TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

N° RC 24/01075 Le 06 Novembre 2025

N° Minute : 25/

SL/SNR

Copie exécutoire délivrée le :

à

Maître Erwan GASTE de la SCP LADOUX

Maître Laurent MAGUET de la SCP MAGUET & ASSOCIES

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [G]

né le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 25],

demeurant [Adresse 10]

représenté par Maître Laurent MAGUET de la SCP MAGUET & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [J] [G]

né le [Date naissance 4] 1987 à [Localité 25],

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Erwan GASTE de la SCP LADOUX, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU, plaidant par M^e Faustine LANTILLON-RAY, avocat au barreau de VIENNE

d’autre part,

La cause a été débattue à l’audience publique tenue le 18 Septembre 2025 par M^me LEFRANCOIS, Présidente, M^me VERN et M^me SANCHEZ, Juge placé, assistées de M^me NGANDU-ROUCHON, Greffier.

Il en a été délibéré par les Magistrats du siège ayant assisté aux débats ;

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 06 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées.

FAITS ET PROCEDURE

Le [Date décès 8] 2000, la mère de Monsieur [O] [G] et de Monsieur [J] [G] est décédée.

Par acte notarié du 30 octobre 2002, les deux frères ont reçu de leurs grands parents maternels la pleine propriété d’un tènement immobilier situé [Adresse 12] pour moitié indivise chacun.

Le grand terrain attenant à la propriété a été divisé en quatre lots dont trois ont été vendus. Messieurs [G] ont conservé la grange et la maison principale dans laquelle ils se sont installés.

Monsieur [O] [G] était alors âgé de 26 ans et Monsieur [J] [G] de 15 ans.

Les deux frères ont cohabité jusqu’en 2014, date à laquelle Monsieur [J] [G] a quitté les lieux.

Si une volonté de mettre fin à l’indivision entre les deux frères s’est manifestée, un désaccord est survenu sur l’évaluation de la maison, Monsieur [O] [G] soutenant avoir réalisé d’importants travaux dans la maison, Monsieur [J] [G] prétendant ne pouvoir réaliser une estimation complète du bien, indiquant ne pouvoir accéder à l’intérieur de la maison.

En l’absence de solution amiable du litige, par exploit de commissaire de justice du 30 octobre 2024, Monsieur [O] [G] a fait assigner Monsieur [J] [G] devant le tribunal judiciaire de BOURGOIN JALLIEU aux fins principalement de voir ordonner qu’il soit procédé aux opérations de compte, liquidation et partage judiciaire de l’indivision existant entre lui et son frère sur le bien situé [Adresse 14] ROMAGNIEU.

Par conclusions notifiées le 10 mars 2025, Monsieur [O] [G] demande au tribunal de céans, sur le fondement des 1360 et 1361 du Code de procédure civile, et des articles 815 et suivants du Code civil, de voir :

— ORDONNER qu’il soit procédé aux opérations de compte, liquidation et partage judiciaire de l’indivision existant entre Messieurs [O] et [J] [G] sur le bien sis [Adresse 13] ;

— COMMETTRE Maître [B] [K], Notaire au sein de l’étude [X], [L], [K] et [D], sise [Adresse 5] [Adresse 20] [Localité 7] [Adresse 22] ou tel notaire qu’il lui plaira pour dresser l’acte de partage ;

— JUGER que le bien immobilier sis [Adresse 13] sera évalué à la somme de 347 000 euros ;

A défaut ;

— DESIGNER, dans le cadre des opérations de partage, un expert immobilier avec pour mission de procéder à l’évaluation du bien ;

— JUGER que les frais d’expertise immobilières seront à la charge exclusive de Monsieur [J] [G] ;

En tout état de cause :

— ATTRIBUER le bien immobilier à Monsieur [O] [G], à charge pour lui de régler une éventuelle soulte à son frère, laquelle sera calculée par le notaire en charge du partage ;

— JUGER que l’indivision est redevable à l’égard de Monsieur [O] [G] des sommes suivantes à parfaire au jour du partage :

—  7 260,65 euros au titre de l’assurance habitation ;

—  16 321 euros au titre de la taxe foncière ;

—  4 784 euros au titre de la taxe d’habitation ;

—  220 000 euros au titre de l’indemnité due pour les travaux d’amélioration du bien ;

— MEMOIRE au titre des factures réglées pour le compte de l’indivision lors de la vente des terrains

— CONDAMNER Monsieur [J] [G] à verser à Monsieur [O] [G] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de Procédure Civile.

