N° RG 24/08142 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NAMI

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 1]

[Localité 4]

HAGUENAU Civil

N° RG 24/08142 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NAMI

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à

Maître Jean-marc GOUAZE

Maître Natalia ICHIM

le

Le Greffier

M^e Jean-marc GOUAZE

M^e Natalia ICHIM

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean-marc GOUAZE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 32

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [N] [J]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Natalia ICHIM, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 155

Madame [V] [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Natalia ICHIM, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 155

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président

Cadyus DALLY-LEGRAND, Greffier présent lors des débats

Hafize CIL, Greffière placée présente lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Juillet 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président et par Hafize CIL, Greffière placée

N° RG 24/08142 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NAMI

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice en date du 6 septembre 2024, la S.C.I. MAISON AMELIE a fait assigner Monsieur [F] [J] et Madame [V] [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de HAGUENAU en résiliation d’un contrat de bail conclu avec ces derniers.

Elle expose avoir par contrat conclu le 10 avril 2024 donné à bail à Monsieur [J] et Madame [B] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3], soit un studio n°21 d’une surface habitable de 20 m2 ainsi qu’un emplacement de parking.

Les loyers étant régulièrement impayés, elle leur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire contenue au bail.

Le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet, elle demande au Juge :

— de constater la résiliation de plein droit du bail,

— d’ordonner l’expulsion des défendeurs, avec le cas échéant le concours de la force publique,

— de les condamner solidairement au paiement :

— d’une somme de 235,00 euros, pour les loyers impayés,

— et d’une indemnité d’occupation de 470,00 euros par mois jusqu’à évacuation complète des lieux.

Elle met en compte 250,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été fixée à l’audience du 10 décembre 2024 et les défendeurs ont constitué avocat le 17 septembre 2024, et la demanderesse a fait de même le 9 décembre 2024.

Par conclusions du 9 décembre 2024, Monsieur [J] et Madame [B] demandent au Juge des Contentieux de la Protection de :

— déclarer que la société [Adresse 5] a manqué gravement à ses obligations contractuelles,

En conséquence,

— débouter la société MAISON AMELIE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

À titre reconventionnel,

— ordonner à la société [Adresse 5], sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard, à réaliser les travaux requis dans les logement des locataires, à savoir :

* réparer ou remplacer la porte en bois ajourée donnant accès à la cuisine,

* remplacer la plaque de cuisson de la cuisine,

* réparer la fissure sur le plafond de la cuisine,

* nettoyer les nombreuses tâches graisseuses au niveau de la hotte extractive du plafond de la cuisine,

* réparer ou remplacer la fenêtre de la cuisine ainsi que son volet, la hotte extractive de la cuisine, le lave-vaisselle et, si nécessaire, réparer le problème d’écoulement des eaux,

* fixer correctement le grand miroir vertical présent dans les parties communes du logement,

* mettre aux normes électriques les compteurs de l’immeuble,

— ordonner la société MAISON AMELIE sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard à délivrer les équipements et la dépendance mentionnés dans le contrat de location, à savoir :

* un emplacement de parking dédié pour les locataires [S],

* une connexion internet en bon état de fonctionnement,

— se réserver le droit de liquider l’astreinte,

— condamner la société [Adresse 5] à verser à Monsieur [J] et Madame [B] la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— compenser le montant de la créance réclamée par la société MAISON AMELIE avec les dommages et intérêts versés à Monsieur [J] et Madame [B],

À titre subsidiaire,

— autoriser Monsieur [J] et Madame [B] à se libérer de la dette dans un délai de deux mois à compter du présent jugement,

— accorder à Monsieur [J] et Madame [B] les plus larges délais d’évacuation, soit 12 mois, afin de leur permettre de quitter le logement,

En tout état de cause,

— condamner la société [Adresse 5] à une somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Ils indiquent que Monsieur [J] habite seul dans le logement n°21 depuis de nombreuses années, tandis que Madame [B] vient d’arriver en France avec ses trois enfants, nés en 1998, 2003 et 2015. Le bailleur a inscrit cette dernière dans le studio de n°21 alors qu’ils vivent dans le studio n°30.

Les parties communes (sanitaires) sont partagées entre tous les locataires de l’immeuble.

Une partie du paiement des loyers a été retenue par les locataires du fait de la dégradation de l’immeuble et afin que la société MAISON AMELIE, qui s’en est abstenue malgré nombreuses relances, remédie aux désordres persistants affectant tant leur logement que les parties communes.

Monsieur [J] et Madame [B] ont ainsi fait établir un constat de commissaire de justice le 25 septembre 2024 listant les nombreux désordres sus-visés.

Sur la demande subsidiaire en délais, ils précisent que Madame [B] a un de ses trois enfants qui est lourdement handicapé, tandis que Monsieur [J] et Madame [B], respectivement de nationalité bulgare et roumaine, ne parlent pas français et ne disposent que de faibles sources de revenus.

De plus, Madame [B] habitant dans le studio n°30, son expulsion est impossible.

