent à la demande d’expertise judiciaire, ne font pas par ailleurs la démonstration que toute action qui serait introduite au fond à son encontre serait, d’ores et déjà, manifestement vouée à l’échec, dès lors que l’expertise aura notamment pour objet de fournir les éléments techniques qui permettront au juge du fond de retenir ou non l’existence de malfaçons et non-façons.

La mesure d’instruction réclamée apparaît dès lors nécessaire pour identifier la nature et l’importance des désordres allégués, en rechercher les causes en vue de déterminer, le cas échéant, les responsabilités encourues et permettre l’évaluation des préjudices subis. Il apparaît également que seul un technicien qualifié est en mesure de donner un avis sur ces questions et qu’une consultation ou une constatation serait insuffisante.

Les demandeurs justifient ainsi d’un motif légitime pour faire ordonner une expertise.

Cette mesure d’instruction sera ordonnée aux conditions et dans les termes qui seront précisés au dispositif de la présente ordonnance, lesquels doivent permettre de garantir que les conclusions de l’expert soient de nature à éclairer au mieux le juge qui serait, le cas échéant, saisi au fond.

Il n’appartient pas en revanche à l’expert, en application des dispositions de l’article 238 du code de procédure civile, de se prononcer sur des questions proprement juridiques. Les chefs de mission de cette nature ne seront donc pas repris par la présente ordonnance et la demande de modification de la partie défenderesse sera rejetée.

Sur la demande tendant à la remise des clefs :

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, les demandeurs demandent à ce que la Sccv [Localité 16] soit condamnée à leur remettre les clefs donnant accès aux communs du Bâtiment A de la Résidence le [Localité 16] sis [Adresse 4] à [Localité 15] et les clefs des boîtes aux lettres des logements A201 et A202 du Bâtiment A de la Résidence le [Localité 16] sis [Adresse 4] à [Localité 15].

Les clefs des parties communes ont été remises à l’audience le 10 juin 2025.

Toutefois, aucune élément ne permet d’attester de la remise des clefs des boîtes aux lettres des logements A201 et A202, correspondant aux lots n°4 et 5 des demandeurs, du Bâtiment A de la Résidence le [Localité 16] sis [Adresse 6] [Localité 23].

Partant, la Sccv [Localité 16] sera condamnée à remettre à Mme [B] [S] épouse [G], M. [T] [G] et la Sàrl Financière Thirom les clefs des boîtes aux lettres des logements A201 et A202 du Bâtiment A de la Résidence le [Localité 16] sis [Adresse 5] [Localité 15], sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires :

La demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, l’avance des frais d’expertise doit demeurer à la charge des demandeurs. Il en va de même des dépens qui ne sauraient être réservés dès lors que la présente décision met fin à l’instance.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Par conséquent, la demande de Mme [B] [S] épouse [G], M. [T] [G] et la Sàrl Financière Thirom effectuée sur ce fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservés,

ORDONNONS une expertise des biens appartenant à Mme [B] [S] épouse [G], M. [T] [G] et la Sàrl Financière Thirom, situés sis [Adresse 4] à [Localité 15] (lots n°4 et n°5) et construit sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement ;

COMMETTONS en qualité d’expert :

[J] [T]

Société d’architecture [T] [J] & Associés

[Adresse 10]

[Localité 14]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 20]. : 0619852953

Ou à défaut :

[Localité 19] [R]

[Adresse 11]

[Localité 15]

Tél : [XXXXXXXX02]

Mèl : [Courriel 18]

Avec pour mission de :

1°/ se faire communiquer par les parties tous documents utiles à l’exécution de sa mission, prendre connaissance des conventions intervenues entre les parties,

2°/ visiter en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, des biens appartenant à Mme [B] [S] épouse [G], M. [T] [G] et la Sàrl Financière Thirom, situés sis [Adresse 4] à [Localité 15] (lots n°4 et n°5), les décrire, entendre tous sachants,

3°/ dire si l’immeuble présente les désordres, malfaçons et non-façons précisément invoqués dans l’assignation ou tout document de renvoi à l’exclusion de tous autres non définis notamment les procès-verbaux de constat de Me [C], commissaire de justice, du 04 novembre 2024 et du 26 novembre 2024 ainsi que le rapport d’expertise privée réalisé par Geb Alsace en date du 26 novembre 2024,

4°/ dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement,

5°/ dire quelles sont les causes de ces désordres, malfaçons et non-conformités ;

6°/ dire si les désordres, malfaçons et non-conformités identifiés sont apparus avant ou après la réception de l’ouvrage et s’ils étaient ou non apparents lors de la réception,

7°/ indiquer s’il y a lieu les travaux à exécuter pour remettre l’immeuble en conformité à sa destination, en évaluer le coût et la durée de leur exécution,

8°/ donner tous éléments pour proposer l’évaluation des préjudices subis par les demandeurs du fait des désordres, malfaçons et non-conformités constatés et de l’exécution des réparations ; formuler une proposition d’apurement des comptes entre les parties,

9°/ à l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger à l’attention des parties une note succincte :

— indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents,

— énumérant les travaux de remise en état sans incidence sur le déroulement de l’expertise,

— établissant un calendrier prévisionnel des opérations d’expertise,

10°/ répondre, conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, à tous dires ou observations des parties auxquelles seront communiquées, avant d’émettre l’avis sur l’évaluation définitive des travaux de réparation, soit une note de synthèse, soit un pré-rapport comportant toutes les informations sur l’état de ses investigations et tous les documents relatifs notamment aux devis et propositions chiffrés concernant les diverses évaluations; rapporter au tribunal l’accord éventuel qui pourrait intervenir entre les parties,

11°/ plus généralement donner toutes les informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige,

DISONS que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert, et ce, au plus tard le jour de la première réunion d’expertise ;

DISONS que l’expert pourra en cas de besoin avoir recours à un technicien autrement qualifié, à charge pour lui de joindre son avis au rapport d’expertise ;

DISONS que Mme [B] [S] épouse [G], M. [T] [G] et la Sàrl Financière Thirom verseront une consignation de trois mille Euros (3.000 €) à valoir sur la rémunération de l’expert et ce avant le 30 septembre 2025 ;

DISONS que la consignation s’effectuera par une démarche de consignation en ligne, par l’intermédiaire du site internet https://consignations.caissedesdepots.fr/ dès connaissance de la présente désignation ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités fixées par l’article 271 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra déposer auprès du greffe du Tribunal judiciaire de Strasbourg, service des expertises, un rapport détaillé de ses opérations dans un délai de 6 mois à compter de la date à laquelle il aura été avisé du versement de la consignation et qu’il adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération à chacune des parties, conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile ;

PRÉCISONS qu’une photocopie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie ;

PRÉCISONS que l’expert doit mentionner dans son rapport l’ensemble des destinataires à qui il l’aura adressé ;

CONDAMNONS la Sccv [Localité 16] à remettre à Mme [B] [S] épouse [G], M. [T] [G] et la Sàrl Financière Thirom les clefs des boîtes aux lettres des logements A201 et A202 du Bâtiment A de la [Adresse 22] sis [Adresse 4] à [Localité 15] ;

DISONS n’y avoir lieu à astreinte ;

CONDAMNONS Mme [B] [S] épouse [G], M. [T] [G] et la Sàrl Financière Thirom aux dépens ;

REJETONS la demande de Mme [B] [S] épouse [G], M. [T] [G] et la Sàrl Financière Thirom fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS tous les autres chefs de demande des parties ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER