Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D'[E]-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX02]

[Courriel 9]

______________________

[E] Civil

N° RG 25/01656

N° Portalis DB2E-W-B7J-NLXY

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

M^e Roger LEMONNIER

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [P] [F]

Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Réputé contradictoire

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire :

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [F]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 23 Avril 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 11 Juin 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [Z] [Y] a donné à bail à Monsieur [P] [F] et à Madame [M] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], à [Adresse 10] [Localité 1] par contrat du 15 mai 2023, pour un loyer mensuel initial de 879€ et 40 € de provision sur charges.

Le même jour, un contrat de cautionnement de type VISALE était signé entre Monsieur [Z] [Y] et la SAS ACTION LOGEMENT en vue de garantir le bailleur d’éventuels impayés locatifs.

Le dispositif VISALE prévoit que l’organisme qui s’est porté caution pour le locataire est subrogé dans tous les droits du bailleur, y compris celui de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion lorsque leurs conditions en sont réunies, en plus du remboursement des sommes qu’il a avancées au bailleur en remboursement des loyers et charges impayés.

Il est précisé que Madame [M] [O] a quitté le logement à la suite de violences conjugales le 2 décembre 2023 et le bailleur a renoncé à la solidarité.

En vertu du contrat de cautionnement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a indemnisé la Monsieur [Z] [Y] des loyers et charges impayés et lui a délivré quittances subrogatives des montants correspondants.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 mai 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [P] [F] devant le juge des contentieux de la protection d'[E]-GRAFFENSTADEN pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 23 avril 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, la SAS ACTION LOGEMENT, représentée par son conseil, reprend le bénéfice de son acte introductif d’instance et demande au juge des contentieux de la protection de :

constater la résiliation du bail, ou à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur, ordonner l’expulsion du défendeur, condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 4 146,80 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 757 € et à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.A l’appui de ses demandes, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir que son droit d’obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail ne saurait prêter à contestation, se fondant sur les dispositions de l’article 2306 et suivants du Code civil en vertu desquelles la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, ce principe ne trouvant de limite que pour les droits intimement attachés à la personne du subrogeant.

Elle précise que la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du cautionnement Visale mentionne expressément en son article 7.1 que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail au lieu et place du bailleur et que la quittance subrogative établie par le bailleur stipule également que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail, l’article 8 du contrat de cautionnement passé avec le bailleur explicitant cette subrogation et indiquant que le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution sauf à perdre tout droit au dispositif, pouvant par contre s’adjoindre à la procédure engagée par la caution pour résiliation du bail. Elle ajoute que la jurisprudence reconnaît à la caution d’un locataire qui a réglé des impayés de loyer le droit d’agir en expulsion en sa qualité de subrogée dans les droits du bailleur.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT produit un décompte locatif établi par le bailleur et actualisé au 4 mars 2025.

Monsieur [P] [F] n’est ni présent, ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au Greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2025.

Monsieur [P] [F] comparaît à la fin de l’audience en indiquant qu’il n’a pas entendu son nom au moment de l’appel des causes. Il est invité à produire une note en délibéré.

Par courrier électronique reçu au Greffe le 23 avril 2025, après l’audience, Monsieur [P] [F] demande à se maintenir dans les lieux en apurant l’arriéré locatif par mensualités de 100 €. Il précise également avoir repris le paiement du loyer courant et avoir notamment payé le loyer du mois de janvier 2025.

Par courrier électronique reçu au Greffe le 24 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT fait valoir qu’en réalité aucun versement n’a été effectué par le locataire au titre du loyer du mois de janvier 2025 et produit un décompte actualisé établi par le bailleur. Elle ajoute qu’elle se rapporte quant aux délais de paiement sollicités en défense.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation : Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et la recevabilité de ses demandes : L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale prévoit expressément que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de Monsieur [Z] [Y] à l’encontre de son locataire, Monsieur [P] [F], aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, son expulsion et le paiement des loyers impayés, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

En l’espèce, le contrat de cautionnement a été signé par voie électronique le 15 mai 2023, conformément aux modalités convenues dans le cadre du dispositif Visale. De même, la SAS ACTION LOGEMENT produit une quittance subrogative, signée par le même procédé électronique le 27 janvier 2025, attestant du paiement total ou partiel par la caution des loyers pour les mois de février 2024, mars 2024, avril 2024, juin 2024, août 2024, septembre 2024 et janvier 2025 pour un montant total de 5 513 €.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 6 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Enfin, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

Il est rappelé que le délai de six semaines ainsi stipulé ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Avis, 3ème Civ ; 13 juin 2024 ; pourvoi n° 24-70.002).

Le bail conclu le 15 mai 2023 contient une clause résolutoire (article VIII ) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 mai 2024 , pour la somme en principal de 2 757€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 17 juillet 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement :Il résulte de l’examen des pièces produites au débat que la caution prouve l’obligation du preneur de lui payer la somme de 4 146,80€, au regard du décompte du 4 mars 2025 et de la quittance subrogative du 27 janvier 2025, sous réserve de versements intervenus depuis cette date soit directement par Monsieur [P] [F] ou par le bailleur

Monsieur [P] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 4 146,80€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l’article 24 VII prévoit désormais que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, même si Monsieur [P] [F] n’a pas comparu à l’audience au moment ou le dossier a été évoqué, il a produit une note en délibéré de manière contradictoire à laquelle la SAS ACTION LOGEMENT a pu répondre. Par ailleurs, le décompte actualisé du bailleur démontre la reprise du paiement du loyer courant. En outre, au regard des déclarations de Monsieur [P] [F] concernant sa situation professionnelle et personnelle, celui-ci apparaît en mesure d’apurer la dette locative dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements, Monsieur [P] [F] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de rappeler que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [P] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation Au surplus, il pourra être procédé à son expulsion.

Sur la demande de délais de paiement : Aux termes de l’article 1343-5 du code civil « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues »

Monsieur [P] [F] justifie à l’audience avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur et du cautionnaire. Dans ces circonstances, il sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires :Compte tenu de l’issue du litige, il convient de laisser à la charge de chaque partie les dépens par elle engagés.

En outre, compte tenu des situations respectives des parties, il y a lieu de débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société SAS ACTION LOGEMENT,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mai 2023 entre Monsieur [Z] [Y] et Monsieur [P] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Adresse 10] [Localité 1] sont réunies à la date du 17 juillet 2024,

CONDAMNE Monsieur [P] [F] à verser à la société SAS ACTION LOGEMENT la somme de 4 146,80€ avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Monsieur [P] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 115 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant celui de la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Monsieur [P] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SAS ACTION LOGEMENT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;que Monsieur [P] [F] soit condamné à verser au bailleur ou à la société SAS ACTION LOGEMENT, dans la limite des éventuelles quittances subrogatives, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [P] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge et par le Greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux et de la Protection