— CONDAMNER Monsieur [J] [G] aux entiers dépens de l’instance.

En réplique, par conclusions notifiées le 7 avril 2025, Monsieur [J] [G] demande au tribunal judiciaire, sur le fondement des dispositions des articles 815 et suivants, 840 du code civil, et des articles 2224 et 1360 et suivants du Code de procédure civile, de :

— ORDONNER qu’il soit procédé aux opérations de compte, liquidation et partage judiciaire de l’indivision existant entre Messieurs [O] et [J] [G] sur le bien sis [Adresse 13] ;

Pour ce faire,

— COMMETTRE tel notaire qu’il plaira à la Juridiction de céans pour dresser l’acte de partage à l’exception de Maître [B] [K], Notaire au sein de l’étude [X], [L], [K] et [D];

— DESIGNER, dans le cadre des opérations de partage, un expert immobilier avec pour mission de procéder à l’évaluation du bien (valeur vénale avant et après travaux, valeur locative) ;

A titre principal,

— DIRE que les frais d’expertise immobilière seront à la charge exclusive de Monsieur [O] [G],

A titre subsidiaire,

— DIRE que les frais d’expertise immobilière seront partagés par moitié entre les indivisaires,

En tout état de cause :

— ATTRIBUER le bien immobilier à Monsieur [O] [G], à charge pour lui de régler une éventuelle soulte à son frère, laquelle sera calculée par le notaire en charge du partage ;

— JUGER que l’indivision est redevable à l’égard de Monsieur [O] [G] des sommes suivantes à parfaire au jour du partage :

—  1 667,385 euros au titre de l’assurance habitation ;

—  2 126,5 euros au titre de la taxe foncière ;

—  0 euros au titre de la taxe d’habitation ;

— MEMOIRE au titre de l’indemnité due pour les travaux d’amélioration du bien en fonction de l’évaluation de la valeur vénale de la maison ;

— MEMOIRE au titre des factures réglées pour le compte de l’indivision lors de la vente des terrains ;

— JUGER que Monsieur [O] [G] est redevable auprès de Monsieur [J] [G] d’une somme pour mémoire s’agissant de l’indemnité d’occupation ;

— CONDAMNER Monsieur [O] [G] à verser à Monsieur [J] [G] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de Procédure Civile.

— CONDAMNER Monsieur [O] [G] aux entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère aux conclusions récapitulatives des parties, et ce conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 mai 2025.

A l’audience du 18 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I- SUR L’OUVERTURE DES OPERATIONS DE PARTAGE ET LA DESIGNATION D’UN NOTAIRE

En application de l’article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

Selon l’article 840 du même code, le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans les cas prévus aux articles 836 et 837.

Aux termes des dispositions de l’article 1360 du Code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité, l’assignation en partage contient un descriptif sommaire du patrimoine à partager et précise les intentions du demandeur quant à la répartition des biens ainsi que les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable.

L’article 1361 du même code énonce que le tribunal ordonne le partage, s’il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions prévues à l’article 1378 sont réunies.

Lorsque le partage est ordonné, le tribunal peut désigner un notaire chargé de dresser l’acte constatant le partage.

En l’espèce, si les deux frères s’accordent sur le partage du tènement situé à [Localité 23] il résulte tant des écritures respectives des parties que des échanges entre leurs conseils que des discussions préalables à la délivrance de l’assignation ont eu lieu et révélé l’existence de désaccords sur la valeur et les modalités d’évaluation du bien immobilier situé à [Localité 23], seul bien à partager, et le montant de l’indemnité d’occupation ainsi que des frais de l’indivision, ne permettant pas d’aboutir à un partage amiable.

Il y a donc lieu d’ordonner le partage judiciaire de l’indivision existant entre les parties sur le bien situé [Adresse 11].

