TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

C.S 40263

[Localité 4]

N° RG 25/00966 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FSZH

Minute :

JUGEMENT

DU 10 Septembre 2025

AFFAIRE :

Société HABITAT 44

C/

[S] [C]

Copies certifiées conformes

Me [Localité 12]

Mme [C]

Copie exécutoire

Me [Localité 12]

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

HABITAT 44

demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Anne REMY, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Madame [S] [C], demeurant [Adresse 7]

Comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER : Stéphanie MEYER lors des débats

Léa DELOBEL lors de la mise à disposition

DEBATS : A l’audience publique du 4 Juin 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025

JUGEMENT : ,

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 5 juin 2014, l’OPH [Localité 11] ATLANTIQUE HABITAT 44 a donné à bail à Madame [S] [C] un local à usage d’habitation et ses annexes situés « [Adresse 8] à [Adresse 9] [Localité 1], moyennant un loyer total et révisable de 503,24€, provisions sur charges incluses.

Une situation d’impayés de loyers a été signalée auprès de la CAF de [Localité 11]-Atlantique le 17 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 1.157,65€, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 31 mars 2025, l’OPH [Localité 11] ATLANTIQUE HABITAT 44 a fait assigner Madame [S] [C] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 1er septembre 2024, subsidiairement la prononcer ;

2 – ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

3 – condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 2.630,60€ à titre d’arriérés de loyers et charges arrêtée au 20 mars 2025, avec intérêts au taux légal sur le montant de 1.157,65€ suivant décompte arrêté au 12 juin 2024 et sur le solde à compter du 1er juillet 2024, date du commandement de payer ;

* une indemnité d’occupation égale au loyer en cours augmenté des charges payable à compter du 2 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

* la somme de 600€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal le 22 avril 2025. Les éléments d’information transmis concernant la situation de Madame [S] [C] ont pu être contradictoirement débattus à l’audience.

A l’audience du 4 juin 2025 où l’affaire a été retenue, l’OPH [Localité 11] ATLANTIQUE HABITAT 44, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 3.208,09€ selon décompte arrêté le 31 mai 2025. Il a indiqué être opposé à l’octroi de délais, les versements étant trop irréguliers et la dette ne cessant de croître.

Madame [S] [C], comparante en personne, n’a pas contesté l’existence ni le montant de la dette locative. Elle a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement pour apurer son arriéré locatif. Elle a indiqué vivre dans le logement avec son conjoint et sa fille majeure et multiplier les démarches pour régulariser sa situation. Elle a justifié avoir réglé le mois de mai 2025 et a précisé avoir trouvé un emploi pour la saison estivale, ce qui ajouté aux revenus de Monsieur devrait permettre de régler le loyer et un échéancier.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 10 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH [Localité 11] ATLANTIQUE HABITAT 44 en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 11]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 1er avril 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH [Localité 11] ATLANTIQUE HABITAT 44, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF de [Localité 11]-Atlantique le 17 mars 2023 et l’assignation délivrée le 31 mars 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

La locataire n’a pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 alinéa 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, la défenderesse s’est présentée à l’audience et a actualisé sa situation sociale et financière. Madame [S] [C] a repris le versement de son loyer courant avant l’audience démontrant ainsi sa volonté de conserver le logement et multiplie les démarches pour régulariser la situation. Dès lors, il convient d’accorder à la locataire des délais de paiement tels qu’édictés au dispositif, afin de permettre au suivi social de produire ses effets et ce d’autant qu’elle vient de reprendre un emploi.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais accordés. Si la locataire respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [S] [C] jusqu’à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 520,82€, augmentée des charges qu’elle aurait payées en cas de non-résolution du bail. En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation, s’agissant d’une indemnité et compte-tenu de la résiliation du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur le montant des loyers dus

Le décompte fourni n’appelant aucune critique et la dette n’étant pas contestée, Madame [S] [C] sera condamnée à payer à l’OPH [Localité 11]-ATLANTIQUE HABITAT 44 la somme de 3.208,09€ au titre des loyers impayés selon le décompte arrêté le 31 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens, et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 1er juillet 2024 ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail, conformément à la clause résolutoire, conclu le 5 juin 2014 entre l’OPH [Localité 11]-ATLANTIQUE HABITAT 44 et Madame [S] [C] relatif au local à usage d’habitation et ses annexes situés « [Adresse 6] », [Adresse 2] à [Localité 10], et ce, à compter du 2 septembre 2024;

CONDAMNE Madame [S] [C] à payer à l’OPH [Localité 11]-ATLANTIQUE HABITAT 44 la somme de 3.208,09€ au titre des loyers impayés selon le décompte arrêté le 31 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [S] [C] à se libérer de sa dette outre les frais et dépens, par mensualités de 100€ et ce sur une durée de 32 mois, en sus des loyers et charges courants, la 32ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour la locataire d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

DIT qu’en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [S] [C] à l’OPH [Localité 11]-ATLANTIQUE HABITAT 44 sera équivalent au montant du loyer, soit la somme de 520,82€, augmenté des charges qu’elle aurait payé en cas de non-résolution du bail et ce à compter du premier impayé de l’échéancier jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’OPH [Localité 11] ATLANTIQUE HABITAT 44 de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Madame [S] [C] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 1er juillet 2024.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 10 SEPTEMBRE 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

L. DELOBEL DE LA PROTECTION

E. HAMON