Par conclusions responsives et récapitulatives du 11 mars 2025, la société [Adresse 5] maintient ses demandes, réactualisant la dette locative à 730,00 euros au titre des soldes impayés des loyers d’avril, mai et juin 2024, et des mois de janvier, février et mars 2025.

Elle tend au rejet des demandes reconventionnelles et met en compte 1.000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

La S.C.I. MAISON AMELIE indique que Madame [B] a résilié le bail pour décembre 2024, Monsieur [J] étant resté seul titulaire du bail depuis cette date.

Ce dernier a également informé son bailleur qu’il entendait résilier son bail et quitter l’appartement pour le 20 avril 2025.

Elle produit l’état des lieux d’entrée établissant que l’appartement était en parfait état, ainsi que différentes photographies de l’appartement.

Elle rappelle que l’entretien (notamment le nettoyage) du lave vaisselle et de la hotte incombent au locataire, tandis que le propriétaire n’a jamais été informé d’un dysfonctionnement de ces derniers ou de la box internet. Il a en revanche été régulièrement informé par les autres locataires de l’immeuble du comportement de Monsieur [J] et de sa compagne, qui troublent leur tranquillité de sorte qu’ils menacent de résilier leur bail.

Par dernières conclusions du 6 mai 2025, Monsieur [J] et Madame [B] demandent en dernier lieu au Juge des Contentieux de la Protection de :

— déclarer que la société [Adresse 5] a manqué gravement à ses obligations contractuelles,

— déclarer que les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion de la société MAISON AMELIE sont dépourvues d’objet, Monsieur [J] et Madame [B] ayant tous deux quitté leur logement,

En conséquence,

— débouter la société [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

À titre reconventionnel,

— condamner la société MAISON AMELIE à verser à Monsieur [J] et Madame [B] la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société [Adresse 5] à restituer à Monsieur [J] et Madame [B] leur dépôt de garantie d’un montant de 600,00 euros,

À titre subsidiaire,

— compenser le montant de la créance réclamée par la société MAISON AMELIE avec les dommages et intérêts ainsi que le dépôt de garantie versés par la société [Adresse 5] à Monsieur [J] et Madame [B],

À titre très subsidiaire,

— autoriser Monsieur [J] et Madame [B] à se libérer de la dette dans un délai de deux mois à compter du présent jugement,

En tout état de cause,

— condamner la société MAISON AMELIE à une somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Ils indiquent que Madame [B] a résilié le contrat de location de l’appartement n°21 par courrier du 3 décembre 2024, tandis que Monsieur [J] a informé la S.C.I. [Adresse 5] de son intention de résilier son bail et de quitter son appartement le 20 avril 2025, ce qu’il a fait le 21 avril 2025. Cependant, le dépôt de garantie de 600,00 euros ne leur a été restitué.

Ils rejettent les moyens de défense adverse, relevant que les photographies ne sont pas horodatées, et ne portent pas sur la porte en bois, le plafond, la plaque de cuisson, le miroir dans le couloir commun. Elles ne portent pas davantage sur les autres dysfonctionnements précédemment évoqués, ceux affectant la hotte et le lave-vaisselle ne relevant pas de l’entretien courant ou des menues réparations locatives, mais de l’obligation d’entretien du bailleur, qui y est tenu durant toute la durée du bail, et non à une seule obligation de délivrance au moment de l’état des lieux.

À la dernière audience du 13 mai 2025, les parties étaient représentées par leur avocat, reprenant leurs écrits antérieurs.

Le conseil de la S.C.I. MAISON AMELIE précise qu’un arriéré supplémentaire de 165,00 euros pour le mois d’avril 2025 s’est ajouté à la dette locative. Il ajoute qu’aucune difficulté n’a été relevée sur l’état des lieux de sortie.

L’affaire a été mise en délibéré pour le présent jugement rendu contradictoirement et en dernier ressort.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail doit être notifiée par l’huissier de justice au Préfet, au moins six semaines avant la date de l’audience.

L’assignation a en l’espèce été notifiée par l’huissier à Préfecture du BAS-RHIN, par transmission électronique EXPLOC du 9 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 10 décembre 2024.

Cette dernière a, le 22 octobre 2024, indiqué au Tribunal n’avoir pu faire réaliser de bilan social, Monsieur [J] et Madame [B] n’ayant pas donné suite à la proposition de rencontre du travailleur social.

La demande formée par la bailleresse est par conséquent recevable de ce chef.

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2. Sur la demande principale :

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu des articles 1728 du Code Civil et 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon contrat conclu le 10 avril 2024, la S.C.I. [Adresse 5] a donné à bail à Monsieur [J] et Madame [B] un studio n°21 situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer de 470,00 euros. Il est au nom de Monsieur [J] et Madame [B] et signé par ces derniers.

Les défendeurs produisent un autre bail, portant sur le studio n°30, qui n’est pas au nom de Madame [V] [B] mais de ses trois enfants, dont deux majeurs pour être nés en 2003 et 1998, de sorte qu’elle ne peut prétendre ne pas être liée par le bail relatif au studio n°21.