Au regard du désaccord portant sur le nom du notaire, maître [B] [K], notaire au sein de l’étude notariale [X], [L], [K], [D], notaires à [Adresse 21]), il y a lieu de commettre un autre notaire pour procéder aux opérations de liquidation.

Maître [E] [P], notaire à [Localité 16] sera ainsi désigné pour procéder aux opérations de liquidation partage sous la surveillance du juge commis.

II- SUR LE PARTAGE DU BIEN INDIVIS ET SON EVALUATION

Les parties s’opposent s’agissant de la valeur du bien immobilier situé à [Localité 23] .

Monsieur [O] [G] soutient que lors de la prise de possession des lieux par les deux frères la maison d’habitation était insalubre nécessitant la réalisation de gros travaux. Il déclare que ces travaux ont été financés par ses soins en raison de la minorité de son frère dont il avait la tutelle.

Il indique avoir dû faire un prêt de 125 520 euros dont il a remboursé seul les 240 mensualités de 523 euros.

Il soutient que d’autres travaux importants sont à prévoir et produit deux devis de l’entreprise [24], l’un du 22 février 2024 d’un montant de 60 000 euros pour la réfection du toit de la grange et l’autre du 5 mars 2024 d’un montant de 50 000 euros pour la réfection de la toiture de la maison principale.

Il verse enfin au débats une évaluation de la maison de l’agence [17] d’un montant de 347 000 euros et demande à voir fixer le prix du bien à ce montant.

Monsieur [J] [G] reconnait n’avoir pu au regard de sa minorité lors de leur installation dans les lieux, contribuer à la rénovation du bien . Il conteste l’unique évaluation produite par son frère et indique n’avoir pas été en mesure de proposer une autre évaluation. Il sollicite une mesure d’expertise judiciaire, demande acceptée par son frère à titre subsidiaire avec précision de la mission de l’expert sur l’évaluation de la maison avant et après travaux.

Les parties ne s’opposant pas au principe d’une expertise judiciaire, il convient dès lors d’ordonner une expertise judiciaire et de commettre pour y procéder Madame [T] [W].

Les deux parties, ayant intérêt à cette évaluation contradictoire, la mesure d’expertise sera ordonnée aux frais partagés par moitié des parties.

III- SUR L’ATTRIBUTION PREFERENTIELLE DU BIEN

Monsieur [O] [G] sollicite l’attribution du bien indivis à son profit à charge pour lui de verser une éventuelle soulte à son frère.

Monsieur [J] [G] ne s’oppose pas à cette attribution préférentielle du bien.

Il y a donc lieu d’ordonner l’attribution préférentielle du bien à Monsieur [O] [G] à charge pour ce dernier de verser une éventuelle soulte à son frère, Monsieur [J] [G].

IV- SUR LES FRAIS DUS PAR L’INDIVISION

Aux termes des dispositions de l’article 815-13 du Code civil lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés.

Inversement, l’indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.

Monsieur [O] [G] demande le remboursement de frais qu’il a engagés seul pour le compte de l’indivision.

Sans s’opposer au paiement de ces frais, Monsieur [J] [G] fait valoir la prescription de 5 ans.

La créance prévue par l’article 815-13 immédiatement exigible se prescrit selon les règles du droit commun édictées par l’article 2224 du Code civil qui énonce que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Monsieur [O] [G] est dès lors en droit de solliciter le remboursement des frais à partir de 2018 conformément à l’article 2241 du Code civil, date de son assignation en justice.

Sur l’assurance habitation

L’indivision sera déclarée redevable à l’égard de Monsieur [O] [G] de la somme de 4 436,49 euros au titre de l’assurance habitation pour les années 2018 à 2024.

Sur la taxe foncière

L’indivision sera déclarée redevable à l’égard de Monsieur [O] [G] de la somme de 6 409 euros au titre de la taxe foncière pour les années 2018 à 2024.

Sur la taxe d’habitation

L’indivision sera déclarée redevable à l’égard de Monsieur [O] [G] de la somme de 571 euros au titre de la taxe d’habitation pour les années 2018 à 2019.

Sur les travaux d’amélioration

Monsieur [O] [G] sollicite la somme de 220 000 euros au titre des travaux d’amélioration de la maison selon l’estimation non contradictoire d’une agence immobilière. Il précise avoir réalisé seul les travaux sans l’aide de son frère et produit des attestations de trois personnes en ce sens l’ayant aidé.

Monsieur [J] [G] ne conteste pas la réalisation d’importants travaux par son frère mais en conteste le montant. Il indique, sans le justifier toutefois, avoir participé à certains travaux.

Il appartiendra à l’expert dans sa mission d’évaluer le bien immobilier avant et après travaux et de donner toutes précisions sur le coût des travaux réalisés pour la rénovation du bien.

Sur les autres frais

Monsieur [O] [G] sollicite une indemnité au titre des factures réglées pour le compte de l’indivision lors de la vente des terrains.

Monsieur [J] [G] ne conteste pas ces sommes à charge pour Monsieur [O] [G] d’en justifier précisant que les frais réglés en qualité de représentant légal ne pourront être mis à sa charge.

Il appartiendra au notaire de préciser ces sommes dans le compte d’indivision.

V- SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

L’article 815-9 alinéa 2, du code civil énonce que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

En application de ces dispositions, l’indemnité n’est due que si un ou plusieurs indivisaires ont été privés de la jouissance d’un bien indivis par un ou plusieurs autres qui en ont fait un usage privatif, elle est donc due dès lors que certains indivisaires sont dans l’impossibilité de droit ou de fait d’user du bien indivis.

Cette indemnité, qui a pour objet de réparer le préjudice causé à l’indivision par la jouissance privative d’un coïndivisaire, est due à l’indivision jusqu’au partage et doit entrer dans la masse active partageable. Elle s’apprécie en fonction de la valeur locative mais d’autres éléments d’appréciation peuvent, selon les circonstances de l’espèce, être pris en compte comme par exemple le mauvais état de l’immeuble faisant l’objet de la jouissance privative.

En l’espèce, Monsieur [O] [G] ne conteste pas avoir la jouissance exclusive du bien depuis des années, les parties indiquant dans leurs écritures que Monsieur [J] [G] a quitté les lieux en 2014.

Il appartiendra à l’expert, ainsi qu’il l’est sollicité par Monsieur [O] [G] de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’occupation.

VI SUR LES DEPENS, L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Les deux parties ayant intérêt au partage judiciaire et aucune ne démontrant que seule une attitude dilatoire des autres le rend nécessaire, l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile en faveur de l’une ou l’autre, et les demandes à ce titre seront rejetées.

En l’état actuel de la procédure les dépens seront réservés. Si les parties devaient aboutir à un partage amiable ils devront être tirés en frais privilégiés de partage, y compris le coût de l’expertise judiciaire.

P A R C E S M O T I F S

LE TRIBUNAL, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort ;

ORDONNE l’ouverture des opérations de comptes liquidation et partage judiciaire de l’indivision existant entre Monsieur [O] [G] et son frère, Monsieur [J] [G] sur le bien situé [Adresse 12],

COMMET pour procéder aux opérations Maître [E] [P], notaire à BOURGOIN-JALLIEU demeurant [Adresse 9] sous la surveillance du juge chargé des partages de successions au tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU, qui fera son rapport en cas de difficultés ;

DIT que le notaire devra dresser un état liquidatif qui établit les comptes entre copartageants, la masse partageable, les droits des parties, la composition des lots à répartir dans le délai d’un an à compter de sa désignation, conformément aux dispositions de l’article 1368 du code de procédure civile, sauf prorogation accordée par le juge commis à la surveillance des opérations ;

DIT qu’en cas d’empêchement du notaire ou du juge commis, il sera procédé à leur remplacement sur simple ordonnance rendue à la requête de la partie la plus diligente ;

DIT qu’il appartient donc aux parties de produire devant le notaire les documents nécessaires à l’établissement de l’état liquidatif chiffré dans le délai imparti par celui-ci, et les y enjoint si nécessaire, à défaut de quoi elles pourront se voir déclarer irrecevables à émettre ultérieurement des contestations ;

INVITE le notaire à rendre compte au juge des difficultés rencontrées, dans le respect du contradictoire, et à solliciter de lui toute mesure de nature à faciliter le déroulement des opérations (injonctions, astreintes) ;