Ce bail relatif au studio n°21 comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement de loyer, cette clause est régulière. En l’occurrence, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire pour impayé de loyers acquise dans le délai de deux mois.

Par acte du 14 juin 2024 un commandement de payer la somme de 235,00 euros en principal a été signifié aux défendeurs, cette somme est au moins égale au montant convenu pour l’application de la clause résolutoire visée par ce commandement.

Ce commandement est régulier et comporte les mentions prescrites par la loi, visant un délai de deux mois, conformément aux prévisions contractuelles.

Monsieur [J] et Madame [B] ne justifient pas avoir donné totalement suite à ce commandement dans les deux mois.

Dès lors le Tribunal ne pourra que constater l’acquisition de la clause résolutoire au 16 août 2024.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’occupation des lieux par Monsieur [J] et Madame [B] , malgré la résiliation du bail, cause à la S.C.I. MAISON AMELIE un préjudice qu’il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer.

Son montant sera fixé à celui des loyers et charges éventuellement révisés, qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi normalement. Cette indemnité portera intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Le montant des avances sur charges augmentées à 75,00 euros par mois à compter du 1er janvier 2025 ne sont pas contestées par les locataires, et résultent des courriers adressés par la S.C.I. [Adresse 5] à Monsieur [J] les 16 décembre 2024 et 13 janvier 2025.

Monsieur [J] et Madame [B] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 470,00 euros du 16 août 2024 au 31 décembre 2024.

En effet, Madame [B] a libéré le logement et résilié le bail pour le 31 décembre 2024, ce qui a été accepté par la S.C.I. MAISON AMELIE selon courrier du 16 décembre 2024, qui confirme qu’elle a quitté le logement pour habiter avec son fils dans le logement n°30.

Seul Monsieur [J] sera donc condamné à l’indemnité d’occupation de 545,00 euros par mois à compter du 1er janvier 2025 jusqu’au 21 avril 2025, date de restitution du logement.

Sur la demande d’expulsion

Monsieur [J] et Madame [B] ayant libéré les lieux, la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Sur la dette locative

Il est fait état d’un arriéré de 895,00 au mois d’avril 2025 inclus, qui, déduction faite du dépôt de garantie de 600,00 euros, représente un arriéré de 295,00 euros.

En effet, il a été confirmé à l’audience que l’état des lieux de sortie ne donnait lieu à aucune observation particulière.

Cet arriéré représente le solde des indemnités d’occupation dues postérieurement au 31 décembre 2024, de sorte que seul Monsieur [J] sera condamné au paiement de ce montant, avec intérêts légaux à compter du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement

Monsieur [J] ne justifie pas des raisons de ses impayés, déclarant des revenus annuels de près de 21.000,00 euros, et sera donc débouté de sa demande de délais de paiement.

3. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts :

Monsieur [J] et Madame [B] ne justifient d’aucune demande d’intervention auprès du bailleur antérieurement à leurs impayés et assignation en paiement.

Les griefs qu’ils évoquent ne permettent en l’état des constatations présentes dans l’acte de commissaire de justice de distinguer leur origine, qui peut résulter d’une dégradation locative.

Par suite, ils seront déboutés de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts.

4. Sur l’exécution provisoire :

Le présent jugement étant rendu en dernier ressort, il y a lieu de le déclarer exécutoire de plein droit en application de l’article 504 du Code de procédure civile.

5. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Monsieur [J] et Madame [B] ayant succombé à la présente instance, ils en supporteront solidairement les entiers dépens, y compris le commandement de payer et l’assignation, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement rendu contradictoirement et en dernier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de la S.C.I. [Adresse 5] ;

CONSTATE que le bail conclu le 10 avril 2024 entre les parties est résilié de plein droit au 16 août 2024 ;

FIXE l’indemnité d’occupation due solidairement par Monsieur [F] [J] et Madame [V] [B] à la S.C.I. MAISON AMELIE à la somme de 470,00 euros par mois du 16 août 2024 au 31 décembre 2024 ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par Monsieur [F] [J] à la S.C.I. [Adresse 5] à la somme de 545,00 euros par mois du 1er janvier 2025 au 21 avril 2025 ;

DIT que le dépôt de garantie de 600,00 euros doit être déduit de la dette locative ;

En conséquence,

CONDAMNE Monsieur [F] [J] à payer à la S.C.I. MAISON AMELIE la somme de 295,00 euros pour l’arriéré des indemnités d’occupation, avec intérêts légaux à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande de délais de paiement présentée par Monsieur [F] [J] ;

DIT que la demande d’expulsion est devenue sans objet ;

DÉBOUTE la S.C.I. [Adresse 5] du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTE Monsieur [F] [J] et Madame [V] [B] de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire de plein droit ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [J] et Madame [V] [B] aux dépens y compris ceux liés aux commandements de payer et aux assignations ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge et Greffier, avons signé le présent jugement.

Le Greffier, Le Juge