AUTORISE le notaire à se faire communiquer tous renseignements et documents par l’administration et tous débiteurs ou tiers détenteurs de valeurs pour le compte de l’un ou l’autre des défunts, sans que le secret professionnel puisse être opposé, et obtenir les informations figurant au fichier [18] en application de l’article 259-3 du code civil et l’article L 143 du livre des procédures fiscales, la présente décision valant autorisation expresse de consulter le dit fichier ou tout autre fichier permettant de connaître l’état du patrimoine des époux, tel que le fichier [19] ;

RAPPELLE que le Notaire rend compte au Juge Commis des difficultés rencontrées et peut solliciter toute mesure de nature à en faciliter le déroulement;

RAPPELLE que le Notaire dispose d’un délai d’une année, à compter de l’accusé réception de sa désignation adressée par le greffe, pour dresser son projet liquidatif ;

RAPPELLE que si les parties parviennent à un accord, le Notaire informe le Tribunal qui constatera la clôture de la procédure ;

DIT qu’en cas de désaccord des copartageants sur le projet d’état liquidatif dressé par le Notaire, ce dernier transmet au juge un procès-verbal exhaustif reprenant tous les points d’accord et de désaccord subsistant entre les parties ainsi que les dires des parties ;

RAPPELLE au notaire commis qu’il perçoit directement ses émoluments prévus à l’article A 444-83 du Code de commerce auprès des parties; qu’il lui appartient préalablement à l’accomplissement de sa mission et tout a long de celle-ci si besoin, de se faire régler une « avance sur la provision » lui permettant de faire procéder aux sommations ou mises en demeure qui s’imposeraient ou aux frais de recherches et d’obtention de pièces administrative et de se faire verser préalablement à la réception de chaque acte, l'« intégralité de la provision » relative au dit acte ;

Préalablement aux dites opérations,

ORDONNE une expertise et COMMET pour y procéder Madame [T] [W] – [Adresse 6] tél [XXXXXXXX02], avec pour mission, les parties présentes ou dûment convoquées, de:

— se faire remettre tout document utile par les parties ou par des tiers,

— procéder à l’évaluation du bien situé [Adresse 12] en estimer la valeur vénale avant et après travaux, ainsi que la valeur locative,

— évaluer le coût des travaux de rénovation du bien,

— proposer une valeur d’indemnité d’occupation pour le bien,

DIT que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix et entendre tout sachant pour l’éclairer dans l’accomplissement de sa mission ;

DIT que l’expert devra communiquer son pré-rapport aux parties lors d’une réunion de synthèse, recevra leurs dires et y répondra ;

DIT que l’expert fera connaître sans délai son acceptation, qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime il sera pourvu aussitôt à son remplacement ;

DIT que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le Greffe que les parties ont consigné la provision mise à leur charge ;

DIT que l’expertise est ordonnée aux frais avancés par moitié de Monsieur [O] [G] et de Monsieur [J] [G] qui devront consigner au Greffe une provision de 1 000 euros chacun (soit un montant de 2 000 euros), avant le 31 décembre 2025;

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis la désignation de l’expert sera caduque ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au Greffe du Tribunal avant le 30 juin 2026 ;

RAPPELLE que l’article 173 du Code de Procédure Civile fait obligation à l’expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elle à leur avocat ;

ORDONNE l’attribution préférentielle du bien situé [Adresse 12] à Monsieur [O] [G] à charge pour ce dernier de verser une éventuelle soulte à son frère, Monsieur [J] [G], laquelle sera calculée par le notaire en charge du partage ;

DECLARE l’indivision redevable à l’égard de Monsieur [O] [G] des sommes suivantes à parfaire au jour du partage :

—  4 436,49 euros au titre de l’assurance habitation,

—  6 409 euros au titre de la taxe foncière,

—  571 euros au titre de la taxe d’habitation pour les années 2018 et 2019,

DECLARE l’indivision redevable des factures réglées pour le compte de l’indivision lors de la vente des terrains,

REJETTE les demandes des parties au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

RESERVE les dépens et DIT qu’en cas de fin de l’instance judiciaire, ils seront employés en frais privilégiés de partage.

Ainsi rendu le SIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ et signé par M^me LEFRANCOIS, et par M^me NGANDU-ROUCHON, Greffier.

Le Greffier Le Président